共青城市場(chǎng)調(diào)查簡(jiǎn)析.doc

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1、共青城房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析—2008年9月2008年是不同尋常的一年，中華民族實(shí)現(xiàn)了自己的奧運(yùn)夢(mèng)想，也邁出了太空行走的第一步！2008年也是特別曲折的一年，股市的跌今年樓市的寒冬比這天氣來(lái)得更早，往年傳統(tǒng)火爆宕起伏，樓市的風(fēng)雨飄搖，世界經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入了一個(gè)大規(guī)模的下行周期。的“金九銀十”也名不副實(shí)。各地樓市頻降，各盤(pán)降價(jià)打折此起彼伏。好不容易盼來(lái)政府扶持，出臺(tái)利好信息，聽(tīng)聞潘石屹高呼“解放軍來(lái)了！”，精神為之一振，可“雙降”雖然給開(kāi)發(fā)商及購(gòu)房者帶來(lái)了積極的信號(hào)，但想要短時(shí)期內(nèi)促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展顯然是不實(shí)際的。共青

2、城房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于起步階段，今年的房地產(chǎn)成交量較去年有所下滑，這除了受大環(huán)境的影響之外，城區(qū)人口偏低、市場(chǎng)趨于飽和也是導(dǎo)致其下滑的主要原因。因市場(chǎng)價(jià)格本身就較低，降幅空間不大，今年共青城房地產(chǎn)成交均價(jià)并無(wú)太大的影響。走訪市場(chǎng)了解到，目前在售項(xiàng)目主要集中在共青大道、發(fā)展大道、南湖大道三個(gè)區(qū)域。整個(gè)共青房地產(chǎn)項(xiàng)目呈“Z”字型分布。共青大道目前是市政府大力發(fā)展的區(qū)域，作為政府補(bǔ)償用地，由一名開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)賣給其它幾名小型開(kāi)發(fā)商，因此該片區(qū)樓盤(pán)品質(zhì)差土地資源豐富，新開(kāi)樓盤(pán)比較多，廣闊的發(fā)展?jié)摿Σ粩嗟卮碳ぶ_(kāi)發(fā)商

3、及置業(yè)者，樓盤(pán)品質(zhì)較其它區(qū)域更高，典型樓盤(pán)為碧水華庭、華遠(yuǎn)名仕等。發(fā)展大道作為政府的另一個(gè)發(fā)展區(qū)域，主要以輕工業(yè)工廠為主,益和花園片區(qū)是該區(qū)域項(xiàng)目較為集中的地方，而益和花園片區(qū)距較大，市場(chǎng)極不規(guī)范，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較小，在今年市場(chǎng)大勢(shì)的沖擊下降價(jià)幅度較大，具有代表的樓盤(pán)為香榭麗景。南湖大道是前幾年的比較熱門(mén)開(kāi)發(fā)片區(qū)，土地利用現(xiàn)已飽和，主要項(xiàng)目為財(cái)富廣場(chǎng)和乘風(fēng)御景園。91、共青在售樓盤(pán)均價(jià)及綜合情況分析比較（圖I為共青城主要在售樓盤(pán)均價(jià)）（圖Ⅱ?yàn)楣睬喑侵饕谑蹣潜P(pán)優(yōu)惠折線圖）9共青大道區(qū)域在售樓盤(pán)零星地分布在

4、中西部，整體均價(jià)1465元/㎡，實(shí)際折后成交均價(jià)1419元/㎡，是共青城內(nèi)價(jià)格最高的一個(gè)片區(qū)；發(fā)展大道區(qū)內(nèi)均價(jià)1131元/㎡，該區(qū)域是今年降幅最大的板塊，最高優(yōu)惠可達(dá)9折，片區(qū)內(nèi)整體折后成交均價(jià)為1068元/㎡；南湖大道價(jià)格一直比較平穩(wěn)，片區(qū)均價(jià)1310元/㎡，實(shí)際成交均價(jià)1262元/㎡。整個(gè)共青城整體均價(jià)為1302元/㎡，實(shí)際折后成交均價(jià)為1249元/㎡，約每平方優(yōu)惠50元。.（圖Ⅲ為共青主要在售房源綜合情況比較表）項(xiàng)目名稱均價(jià)主力戶型面積車庫(kù)價(jià)格商鋪價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)碧水華庭1691二房、三房96~13

