中銀國(guó)際寫字樓項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣方案.ppt

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1、中銀國(guó)際寫字樓項(xiàng)目定位及營(yíng)銷推廣方案包頭博石置業(yè)北京高度偉業(yè)第一部分項(xiàng)目概況及市場(chǎng)分析中銀國(guó)際寫字樓項(xiàng)目位于昆區(qū)鋼鐵大街南側(cè)，包頭賓館對(duì)面。建設(shè)用地：4852.52平米，總建筑面積：48040.09平米，地上建筑面積38529.61平米，最高建筑層數(shù)：26層，綠化率：22%，容積率：7.94，建筑密度：34%，機(jī)動(dòng)車停車數(shù)量：137輛。中銀國(guó)際具備5A功能，即自動(dòng)化管理系統(tǒng)（BAS）、自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ACS）、消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FAS）、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS）、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）。包頭高檔寫字樓市場(chǎng)分析從

2、2005年下半年開始，包頭各類高檔寫字樓（包括商住型公寓）開始涌現(xiàn)。同時(shí)高檔寫字樓（包括商住型公寓）租金逐步上揚(yáng)，高檔寫字樓（包括商住型公寓）投資蘊(yùn)藏著較大的商機(jī)。高檔純商務(wù)寫字樓（不包括商住型公寓）在市場(chǎng)中較少，高檔寫字樓均以5A標(biāo)榜。定位準(zhǔn)確、低于市場(chǎng)心理價(jià)位的并具有投資價(jià)值的高檔寫字樓銷售較快，而高于市場(chǎng)心理價(jià)位的高檔寫字樓則銷售遲緩。截至2007年底，包頭高檔寫字樓（包括商住型公寓）的市場(chǎng)存量增多，且后續(xù)供應(yīng)處于不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2007年下半年開始，包頭高檔寫字樓（包括商住型公寓）的租金增幅放緩。中銀國(guó)際主要

3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目名稱售價(jià)面積區(qū)間對(duì)項(xiàng)目的影響萬豪國(guó)際5600元/平米起50-150平米直接影響東源國(guó)際未定40平米以上可自由分隔直接影響帝豪天下未定50-200平米直接影響國(guó)貿(mào)大廈5600元/平米起40平米以上可自由分隔直接影響恒隆公館5900元/平米起80-140平米間接影響恒通國(guó)際公寓4100元/平米起120-180平米間接影響包頭高檔純商務(wù)寫字樓（不包括商住型公寓）將是市場(chǎng)的發(fā)展方向，而定位準(zhǔn)確、特色分明的高檔純商務(wù)寫字樓將是開發(fā)的重點(diǎn)。市場(chǎng)中投資者所占比例仍然較大，他們關(guān)注回報(bào)率與出租率，對(duì)價(jià)格變化比較敏感。

4、短期內(nèi)，包頭高檔寫字樓（包括商住型公寓）市場(chǎng)需要一個(gè)存量調(diào)整消化及增量定位提升的過程。影響包頭高檔商務(wù)寫字樓（包括商住型公寓）銷售的主要因素有：銷售價(jià)格、投資價(jià)值、使用價(jià)值、第三產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展規(guī)模及引進(jìn)速度。中期來看，潛在供應(yīng)量的放量增長(zhǎng)亦使得高檔寫字樓的銷售面臨更大的壓力，供大于求的狀況還將進(jìn)一步顯現(xiàn)。如果不能刺激市場(chǎng)出現(xiàn)新的需求，價(jià)格停滯甚至下滑可能只是時(shí)間問題了。結(jié)論第二部分：項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，位于鋼鐵大街中心地段。2、周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)，與海德假日酒店、包頭賓館、青鳥健身、太陽(yáng)城中心區(qū)等為鄰。3

5、、前景優(yōu)勢(shì)，與周邊眾多的公寓、酒店、寫字樓、休閑中心等形成了重要的商務(wù)區(qū)價(jià)值。劣勢(shì)（W）1、本案與周圍項(xiàng)目的距離過近，周邊環(huán)境過于局促，項(xiàng)目的正立面不夠開闊，影響了項(xiàng)目的整體氣勢(shì)。2、和周邊同質(zhì)寫字樓相比，內(nèi)部配置方面沒有太大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3、地上停車位不足。4、目前在售寫字樓或相近物業(yè)形態(tài)過多。機(jī)會(huì)（O）1、市場(chǎng)上定位純寫字樓的樓盤尚處于起步階段，仍有市場(chǎng)空間。2、市場(chǎng)上大開間、面積均等布局的寫字樓很少。3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手缺乏有力的推廣，給我們留下了較大的操作空間。4、本案新概念的推出，為項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)在同質(zhì)化的樓盤中脫

6、穎而出奠定了基礎(chǔ)。威脅（T）1、市場(chǎng)處于發(fā)展階段，增長(zhǎng)迅速但容量有限。2、租賃市場(chǎng)不夠成熟，客戶投資的操作空間有限。3、一些大中型公司機(jī)構(gòu)（金融保險(xiǎn)等）已基本入住了其他寫字樓項(xiàng)目。第三部分項(xiàng)目定位形象定位在5A寫字樓的硬件基礎(chǔ)之上，凸顯生態(tài)、環(huán)保、健康的高效率辦公新理念。使我們的項(xiàng)目更具人性化。6E花園式寫字樓什么是6E？1.Essentialbusinesslocation重要的商務(wù)區(qū)2.Elegantbuilding有品位的建筑3.Excellentfacilityandservice一流的硬件設(shè)施與服務(wù)4.Ex

7、traordinarytenant出眾的客戶5.Exactplaceforbusiness純商務(wù)6.Ecological、environmentalprotectionandHealth生態(tài)、環(huán)保、健康第一個(gè)EEssentialbusinesslocation重要的商務(wù)區(qū)頂級(jí)寫字樓更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性，頂級(jí)寫字樓的客戶，更加看重知名企業(yè)的群聚效應(yīng)，這是形成商務(wù)氣氛的基本條件。同時(shí)，規(guī)模伸展力及拓展性更表現(xiàn)在其所在商務(wù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈條的完整性上。因此，容納頂級(jí)寫字樓的商務(wù)區(qū)一定要足夠大、足夠成熟，這樣才能最大限度滿

8、足頂級(jí)寫字樓的用戶對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈的要求。第二個(gè)EElegantbuilding有品位的建筑有品位，是頂級(jí)寫字樓的建筑語(yǔ)言。更多時(shí)候，頂級(jí)寫字樓的有品位是其之所以成為標(biāo)志性建筑的有力支撐，能最大限度地彰顯個(gè)性，彰顯現(xiàn)代商業(yè)精神，并保證了頂級(jí)寫字樓在一定時(shí)期內(nèi)不會(huì)被新建筑潮流所淘汰。本案在建筑設(shè)計(jì)中融入了現(xiàn)代主義的穿插、錯(cuò)落、灰空間等設(shè)計(jì)手法，使建筑本