某房地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃(.ppt

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1、我熱愛(ài)城市，熱愛(ài)它的燈紅酒綠，熱愛(ài)它不斷變化的色彩，熱愛(ài)它的氣息，那是我熟悉的氣息，當(dāng)然也是我生長(zhǎng)的地方！僅以此獻(xiàn)給那些熱愛(ài)城市并為她努力的人們……——武漢萬(wàn)科金色家園項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃金色年華Sunday,July25,2021第一章金色武漢（武漢市場(chǎng)宏觀中觀微觀分析）武漢市場(chǎng)宏觀分析武漢總體經(jīng)濟(jì)狀況武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體現(xiàn)狀武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀趨勢(shì)預(yù)測(cè)07武漢地產(chǎn)市場(chǎng)主要政策影響預(yù)測(cè)－－武漢市市長(zhǎng)李憲生20年前的投資發(fā)展機(jī)會(huì)在深圳；10年前在上海；今天，最好的投資機(jī)會(huì)在武漢。中國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)的第6位科技教育綜合實(shí)力居全國(guó)第3位武漢是中國(guó)9大金融中心之一武漢是華中地區(qū)最大的物資貿(mào)易中心武漢

2、是華中地區(qū)最大的物資貿(mào)易中心武漢是中國(guó)6大綜合性工業(yè)基地之一武漢高科技產(chǎn)業(yè)、汽車(chē)和鋼材制造業(yè)全國(guó)前3名武漢總體經(jīng)濟(jì)狀況單位：億元經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁,百姓較為富裕城市GDP值年度幅度超過(guò)10%，位列中國(guó)城市發(fā)展前列。社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)比例與速度較快。2006年城市居民人均可支配收入比上年凈增1510.26元，增長(zhǎng)13.9%；城市居民收入快速增長(zhǎng)，消費(fèi)能力增強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)力提高，大量的潛在需求將轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。房地產(chǎn)因此受到大力帶動(dòng)。武漢總體經(jīng)濟(jì)狀況人均GDP300-600美元600-1300美元1300美元-3000美元3000美元以上8000-10000美元住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況起步發(fā)展快速發(fā)展高速發(fā)

3、展穩(wěn)定高速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展武漢人均GDP根據(jù)國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP值超過(guò)3000元，將會(huì)使房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)武漢，正處于房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的起步階段武漢總體經(jīng)濟(jì)狀況單位：萬(wàn)㎡地產(chǎn)環(huán)境良性平穩(wěn)，剛性需求強(qiáng)勁宏觀調(diào)控主要目的是抑制房?jī)r(jià)和打擊投機(jī)，武漢投資和投機(jī)買(mǎi)房所占的比例不大，自住性購(gòu)房比例達(dá)90%，并且房?jī)r(jià)水平相對(duì)不高，所以受宏觀調(diào)控影響較小，剛性需求的存在使武漢樓市能始終保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。03年至06年，商品住宅售價(jià)靜態(tài)加權(quán)年度漲幅為18%，主要增長(zhǎng)在04—05年間，05—06年，平均年度漲幅為8.2%，結(jié)合目前市場(chǎng)及城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，這一趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)。武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總

4、體現(xiàn)狀2005年，武漢正式啟動(dòng)舊城改造規(guī)劃——漢陽(yáng)舊城風(fēng)貌區(qū)。總面積72．45公頃，規(guī)劃為5大片區(qū)：傳統(tǒng)風(fēng)貌核心區(qū)、商業(yè)金融區(qū)、商住金融區(qū)、傳統(tǒng)住宅風(fēng)貌區(qū)、時(shí)尚生活社區(qū)。巨大的拆遷量產(chǎn)生需求的快速增長(zhǎng)和市場(chǎng)價(jià)格飛增，06年，拆遷量有所收減，但大量工程仍待進(jìn)行，為市場(chǎng)積壓了大批剛性需求。舊城改造影響居住需求，將是武漢近年來(lái)的供需主旋律。城市化進(jìn)程加快，需求量不斷激增武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體現(xiàn)狀人均GDP曲線對(duì)比分析基于武漢現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)狀況及城市化進(jìn)程態(tài)勢(shì)，分析經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)影響將有深遠(yuǎn)意義。ＧＤＰ顯示武漢比北京在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展上至少滯后三年；作為中部重鎮(zhèn)，產(chǎn)業(yè)與政策及經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)將使武漢保持GDP高

5、速增長(zhǎng)的趨勢(shì)ＧＤＰ帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展，在未來(lái)1至2年內(nèi)武漢地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續(xù)高速發(fā)展，城市化進(jìn)程同時(shí)將大大加快。3000美元武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀趨勢(shì)預(yù)測(cè)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)1—2年內(nèi)還將持續(xù)快速成長(zhǎng)對(duì)比發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)投資額曲線疊加將武漢2002年至2005年的數(shù)據(jù)曲線截取與北京市1997年至2000年的數(shù)據(jù)曲線對(duì)比，曲線形狀大致重合。武漢市房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)形勢(shì)大致相當(dāng)于五年前的北京！2000年的北京正是大批南方地產(chǎn)商進(jìn)入北京的年代，本地與外地開(kāi)發(fā)商的共同投資導(dǎo)致房地產(chǎn)投資額驟增。2006、2007年的武漢的房地產(chǎn)投資額是否將與北京2002年、2003年的北京相似呢，從我們所掌握的投資情況和土地供應(yīng)情況，以

6、及偉業(yè)十年的經(jīng)驗(yàn)判斷，結(jié)論是：一定增加！政府土地的限量供應(yīng)政策和投資的增加必將促使武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在1—2年內(nèi)持續(xù)升溫武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀趨勢(shì)預(yù)測(cè)將武漢2002年至2005年的數(shù)據(jù)曲線截取與北京市1996年至2009年的數(shù)據(jù)曲線對(duì)比，曲線基本重合。受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的帶動(dòng)，武漢出現(xiàn)人流大批聚集的情況，被稱為“一二級(jí)移民現(xiàn)象”，即：大量曾在武漢生活和學(xué)習(xí)的人重新涌向武漢，同時(shí)大批外出發(fā)展和學(xué)習(xí)的人回到武漢，為武漢當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了較強(qiáng)支持。武漢商品房年銷(xiāo)售面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，政府強(qiáng)制性拆遷、改善居住等長(zhǎng)期積累的消費(fèi)需求得到陸續(xù)釋放。武漢房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)趨勢(shì)與四年前的北京非常相近，我們從當(dāng)年北京銷(xiāo)售

7、增長(zhǎng)時(shí)對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)特征來(lái)看待武漢所面臨的市場(chǎng)變化趨勢(shì)：客戶選擇余地增大市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分產(chǎn)品升級(jí)速度加快武漢已經(jīng)進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代單位：萬(wàn)㎡武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀趨勢(shì)預(yù)測(cè)武漢商品住宅市場(chǎng)均價(jià)雖然比北京低將近5000元/平米，但是市區(qū)高檔住宅價(jià)格與北京等一級(jí)城市已經(jīng)比較相近；說(shuō)明武漢住宅市場(chǎng)價(jià)格尚有較大自然調(diào)整可能。受經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的帶動(dòng)、宏觀土地供應(yīng)限制的影響、以及剛性需求的強(qiáng)力支撐，07年武漢整體市場(chǎng)的房?jī)r(jià)增幅將略高于06年——07、08年武漢市場(chǎng)整體均價(jià)還將