某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃案.ppt

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1、古渡新天地營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃案華安君泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司“南海項(xiàng)目”東河區(qū)南海地塊商鋪?lái)?xiàng)目我們根據(jù)對(duì)包頭市地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研和梳理，針對(duì)“華安君泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”即將上市的商鋪地產(chǎn)項(xiàng)目，系統(tǒng)整合后，闡述如下。由于時(shí)間匆忙，同時(shí)也未與貴方開(kāi)展必要的細(xì)致溝通，觀點(diǎn)如有偏頗和不盡詳盡之處，再深入探討修正……戰(zhàn)略制定目標(biāo)解析項(xiàng)目解析論證思維導(dǎo)圖市場(chǎng)特征項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)方案營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏與階段工作安排價(jià)格策略問(wèn)題界定策略體系客戶(hù)定位產(chǎn)品定位形象定位項(xiàng)目規(guī)劃及業(yè)態(tài)細(xì)分第一部分目標(biāo)解析包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析包頭市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年上半年，包頭市房地產(chǎn)

2、開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到96.28億元，完成投資41.95億元；全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模達(dá)到595.88萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52%，比去年同期的開(kāi)發(fā)建設(shè)總量（391.87萬(wàn)平方米）多出204.01萬(wàn)平方米,其中：續(xù)建436.69萬(wàn)平方米,新建159.14萬(wàn)平方米。住宅建設(shè)規(guī)模約505.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)規(guī)模約為78.98萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.5%。施工面積380.5萬(wàn)平方米，其中續(xù)建306.54萬(wàn)平方米，新建73.95萬(wàn)平方米。2007年，包頭市規(guī)劃新開(kāi)發(fā)商品房總量中的70％為面積在90平方米左右的中小戶(hù)型住房，計(jì)劃建設(shè)

3、經(jīng)濟(jì)適用住房100萬(wàn)平方米、廉租房2.5萬(wàn)平方米。◎市場(chǎng)總量不斷攀升，整體市場(chǎng)較熱?！蚋?jìng)爭(zhēng)不斷加劇，產(chǎn)品逐漸向多元化發(fā)展。◎整體市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)是地產(chǎn)的成長(zhǎng)期，完全成熟的針對(duì)性產(chǎn)品將逐漸成為市場(chǎng)的主導(dǎo)。內(nèi)蒙古社科院經(jīng)濟(jì)研究所的專(zhuān)家認(rèn)為：“漲是一個(gè)趨勢(shì)。由于土地有限，人的需求無(wú)限,所以土地價(jià)格上漲的因素也是存在的，因此，如果僅就房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，土地政策也許影響還更大一些?！薄蛘麑?dǎo)和商業(yè)投資等綜合因素導(dǎo)致在最近的1—2年內(nèi)，包頭市的地產(chǎn)相對(duì)價(jià)格還將有所上揚(yáng)并調(diào)整到一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的區(qū)間，這也是包頭市成為地產(chǎn)投資熱點(diǎn)的根本所在。本案位于天然濕地旅游區(qū)

4、，處于“旅游商業(yè)區(qū)”的最前沿，南面正對(duì)剛剛修建完善的“南海公園”，有利于本案旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品定位和客戶(hù)吸引。項(xiàng)目解析古渡新天地是由華安君泰實(shí)業(yè)集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目地處南海濕地風(fēng)景旅游區(qū)，南海是我國(guó)較大的內(nèi)湖風(fēng)景區(qū)之一，緊鄰黃河，占地面積1585公頃，其中水域面積333公頃，濕生草地面積15000畝，有200多種野生動(dòng)植物在這里繁衍生息，素有老包頭“水碼頭”之稱(chēng)。古渡新天地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目以黃河文化為靈魂，以?xún)?yōu)美的南海湖自然風(fēng)景為依托，形成其獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目占地近5400平方米，投資逾1個(gè)億，集餐飲、娛樂(lè)、旅游、休閑、度假于一體，經(jīng)營(yíng)面積

5、近1萬(wàn)平米，能同時(shí)接待數(shù)萬(wàn)人休閑、娛樂(lè)。是旅游餐飲機(jī)構(gòu)華安君泰公司在包頭打造的最大的餐飲娛樂(lè)基地。經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括：美食、酒吧、特色店、4D電影、露天茶座、游船等，是一個(gè)功能齊備、配套完善的大型休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。項(xiàng)目解析項(xiàng)目解析南海公園項(xiàng)目的啟動(dòng)將對(duì)南海經(jīng)濟(jì)區(qū)域的推動(dòng)、包頭市產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化、城市功能的整合帶來(lái)巨大的影響和促進(jìn)。但目前項(xiàng)目周邊商業(yè)配套比較欠缺，雖緊鄰南海公園，但卻無(wú)法從根本上改善項(xiàng)目的整體環(huán)境，商業(yè)氛圍的不足制約項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。項(xiàng)目解析SWOT分析：劣勢(shì)Weak優(yōu)勢(shì)Strength1、項(xiàng)目處于南海公園的核心位置，此區(qū)域?qū)⑹前^市旅游、

6、度假、商貿(mào)、住宅和文化娛樂(lè)為一體的多功能、綜合型新區(qū)；2、政府扶持建設(shè)項(xiàng)目，獨(dú)家享受政府提供的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；3、片區(qū)商業(yè)總供應(yīng)量較小，消費(fèi)能力較強(qiáng)；4、旅游季節(jié)人口密度較高，這是本項(xiàng)目商業(yè)得以生存及體現(xiàn)其價(jià)值的重要條件之一。1、項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)氛圍，所在商圈尚未成立,且周邊商業(yè)配套設(shè)施不齊全，項(xiàng)目未來(lái)的招商入市將成為一大難題；2、項(xiàng)目所在片區(qū)周邊的同類(lèi)商業(yè)物業(yè)租金水平相對(duì)較低，造成了投資回報(bào)期長(zhǎng)的局面，給銷(xiāo)售帶來(lái)很大的難度；3、項(xiàng)目位置距離市中心較遠(yuǎn)，對(duì)市區(qū)客源吸引有限；3、目前包頭市場(chǎng)商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售緩慢，對(duì)本案有很大影響。1、近兩三年內(nèi)

7、，包頭市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，投資項(xiàng)目逐年增加2、區(qū)域內(nèi)同類(lèi)產(chǎn)品稀缺，本案的建設(shè)填補(bǔ)了本區(qū)域旅游商業(yè)需求的空白3、伴隨南海公園旅游景觀的進(jìn)一步完善，項(xiàng)目將是未來(lái)包頭旅游商業(yè)的熱點(diǎn)，升值潛力巨大4、項(xiàng)目周邊保利地產(chǎn)投資新建的高檔休閑度假村，將為本項(xiàng)目吸引大量高端客源1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于宏觀調(diào)控、大力整治階段，政策變動(dòng)比較大，尤其是對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，潛在風(fēng)險(xiǎn)比較大2、項(xiàng)目所處區(qū)域的商圈尚不成熟，相關(guān)商業(yè)配套較少，與市區(qū)同類(lèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)比較激烈3、隨著包頭市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量逐年加大，各個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有著較強(qiáng)的人流分解作用機(jī)會(huì)Opportun

8、ity威脅Threaten項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略項(xiàng)目的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)并存，優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)同在，怎樣獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，怎樣以己之長(zhǎng)，克敵之短，利用機(jī)會(huì)，戰(zhàn)勝威脅和挑戰(zhàn)，化危機(jī)為生機(jī)是本項(xiàng)目整體營(yíng)銷(xiāo)策劃案的核心精要。問(wèn)題界定