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1、資產(chǎn)評估Valuation第3章資產(chǎn)評估途徑與方法3.1市場途徑3.2收益途徑3.3成本途徑3.4評估途徑與方法的選擇23.1市場途徑市場途徑的基本含義市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價(jià)格，經(jīng)過直接比較或類比分析來估測資產(chǎn)價(jià)值的評估技術(shù)思路和實(shí)現(xiàn)該評估技術(shù)思路的各種評估技術(shù)方法的總稱。33.1市場途徑市場途徑的基本前提要有一個(gè)活躍的公開市場公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)43.1市場途徑市場途徑的基本程序搜集有關(guān)資料選擇參照物（可比實(shí)例）在評估對象與參照物之間選擇比較因素指標(biāo)對比、量化差異調(diào)整已經(jīng)量化的對比指標(biāo)差異綜合分析確定評估結(jié)果實(shí)體
2、特征權(quán)益特征市場特征時(shí)效特征數(shù)量特征資產(chǎn)的功能資產(chǎn)的實(shí)體特征和質(zhì)量市場條件交易條件53.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價(jià)類比法是以參照物的成交價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時(shí)間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調(diào)整估算出評估對象價(jià)值的方法。資產(chǎn)評估價(jià)值=參照物售價(jià)×功能差異修正系數(shù)×……×?xí)r間差異修正系數(shù)市場售價(jià)類比法63.1市場途徑市場途徑的主要評估方法現(xiàn)行市價(jià)法市價(jià)折扣法下列方法都是市場售價(jià)類比法的特例功能價(jià)值類比法價(jià)格指數(shù)調(diào)整法成新率價(jià)格調(diào)整法73.1市場途徑市場途徑的主要評估方法交易情況修正交易時(shí)間因素修正市場售
3、價(jià)類比法的主要因素修正資產(chǎn)狀況因素修正（包括功能、新舊程度）交易地點(diǎn)或區(qū)域因素修正83.1市場途徑市場途徑的主要評估方法修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×（）/100市場售價(jià)類比法（交易情況修正）93.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價(jià)類比法（交易時(shí)間因素修正）修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×同類資產(chǎn)的價(jià)格指數(shù)①采用定基指數(shù)修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×（評估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/參照物交易時(shí)價(jià)格指數(shù)）②采用環(huán)比指數(shù)修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×（1+a1）×(1+a2)……×(1+an)a1、a2…an為從參照物交易日到評估基準(zhǔn)日各期環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)103.1
4、市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價(jià)類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）資產(chǎn)狀況包括很多因素。不同的資產(chǎn)，資產(chǎn)狀況因素也不相同。這里主要介紹資產(chǎn)的功能和新舊程度因素修正。113.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價(jià)類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）功能修正修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）修正后的加格=參照物交易價(jià)格×(評估對象生產(chǎn)能力÷參照物生產(chǎn)能力）x123.1市場途徑市場途徑的主要評估方法市場售價(jià)類比法（資產(chǎn)狀況因素修正）新舊程度修正修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×(評估對象成新率÷參照物成新率）133.1市場途徑市場途徑的主要評估
5、方法市場售價(jià)類比法（交易地點(diǎn)或區(qū)域因素修正）修正后的價(jià)格=參照物交易價(jià)格×（）/100143.1市場途徑市場途徑的主要評估方法價(jià)值比率法價(jià)值比率法是指利用參照物的市場交易價(jià)格與其某一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相比較形成的價(jià)值比率作為乘數(shù)或倍數(shù)，乘以評估對象的同一經(jīng)濟(jì)參數(shù)或經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，從而得到評估對象價(jià)值的一種具體評估方法153.1市場途徑市場途徑的主要評估方法價(jià)值比率法（市凈率倍數(shù)法）被評估企業(yè)價(jià)值=市凈率×被估企業(yè)同口徑賬面凈資產(chǎn)價(jià)值163.1市場途徑市場途徑的主要評估方法價(jià)值比率法（市盈率倍數(shù)法）企業(yè)評估價(jià)值＝被評估企業(yè)相同口徑收益額×參照物（企業(yè)）市盈率市盈率
6、＝股票價(jià)格/股票收益173.1市場途徑市場途徑舉例對某企業(yè)一臺(tái)通用機(jī)床進(jìn)行評估，評估人員經(jīng)過市場調(diào)查，選擇本地區(qū)近幾個(gè)月已經(jīng)成交的3個(gè)交易實(shí)例作為參照物，被評估對象及參照物的有關(guān)情況見下表，試估測該機(jī)床的價(jià)值。參照物A參照物B參照物C被評估對象交易價(jià)格（元）186001550016800因素修正交易狀況10598103100品牌因素102100102100功能因素9910198100價(jià)格指數(shù)110%115%118%125%成新率80%60%75%70%183.1市場途徑市場途徑舉例（答案）機(jī)床評估值=（174.43+174.77+176.26）÷3=175
7、.15（萬元）193.2收益途徑收益途徑的基本含義收益途徑是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)思路，以及實(shí)現(xiàn)這個(gè)技術(shù)思路的各種評估方法的總稱。203.2收益途徑收益途徑的基本前提未來收益可預(yù)測收益風(fēng)險(xiǎn)可預(yù)測收益期限可確定213.2收益途徑收益途徑的基本程序收集未來預(yù)期收益的數(shù)據(jù)資料分析被評估對象的預(yù)期收益確定折現(xiàn)率或資本化率計(jì)算未來收益的現(xiàn)值確定評估結(jié)果確定收益期限223.2收益途徑收益途徑的基本參數(shù)收益額折現(xiàn)率收益期限233.2收益途徑收益途徑的具體方法符號含義：P：評估值（現(xiàn)值）i：年序號r：折現(xiàn)率R：預(yù)期收益A：年金t：純收益
8、年期n：收益年期243.2收益途徑收益途徑的具體方法單一收益的現(xiàn)值
