蘆花莊園項目整合營銷思路提報.ppt

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1、蘆花莊園項目整合營銷思路提報---縱橫地產(chǎn)目錄前言客戶分析市場分析營銷思路執(zhí)行細案前言前言1濱海新區(qū)進入國家戰(zhàn)略發(fā)展計劃，成為中國整體關(guān)注焦點.區(qū)域高端人士聚增.前言2“限制別墅類地產(chǎn)”政策出臺，使得別墅價格繼續(xù)走高，天津別墅市場值得期待。目標客戶從觀望轉(zhuǎn)向關(guān)注.前言32006--2007年后別墅市場集中放量，造成目前市場在售項目在20個以上，競爭趨于白熱化。4高端客戶居住理念日趨理性.中心型別墅項目及度假型別墅項目平分秋色.各自項目細化賣點梳理及有效的市場訴求成為關(guān)鍵.前言5隨著天津整體經(jīng)濟的迅猛發(fā)展

2、,高端客戶群體呈現(xiàn)多極化發(fā)展趨勢(職業(yè)特征等并不單一).產(chǎn)品與目標群體的精準定位成為項目操作成功關(guān)鍵.前言別墅項目稀缺,擠壓高端群體購買欲望.投資方式多樣化與別墅項目總房款矛盾.前言6、別墅市場發(fā)展方向直銷時代的來臨及下線操作別墅項目操作關(guān)鍵詞--口碑市場分析市場分析一、土地一級市場分析2007年一季度國家出臺“限制別墅類地產(chǎn)”政策之后，使得別墅類地產(chǎn)因限制土地供應(yīng)，新增供應(yīng)稀缺。市場分析二、房地產(chǎn)二級市場分析濱海湖板塊東麗湖板塊濱海核心板塊由于土地的供應(yīng)量的下降使得該板塊內(nèi)的別墅項目在后期增加的可能

3、性較?。坏P(guān)注程度較高近年來別墅項目發(fā)展最快的板塊，作為連接市區(qū)與濱海新區(qū)的中間地帶，其發(fā)展?jié)摿艽蟆Ｖ榻?寶坻)板塊濱海湖板塊濱海湖周邊區(qū)域規(guī)劃建設(shè)一批極具競爭力的世界級旅游項目,打造濱海休閑旅游度假的核心區(qū)域.連接北京與天津的中間板塊，高端配套現(xiàn)已呈現(xiàn),生態(tài)資源得天獨厚。生態(tài)資源得天獨厚，別墅產(chǎn)品競爭力較強。市場分析競爭對手：主要競爭對手潛在競爭對手濱海湖萬科東麗湖弘澤制造遠洋新干線京津新城東麗湖板塊項目名稱地理位置發(fā)展商景觀特點規(guī)模經(jīng)濟指標價格情況占地面積建筑面積建筑形式容積率綠化率戶型面積萬科東

4、麗湖三期東麗區(qū)東麗之光大道天津萬科房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃上做成組團式圍合,形成景觀組團8.1萬平米80794平方米獨棟別墅合院別墅聯(lián)排別墅公寓0.6240%188－350㎡，主力戶型為220平米左右的獨棟別墅聯(lián)排別墅13000，雙拼20000水畔茗墅東麗區(qū)建國大街和津沽路交口天津米蘭置業(yè)有限公司40萬連排與雙拼別墅，花園洋房35%200-300平米均價7000遠洋新干線東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東七道交口遠洋地產(chǎn)有限公司21萬38萬聯(lián)派、雙拼別墅0.55200-350平米夏陽溪韻風景灣東麗東麗湖東麗之光

5、大道北側(cè)天津億兆投資發(fā)展有限公司依托東麗湖稀缺而絕佳的自然景觀資源和生態(tài)系統(tǒng)107000平方米54600平方米景觀別墅、雙拼、聯(lián)排、獨棟別墅0.5152%200-300平米連排6800，雙拼8500朗鉅天域東麗區(qū)東麗湖東麗之光大道北側(cè)深圳市朗鉅實業(yè)有限公司東麗湖水生態(tài)環(huán)境1500畝聯(lián)排、雙拼、獨棟0.4648%聯(lián)排:208-220平米、雙拼：264-320平米、獨棟：390-590平米連排150-180萬/套，獨棟800-1500萬/套濱海湖板塊項目名稱地理位置發(fā)展商景觀特點經(jīng)濟指標價格情況銷售進度建筑

6、形式容積率綠化率戶型面積周邊環(huán)境蘆花莊園海漢北路龍海高爾夫球場內(nèi)天津富士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目包括36洞高爾夫球場、溫泉會所、游艇碼頭等相關(guān)休閑配套獨棟、雙拼、聯(lián)排0.2560%320-350小區(qū)距離開發(fā)區(qū)中心區(qū)20分鐘的車程，40分鐘可以到達國際機場，1小時內(nèi)可以到達天津市區(qū)。17000未成交濱海湖天津濱海新區(qū)內(nèi)天津東方鴻銘旅游地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃上突了自然、生態(tài)及水系，建筑上強調(diào)相互之間的組合和立面設(shè)計獨棟、雙拼0.4650%200-450距離開發(fā)區(qū)核心區(qū)較近，40分鐘到達天津機場潛在競爭項目弘澤制

7、造天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)第一大街與第二大街之間弘澤建設(shè)集團22萬平方公里的珍稀原生態(tài)濕地資源和千種植被形成綠化帶多層高層獨棟1.1740%300-500位于濱海新區(qū)開發(fā)區(qū)內(nèi)，屬于繁華鬧市區(qū)，周邊配套有高端使命文化廣場等無未開盤京津新城寶坻沿津薊高速往薊縣方向3號出口合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)別墅群體與溫泉水系和高爾夫球場相隔交錯聯(lián)排、雙拼、獨棟0.2770%200-2000平米均有潮白河水域面積14.8平方公里,面積50000畝的平原森林均價5000/平米項目共分十期開發(fā)，前期售價很低，已基本售完，現(xiàn)狀銷售平

8、穩(wěn)，均每月實現(xiàn)20套左右銷售縱橫觀點：中心型與度假型別墅項目明晰。度假型別墅項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。市場分析客戶分析客戶分析目標客戶特性：行業(yè)分布職業(yè)職位文化年齡收入水平購房情況消費特性區(qū)域分布涉及金融、地產(chǎn)、IT業(yè)、零售、制造業(yè)等眾多領(lǐng)域。大型企事單位企業(yè)領(lǐng)袖及高管、私營企業(yè)業(yè)主、具有隱性收入的軍政要員、文藝界名流（如演員、藝術(shù)家等）多數(shù)大專以上文化背景，多數(shù)擁有二次再造以上學(xué)歷年齡階段主要為35-50歲，往上少量浮動至60歲身價三千萬以上至