佳盛園營銷策劃方案.docx

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1、龍崗佳盛園營銷策劃提案第一部分：市場分析第二部分：項(xiàng)目分析第三部分：項(xiàng)目定位第四部分：項(xiàng)目規(guī)劃思路與建議第五部分：營銷推廣第一部分：市場分析§1、龍崗房地產(chǎn)市場特征§2、龍崗房地產(chǎn)市場狀況§3、區(qū)域?qū)I(yè)市場潛在群體狀況§1、龍崗房地產(chǎn)市場特征一、住房需求強(qiáng)勁，開發(fā)規(guī)模日趨擴(kuò)大2004年龍崗房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模LI益擴(kuò)大,住房消費(fèi)需求強(qiáng)勁，房地產(chǎn)信貸增長迅速，商品房價(jià)格穩(wěn)步攀升，房地產(chǎn)市場購銷兩旺，市場供給與需求總體平衡，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，進(jìn)一步擴(kuò)大了消費(fèi)需求和投資需求，拉動(dòng)

2、了國民經(jīng)濟(jì)增長。目前，有多個(gè)位于中心區(qū)及中心區(qū)西的住宅項(xiàng)目正積極打造，同期面市，掀起了聲勢浩大的造城運(yùn)動(dòng)，片區(qū)居住環(huán)境也將進(jìn)一步得到改善，區(qū)域成熟度、交通配套、商業(yè)氣息、消費(fèi)檔次也將大幅再提高。二、價(jià)格穩(wěn)步上升高收入階層仍傾向于居住在城市核心地帶，追求舒適、豪華高檔的精品戶型。部分開發(fā)商為他們開發(fā)面積在90-150nf左右高層帶電梯住宅，價(jià)格定位為4000元/Hl?左右，位于中心區(qū)域與景觀優(yōu)美之地。三、區(qū)域化、板塊化日益凸現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資目前呈現(xiàn)以市場為導(dǎo)向的特點(diǎn)，越是熱點(diǎn)的地區(qū)，開發(fā)企業(yè)越具

3、有熱情，越來越多的開發(fā)企業(yè)趨之若鴛的在某個(gè)熱點(diǎn)地區(qū)聚集，并加劇該地區(qū)的競爭，甚至形成過度扎堆局面，而那些市場不景氣的地區(qū)無法提起開發(fā)企業(yè)投資的興趣，無人問津。例如龍崗中心城區(qū)及周邊區(qū)域已成為開發(fā)企業(yè)逐鹿的地方。四、物業(yè)付款方式多樣化在現(xiàn)代金融政策和工具的大力支撐下，龍崗的購房者在樓盤的付款方式上，多數(shù)人釆取了按揭付款方式，超前的消費(fèi)意識正在逐步成為購房的主要手段，發(fā)展商也以次作為其促銷手段，如住房按揭、裝修按揭、車庫使用權(quán)等。六、開發(fā)商重視營銷操作現(xiàn)階段，龍崗開發(fā)商在樓盤營銷手法上，主要以發(fā)傳單、樓

4、盤包裝和各項(xiàng)媒體宣傳等組成，但樓盤包裝力度不夠，銷售人員的素質(zhì)和專業(yè)也有待加強(qiáng)。但我們也看到了一些開發(fā)商已經(jīng)開始重視營銷，既能對樓盤進(jìn)行很好的包裝，又能利用軟硬廣告進(jìn)行宣傳炒作等，形成較成熟的立體宣傳網(wǎng)絡(luò)。§2、龍崗房地產(chǎn)市場狀況、龍崗一欣欣向榮的新區(qū)商住板塊龍崗中心城范圍大致界定黃閣中路東、深惠路北、龍平西路南、龍城屮路西范圍。而中心區(qū)界定在吉祥屮路以東，龍平西路以南、龍城大道以西、深惠路以北的城市用地，總用地面積281.68公頃，乃深圳東部地區(qū)行政、文化、商業(yè)、金融中心，為深圳8大衛(wèi)星城市中首批

