北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告.doc

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1、目　錄第一章北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī)4一、促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素41、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)42、北京商業(yè)的全面發(fā)展43、發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái)實(shí)施44、市場(chǎng)調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng)45、區(qū)域商圈的功能變化46、重大事件的突發(fā)影響57、宏觀環(huán)境的不斷優(yōu)化58、消費(fèi)投資的逐漸理性5二、引起快速升溫的直接原因51、投資轉(zhuǎn)移52、需求拉動(dòng)53、利益驅(qū)動(dòng)64、運(yùn)作靈活6第二章北京商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)形勢(shì)6一、整體市場(chǎng)6（一）市場(chǎng)概況61、全國(guó)市場(chǎng)62、北京市場(chǎng)7（二）主要情況81、市場(chǎng)供給82、市場(chǎng)需求83、市場(chǎng)行情（資源來(lái)源：易鋪網(wǎng)）84、運(yùn)作方式105、價(jià)格

2、分布106、項(xiàng)目分布10二、區(qū)域市場(chǎng)11（一）CBD地區(qū)111、供給方面112、新舊主要項(xiàng)目113、需求方面124、市場(chǎng)形勢(shì)12（二）中關(guān)村131、中國(guó)硅谷助推投資熱潮132、供求關(guān)系決定市場(chǎng)高價(jià)133、住宅底商有利可圖134、?中小投資者不容忽視13（三）亞運(yùn)村141、供需矛盾突出142、市場(chǎng)持續(xù)熱銷(xiāo)14（四）南城地區(qū)141、商業(yè)地產(chǎn)漸成規(guī)模142、市級(jí)物流中心初步顯現(xiàn)153、三大城區(qū)廣匯商機(jī)15第三章　北京商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)趨勢(shì)15一、北京商業(yè)的規(guī)劃發(fā)展15（一）北京“十五”期間商業(yè)發(fā)展規(guī)劃151、發(fā)展基本目標(biāo)152、商業(yè)發(fā)

3、展重點(diǎn)163、業(yè)態(tài)引進(jìn)重點(diǎn)16（二）區(qū)域規(guī)劃情況161、市級(jí)商業(yè)中心，新一輪的升級(jí)調(diào)整啟動(dòng)。162、區(qū)級(jí)商業(yè)中心，完善、發(fā)展、同步、預(yù)留。163、社區(qū)商業(yè)中心。164、特色商業(yè)街。17（三）北京商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)171、北京的流通業(yè)172、北京的商業(yè)街173、北京的零售業(yè)17二、市場(chǎng)存在的問(wèn)題現(xiàn)象18（一）自身不足181、開(kāi)發(fā)資金匱乏。182、復(fù)合人才稀缺。183、軟硬件不配套。184、管理服務(wù)滯后。18（二）市場(chǎng)表現(xiàn)181、主要問(wèn)題182、具體現(xiàn)象19三、市場(chǎng)發(fā)展的未來(lái)態(tài)勢(shì)19（一）基本態(tài)勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)加劇、聚集擴(kuò)散191、兩個(gè)主要

4、外在因素192、兩個(gè)主要的內(nèi)在因素：19（二）總體趨勢(shì)201、供應(yīng)方面：逐年遞增，且規(guī)模與分布更日趨理性化。202、需求方面：穩(wěn)中趨旺。203、區(qū)域分布：多中心化。204、市場(chǎng)價(jià)格：先升后降20（三）投資重點(diǎn)211、重點(diǎn)項(xiàng)目：政府鼓勵(lì)的4大類(lèi)212、重點(diǎn)區(qū)域：三、四環(huán)周邊地區(qū)213、重點(diǎn)業(yè)態(tài)：零售物業(yè)214、重點(diǎn)類(lèi)型：臨街底商21第四章　北京商業(yè)地產(chǎn)的投資探討21一、商業(yè)地產(chǎn)的投資概述21（一）投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避211、經(jīng)營(yíng)模式。222、合作方式。223、規(guī)劃設(shè)計(jì)。224、商圈需求。22（二）投資的基本考慮221、商圈的規(guī)模22

5、2、商圈的變動(dòng)223、主力店效應(yīng)234、廣場(chǎng)和人氣235、品牌店效應(yīng)236、地理位置237、商鋪的通用性238、周邊的價(jià)格水平23二、商業(yè)地產(chǎn)的簡(jiǎn)單思考23思考一：商業(yè)定位23思考二：商業(yè)物業(yè)的管理24思考三：商業(yè)地產(chǎn)的二、三級(jí)市場(chǎng)24思考四：商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)模24思考五：商業(yè)與房地產(chǎn)的對(duì)接24北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告第一章北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時(shí)機(jī)對(duì)北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)機(jī)，基本判斷是：條件成熟，并快速升溫。一、促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素下列因素，孕育并夯實(shí)了北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基石，有力地促進(jìn)了市場(chǎng)發(fā)展。1、首都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增

6、長(zhǎng)北京快速發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（如國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、人口總量及其結(jié)構(gòu)、人均可支配收入及其結(jié)構(gòu)、社會(huì)消費(fèi)品零售額等）穩(wěn)步增長(zhǎng)或優(yōu)化，商業(yè)發(fā)展空間日益廣闊，居民消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)，新一輪的投資消費(fèi)升級(jí)已展開(kāi)，助推了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。2、北京商業(yè)的全面發(fā)展首先，市級(jí)商業(yè)、區(qū)域商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的快速增長(zhǎng)，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)與之的同步發(fā)展。其次，商業(yè)業(yè)態(tài)日益的多元化和現(xiàn)代化，拉升了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求。再者，商業(yè)與地產(chǎn)相互融合、相互促進(jìn)已到了一個(gè)全新的階段，直接壯大了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。3、發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái)實(shí)施城市總體規(guī)劃、奧運(yùn)行動(dòng)規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)物

7、流規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與發(fā)展規(guī)劃等北京市各項(xiàng)規(guī)劃的相繼出臺(tái)及實(shí)施對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都將有積極的導(dǎo)向和促進(jìn)作用。4、市場(chǎng)調(diào)控的規(guī)范加強(qiáng)市場(chǎng)的日益規(guī)范及住宅、寫(xiě)字樓投資利潤(rùn)的趨于穩(wěn)定、透明；股市匯市的風(fēng)險(xiǎn)加劇及投資渠道的過(guò)于狹窄；存貸款利率一再下調(diào)及央行121號(hào)文等政策的深遠(yuǎn)影響，都促使開(kāi)發(fā)商、投資者和居民個(gè)人對(duì)剛剛起步但潛力巨大的商業(yè)地產(chǎn)給予了高度關(guān)注。5、區(qū)域商圈的功能變化商圈功能可看作是居住功能（住宅）、商業(yè)功能（商鋪）、商務(wù)功能（辦公樓）的有機(jī)結(jié)合。隨著北京城市建設(shè)及更新改造的力度不斷加強(qiáng)、步伐不斷加快，各商圈居住及商務(wù)功

8、能正發(fā)生明顯的變化，這必將引起區(qū)域商圈的功能變化，從而促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)化和增加對(duì)商鋪的需求。區(qū)域商圈功能變化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將持續(xù)增強(qiáng)。6、重大事件的突發(fā)影響奧運(yùn)、入世極大地促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，影響長(zhǎng)期深遠(yuǎn)。而非典疫情對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響雖劇烈但短暫，只是延緩而未阻礙市場(chǎng)的發(fā)展，