資產評估 第6章資產評估途徑與方法 課件.ppt

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1、第6章資產評估途徑與方法主講教師：羅堯6.1資產評估途徑與方法概述6.1.1資產評估途徑內涵概括地講，資產評估途徑是判斷資產價值的技術思路，以及實現(xiàn)該評估技術思路的各種評估技術方法的集合。目前，最具代表性的資產評估途徑主要有市場途徑、收益途徑和成本途徑6.1.2資產評估途徑與市場的關系資產評估途徑實際上是人們模擬市場定價機理和規(guī)則所設計出來的若干資產價值評估基本模型6.1資產評估途徑與方法概述6.2.1市場途徑的基本含義市場途徑是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析來估測資產價值的評估技術思路和實現(xiàn)該評

2、估技術思路的各種評估技術方法的總稱。在資產評估實踐中市場途徑亦被稱為市場法。6.3.1收益途徑的基本含義收益途徑是指通過估測被評估資產未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。在資產評估實踐中收益途徑亦被稱為收益法。6.1資產評估途徑與方法概述6.4.1成本途徑的基本含義成本途徑具體是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損因素，并從其重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。在資產評估實踐中成本途徑亦被稱為成本法。6.1資產評估途徑與方法概述6.2市場途徑市場途徑的基本前

3、提通過市場途徑及其方法進行資產評估需要滿足兩個最基本的前提條件：其一是要有一個活躍的公開市場；其二是公開市場上要有足夠多的可比的資產及其交易活動。6.2市場途徑對市場法中參照物及其交易可比性的理解：1.參照物與評估對象在功能上具有可比性（用途、性能）2.參照物與被評估對象面臨的市場條件具有可比性（市場供求關系、競爭狀況、交易條件）3.參照物成交時間與評估基準日間隔時間不能過長6.2市場途徑市場途徑的基本程序1）選擇參照物（不低于三個）2）在評估對象與參照物之間選擇比較因素（選擇對資產價值形成重大影響的因素作為對比指標）3）指標對比

4、、量化差異4）在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異5）綜合分析確定評估結果市場途徑中的具體方法1）直接比較法2）間接比較法6.2市場途徑6.2市場途徑直接比較法評估對象價值=參照物成交價格×修正系數1×修正系數2×...×修正系數n或=參照物成交價格±基本特征差額1±基本特征差額2…±基本特征差額n（1）現(xiàn)行市價法（2）市價折扣法（3）功能價值類比法（4）價格指數調整法（亦稱物價指數法）（5）成新率價格調整法（6）市場售價類比法（7）價值比率法6.2市場途徑直接比較法中的現(xiàn)行市價法當市場上與評估對象完全相同的資產具

5、有市場交易價格或與評估對象基本相同的參照物具有市場交易價格的時候，可以直接利用與評估對象完全相同的資產或參照物的現(xiàn)行價格作為評估對象的評估價值。（不用調整系數）例1：上市流通的證券可按照評估基準日的收盤價作為評估價；批量生產的有形資產等可按照同廠家，同型號，同批量參照物的現(xiàn)行市場價格作為評估價值6.2市場途徑直接比較法中的市價折扣法例2：評估某擬快速變現(xiàn)資產，在評估時點與其完全相同資產的正常交易價格為10萬元，評估師根據市場相關數據及評估經驗進行綜合分析，認為該資產快速變現(xiàn)的折扣率為40%，因此，擬快速變現(xiàn)資產價值為：資產評估價值

6、=10*(1-40%)=6萬元公式：資產評估價值=參照物交易價格*（1-價格折扣率）前提：1.完全相同的資產（不需調整差異）2.評估對象是清算或快速變現(xiàn)狀態(tài)6.2市場途徑直接比較法中的功能價值類比法資產價值與其功能呈線性關系（功能價值類比法、生產能力比較法）例3：被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估時點參照資產的市場價格為10萬元，由此確定被評估資產價值接近于：資產評估價值=10*90/120=7.5萬元公式：資產評估價值=參照物成交價格*(評估對象生產能力/參照物生產能力)6.2市場途徑直接比較法中

7、的功能價值類比法2.資產價值與其功能呈指數關系（規(guī)模經濟效益指數法）例4：被評估資產年生產能力為90噸，參照資產的年生產能力為120噸，評估時點參照資產的市場價格為10萬元，該類資產的功能價值指數為0.7，由此確定被評估資產價值接近于：資產評估價值=萬元公式：資產評估價值=6.2市場途徑直接比較法中的價格指數調整法例5：與評估對象完全相同的參照資產6個月前的成交價格為10萬元半年間該類資產的價格上升了5%，則評估對象的評估價值為：資產評估價值=10*(1+5%)=10.5萬元公式：資產評估價值=參照物成交價格*（1+價格變動指數）

8、6.2市場途徑直接比較法中的價格指數調整法例6：被評估房地產于2010年6月30日進行評估，該類房地產2010年上半年各月月末的價格同2009年年底相比，分別上漲了2.5%、5.7%、6.8%、7.3%、9.6%、10.5%。其中參照房地產在201