5、啟動(dòng)的一座現(xiàn)代化花園式一衛(wèi)星城。城屮有區(qū)政府大樓、龍城廣場、龍雕塑等大型建筑，還有碧湖花園、城市花園、紫薇花園、新亞洲花園等樓盤，各類市政配套完善，行政中心、金融證券、商業(yè)百貨、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、餐飲娛樂等配套分布屮心城區(qū)，整個(gè)屮心城環(huán)境優(yōu)美，綠草茵茵，自然景觀和人文景觀相得益彰，并享有“第二華僑成”之美稱，居家氛圍之濃厚居深圳中心城之最。目前龍崗中心城開發(fā)熱潮急劇升溫，眾多的商住項(xiàng)目破土而出，成為目前龍崗最為矚目的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮區(qū)域之一。佳盛園、歐意軒、天健郡城、花半里、龍翔花園等項(xiàng)目相互競爭，

6、互相添彩。二、龍崗房地產(chǎn)開發(fā)面臨的問題和困難1、房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對龍崗生態(tài)環(huán)境的影響隨著城市建設(shè)的加快以及房地產(chǎn)業(yè)的快速增長，未來三五年內(nèi)龍崗的居住人口成倍的導(dǎo)入，勢必帶來廢氣、廢水、廢物排放的增加以及噪音污染的加垂，這是龍崗在城市化時(shí)需要認(rèn)真而對的問題，如果環(huán)保設(shè)施的建設(shè)沒能相應(yīng)的跟上，或者環(huán)保措施不到位，就很可能出現(xiàn)環(huán)境質(zhì)量下降的問題。2、配套生活服務(wù)設(shè)施需要與住宅建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展龍崗商住市場是一個(gè)新興的、獨(dú)立的市場，它必須擁有自己的配套生活服務(wù)設(shè)施。只有減少區(qū)內(nèi)居住人I丨的通勤距離和交通壓力，讓

7、區(qū)內(nèi)居民享受到與中心城區(qū)同等或更高質(zhì)量的生活服務(wù)，龍崗的住宅項(xiàng)冃才能不斷被區(qū)域內(nèi)的購買力所消費(fèi)。它的發(fā)展已經(jīng)具備了諸多的有利條件，如優(yōu)美的自然環(huán)境、充裕的土地資源等，但是區(qū)域內(nèi)的配套生活服務(wù)設(shè)施仍然不夠完善，己建成的設(shè)施也還未能充分發(fā)揮服務(wù)功能，這是制約區(qū)內(nèi)住宅市場發(fā)展的一個(gè)潛在因素。因此，協(xié)調(diào)生活配套設(shè)施與住宅建設(shè)之間的關(guān)系是保持龍崗住宅市場持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。三、項(xiàng)目區(qū)域樓盤分析在區(qū)域樓盤中依據(jù)房型、面積、位置、價(jià)格、規(guī)劃等因素，選擇了一些同本項(xiàng)目有直接競爭力的項(xiàng)目進(jìn)行分析，了解競爭樓盤的情況。區(qū)域

8、重點(diǎn)竟?fàn)帢潜P分別為:1、天健郡城案名天健郡城工地位置龍崗龍福路與龍平西路Z間投資興建天健龍崗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓處龍崗龍福路與龍平西路Z間金劃銷售深圳市德思勤置業(yè)有限公司規(guī)劃用途商住樓可售戶數(shù)1158基地而積57000平方米銷售面積158000平方米建筑樓層小咼層，咼層面積范圍79-270m2付款方式銀行按揭、一次性付款主力面積106-112m2銀行貸款額度8成平均單價(jià)4000元年限30年車位數(shù)量688個(gè)銀行建設(shè)銀行物管費(fèi)用1?8元/平方米/月認(rèn)籌日期2004年8月