5、47980一般無(wú)優(yōu)惠，特殊優(yōu)惠98折華遠(yuǎn)名仕1637三房120~1337200一般優(yōu)惠98折，特殊優(yōu)惠97折共逸家園1501三房120~135.61500一次性付款98折，特殊優(yōu)惠97折都市嘉園1440三房118~122一次性付款98折，特殊優(yōu)惠97折天祥苑1228三房116~1541338一次性付款98折，特殊優(yōu)惠95折香榭名邸1293四房143.98~165130097折乘風(fēng)御景園1350三房117~1251300每周推出特價(jià)房988元/㎡、購(gòu)四房以上客戶免費(fèi)贈(zèng)送儲(chǔ)藏間財(cái)富廣場(chǎng)1388二房109~

6、11411800（買(mǎi)一送一）開(kāi)盤(pán)期間前100名客戶購(gòu)買(mǎi)VIP卡買(mǎi)2000抵8888，前200名買(mǎi)2000抵6888，200名后買(mǎi)200抵5888博士家園1185三房120一般無(wú)優(yōu)惠，特殊優(yōu)惠998折金域中央1400三房115~131.41360購(gòu)房即享受97折，特殊優(yōu)惠95折鑫誠(chéng)花園1228三房129~1331200按揭98折，一次性付款96折湖畔嘉園1125三房111~1411200一次性付款97折，特殊優(yōu)惠95折香榭麗景1183三房109~120500097折益和花園1085三房111~14147

7、00按揭97折，一次性付款95折，特殊優(yōu)惠9折備注：位于共青大道上的四個(gè)新開(kāi)項(xiàng)目凱旋城、錦繡星城、陽(yáng)光地中海、御景華庭目前正處于前期籌備階段，詳細(xì)數(shù)據(jù)有待收集。2、在售樓盤(pán)銷售情況統(tǒng)計(jì)（圖Ⅳ為共青城在售樓盤(pán)優(yōu)劣勢(shì)及去化情況表）項(xiàng)目名稱優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)去化率目標(biāo)客戶群碧水華庭1、項(xiàng)目規(guī)模大，規(guī)劃合理，綠化率高；2、戶型設(shè)計(jì)合理、實(shí)用性強(qiáng)；3、地理位置優(yōu)越，符合城市發(fā)展方向；4、1、價(jià)格較高；2、周邊配套設(shè)施目前尚未健全；3、目前周邊人氣不旺。一二期去化90%，三期預(yù)定20%，整體約去化60%共青及周邊縣城（南昌

8、、九江）的私企老板、公務(wù)員9樹(shù)立了良好的知名度，社會(huì)美譽(yù)度較高。華遠(yuǎn)名仕1、處于共青大力發(fā)展地段，地理位置優(yōu)越；2、兩房、三房戶型設(shè)計(jì)較好。1、與碧水華庭僅隔一街，但在配套及小區(qū)規(guī)劃上都不及碧水華庭，競(jìng)爭(zhēng)力較弱2、周邊設(shè)施尚不完善；3、項(xiàng)目西側(cè)有加油站。一、二期約去化70%，三期規(guī)劃未批南昌、九江周邊縣城投資者及共青本地居民共逸家園1、采用節(jié)能材料；2、所處地段屬于未來(lái)城市發(fā)展方向；3、周邊市政配套較多。1、地段雖好但處于街南面，北面望街，南邊環(huán)境欠佳；