貸款審查技巧培訓(xùn)課件.ppt

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1、信貸風(fēng)險(xiǎn)防控培訓(xùn)教程：貸款審查技巧信貸資產(chǎn)與風(fēng)險(xiǎn)管理部2014年主要內(nèi)容：一、基本資料審查要點(diǎn)二、抵押貸款審查要點(diǎn)三、保證貸款審查要點(diǎn)四、企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表要點(diǎn)五、相關(guān)資料的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性六、撰寫審查報(bào)告應(yīng)注意的事項(xiàng)2一、基本資料審查要點(diǎn)（一）準(zhǔn)入條件審查。受理貸款時(shí)審查其主體是否符合銀行貸款準(zhǔn)入條件，是決定貸款的關(guān)鍵性問題。如果客戶主體不符合規(guī)定要求，則可直接退回，無需再進(jìn)入下一審查環(huán)節(jié)。按照有關(guān)法律和銀行管理規(guī)定，準(zhǔn)入條件審查主要有以下三個(gè)方面：3一是確認(rèn)客戶真實(shí)性。審查公司類客戶其經(jīng)營證照是否真實(shí)，有無涂改等造假現(xiàn)象；是否在有效期限內(nèi)；是否辦理年檢等。個(gè)人客戶要審查其身份證是否真

2、實(shí)。4二是審查貸款項(xiàng)目的政策性、合法性。屬于特種行業(yè)的審查是否持有有效的特種行業(yè)從業(yè)許可證；屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審查是否持有齊全的資質(zhì)證件；審查貸款項(xiàng)目是否符合國家政策，是否為高耗能、高污染、產(chǎn)能過剩行業(yè)的劣質(zhì)企業(yè)以及商業(yè)銀行已退出的領(lǐng)域；審查個(gè)人經(jīng)營項(xiàng)目是否合法合規(guī)；審查公司或個(gè)人經(jīng)營是否正常，有無虧損；審查產(chǎn)品銷售合同是否真實(shí)等。5三是審查公司或個(gè)人資信程度。審查公司或個(gè)人、關(guān)聯(lián)企業(yè)、公司，股東及其配偶在金融機(jī)構(gòu)貸款情況；以親朋名義在銀行貸款情況；對(duì)外擔(dān)保情況；有無不良信用記錄；有無大額或有負(fù)債或重大涉訟案件等。審查公司法人代表或個(gè)人有無賭博、吸毒、賴帳不還等劣跡；有無道德風(fēng)

3、險(xiǎn)等。審查報(bào)告中要對(duì)以上情況作專門介紹，并將人行征信報(bào)告及銀行查詢記錄附后佐證。6（二）資料完整性審查。主要是對(duì)照總行信貸業(yè)務(wù)操作流程所列的申報(bào)資料目錄看資料，審查是否齊全完整，特別是關(guān)鍵性資料是否缺漏，缺漏資料應(yīng)作理由充分的說明。7（三）資料合規(guī)性審查。一是資料及文本簽字要求?！芭c原件核對(duì)一致”印章，貸前調(diào)查關(guān)鍵是調(diào)查人承諾調(diào)查資料的真實(shí)性，而“與原件核對(duì)一致”印章僅是確認(rèn)和辨別資料是否真實(shí)的一個(gè)環(huán)節(jié)，并不能證明該資料是否真實(shí)，也不是調(diào)查人對(duì)資料真實(shí)性的承諾。8審查調(diào)查人員是否兩人以上。所有簽名只能由本人手寫，不能代簽，不許蓋私人名章。貸款審批書、調(diào)查報(bào)告、審查報(bào)告等落款處除負(fù)

4、責(zé)人、調(diào)查人、審查人簽字外，還應(yīng)加蓋本社公章。9二是審查調(diào)查報(bào)告中調(diào)查人是否簽字。三是審查上報(bào)的資料內(nèi)容是否銜接一致;資料是復(fù)印件的是否模糊不清等10二、抵押貸款審查要點(diǎn)（一）審查抵押物權(quán)利證書真實(shí)性。股東會(huì)同意抵押的決議是否符合公司章程規(guī)定；是否符合法律文書要求；財(cái)產(chǎn)共有人是否出具有效的同意抵押的承諾。11（二）抵押物詳細(xì)清單。內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產(chǎn)證號(hào)或土地證號(hào)、購置價(jià)指購買價(jià)或建造成本價(jià)、賬面價(jià)指在報(bào)表上反映的價(jià)值、評(píng)估價(jià)指評(píng)估公司評(píng)定價(jià)值或銀行初步評(píng)定價(jià)值、抵押價(jià)指銀行在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上最終核定確認(rèn)的抵押作價(jià)或與產(chǎn)權(quán)人商定的，抵押價(jià)主要是防

5、止評(píng)估公司估價(jià)虛高及通盤考慮變現(xiàn)能力。12關(guān)于抵押登記期限抵押登記時(shí)間不得晚于抵押貸款的實(shí)際發(fā)放時(shí)間。登記部門要求明確登記期限的，登記屆滿期限原則上不得早于授信到期期限，若登記部門要求登記期限短于授信期限的，貸款機(jī)構(gòu)在登記期限屆滿前應(yīng)及時(shí)辦理展期登記或重新登記。13（三）抵押物價(jià)值依據(jù)。參考：《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》第十三條規(guī)定“商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場(chǎng)發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃等方面的政策和研究實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)”。所以說，貸款審查中必須防止房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值虛增風(fēng)險(xiǎn)。

6、14建議：謹(jǐn)慎采用評(píng)估公司評(píng)估數(shù)據(jù)，必須以購置價(jià)為基礎(chǔ)，評(píng)估價(jià)為參考，合理核定抵押價(jià)，防范抵押物虛高風(fēng)險(xiǎn)。審查中對(duì)一貫缺乏職業(yè)道德，瞎評(píng)亂估的評(píng)估公司要予抵制，對(duì)其評(píng)估結(jié)果可不予認(rèn)可。15（四）抵押物狀況及抵押限制除了《擔(dān)保法》規(guī)定的不能抵押的情形之外，審查抵押物時(shí)還應(yīng)關(guān)注以下情況：1、抵押物是否為違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設(shè)施。2、抵押物權(quán)屬是否有爭議，房主抵押意圖，考慮抵押物變現(xiàn)能力。3、以出讓方式取得土地使用權(quán)滿二年未動(dòng)工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)。164、未按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金或取得《國有土地使用證》的。5、按照土地出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于

7、房屋建設(shè)工程的，未完成投資總額25%以上的，屬于成片開發(fā)土地的未形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。176、以劃撥的土地使用權(quán)設(shè)定抵押，未取得有權(quán)人民政府批準(zhǔn)同意的，以劃撥土地不得單獨(dú)抵押，以劃撥土地抵押的在計(jì)算抵押率時(shí)因剔減出讓金因素。7、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，未轉(zhuǎn)為國有土地的。8、在建工程抵押的，抵押合同應(yīng)載明以下內(nèi)容：18（1）《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可，證》編號(hào)。（2）已交納的土地使用權(quán)出讓金或需交納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款