商業(yè)地產(chǎn)策劃招商銷售及運(yùn)營(yíng)模式研究課件.ppt

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1、商業(yè)地產(chǎn)策劃、招商、銷售、運(yùn)營(yíng)模式研究讀物《地產(chǎn)研究院商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式解析及研究》研究背景2008年到2009年是房地產(chǎn)極不平靜的二年，樓市進(jìn)入大落大起的深度調(diào)整期。在這一大起大落的階段，商業(yè)地產(chǎn)受到前所未有的關(guān)注，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商齊頭并進(jìn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。而對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)極其靈敏的大型開發(fā)企業(yè),早在前幾年就把持有型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)做為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的重要部分。如保利、中海、SOHU中國(guó)、富地、合生創(chuàng)展、世貿(mào)等。住宅市場(chǎng)的研究經(jīng)過多年的研究以后，理論相對(duì)較為成熟了，但是商業(yè)地產(chǎn)由于在我國(guó)起步較晚，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的研究還剛剛開始，商業(yè)地產(chǎn)完善的發(fā)展概念也許是在近期才有的。商

2、業(yè)地產(chǎn)是完全區(qū)別于住宅市場(chǎng)的新興行業(yè)。如果還單純還停留在住宅市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念還從事操作商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)不言而育。所以有必要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行一次全方位的認(rèn)識(shí)。希望本報(bào)告能起到拋磚引玉的作用！貳、市場(chǎng)篇叁、借鑒篇肆、建議篇核心內(nèi)容導(dǎo)讀目錄壹、理論篇壹理論篇貳市場(chǎng)篇叁借鑒篇肆建議篇一、商業(yè)地產(chǎn)涵義二、商業(yè)地產(chǎn)分類三、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)區(qū)別四、商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值五、商業(yè)租售模式廣義而言，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性、非居住性物業(yè)，包括寫字樓、公寓、會(huì)議中心以及商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等廣義概念狹義的講，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑設(shè)施等，其開發(fā)模式、融

3、資模式、經(jīng)營(yíng)模式以及功能用途都有別于住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)形式狹義概念注：商業(yè)地產(chǎn)與“地產(chǎn)”的關(guān)系不如與“商業(yè)”來得緊密，其更多屬性是在“商業(yè)”上。第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值與住宅比較商業(yè)是指以買賣方式使商品流通的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地之上永久性的建筑物、構(gòu)筑物、附著物和由此所衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和。租售模式隨著社會(huì)的發(fā)展和科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，商業(yè)建筑呈現(xiàn)出以下三個(gè)方面的趨勢(shì)：規(guī)模的大型化、功能的多元化和技術(shù)的復(fù)雜化。商業(yè)建筑不但是購(gòu)物場(chǎng)所，而且可能結(jié)合休閑、娛樂和餐飲等功能。商業(yè)地產(chǎn)的分類方式很多。商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅

4、比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值第一部分理論篇分類方法種類按商業(yè)形態(tài)1.百貨商場(chǎng)2.超級(jí)市場(chǎng)3.大型綜合超市4.便利店5.專業(yè)市場(chǎng)（主題商城）6.專賣店7.購(gòu)物中心8.倉(cāng)儲(chǔ)商店按照規(guī)模和服務(wù)等級(jí)1.城市級(jí)商業(yè)中心2.區(qū)域型商業(yè)中心3.社區(qū)商業(yè)。按照空間形式1.住宅或?qū)懽謽侨狗坎课坏牡咨淌?.廣場(chǎng)型或中庭型3.商業(yè)步行街式。按照功能復(fù)合程度1.交通樞紐商業(yè)項(xiàng)目2.文化商業(yè)設(shè)施3.旅游休閑商業(yè)設(shè)施按開發(fā)方式1.商業(yè)街商鋪2.市場(chǎng)類商鋪3.社區(qū)商鋪4.百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪5.商務(wù)樓、寫字樓商鋪6.交通設(shè)施商鋪按經(jīng)營(yíng)模式只售不租只租不售租售并舉自行經(jīng)營(yíng)租售模式第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較

5、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值興力達(dá)廣場(chǎng)天河城廣場(chǎng)商業(yè)分類——大型商業(yè)綜合體（購(gòu)物中心）租售模式商業(yè)分類----開放式商業(yè)街區(qū)商業(yè)街作為一種較為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，最大的特點(diǎn)是分散經(jīng)營(yíng)，租戶可得性較強(qiáng)、便于銷售，回報(bào)快，但同時(shí)也面臨著管理難度大的缺點(diǎn)，平衡集團(tuán)戰(zhàn)略、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況及商業(yè)街特點(diǎn)，也是可考慮的商業(yè)模式第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式商業(yè)分類----專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)在于其價(jià)格和資源優(yōu)勢(shì)，依托當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)所關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品，建立專業(yè)市場(chǎng)也是項(xiàng)目較為可行的商業(yè)模式。第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等）旅游

6、資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)概念對(duì)于某項(xiàng)目來說也是可考慮的商業(yè)模式第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式泛商業(yè)類型（旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等）旅游資源較為豐富，泛商業(yè)類型所包括旅游、休閑、運(yùn)動(dòng)等商業(yè)概念對(duì)于某項(xiàng)目來說也是可考慮的商業(yè)模式第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式隨著項(xiàng)目寫字樓，會(huì)展等商業(yè)業(yè)態(tài)投入運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目將吸引眾多的商務(wù)人士，而不再僅僅是專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)主，進(jìn)而必然將產(chǎn)生對(duì)中高檔商務(wù)酒店需求?目前整個(gè)商圈范圍內(nèi)尚未出現(xiàn)中高檔酒店的供應(yīng)，為項(xiàng)目開發(fā)酒店提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)?因項(xiàng)目所在區(qū)域尚屬于升級(jí)改造過程中，

7、對(duì)高檔五星級(jí)酒店的承受能力有限，而三星級(jí)酒店較難與區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店拉開檔次，初步判斷四星級(jí)商務(wù)酒店應(yīng)該是合適的選擇方向商業(yè)分類----酒店第一部分理論篇商業(yè)地產(chǎn)概念商業(yè)地產(chǎn)分類與住宅比較商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值租售模式從行業(yè)研究結(jié)果來看，目前業(yè)內(nèi)對(duì)甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)非?？春?，認(rèn)為市場(chǎng)在未來幾年將迅速發(fā)展，空置率下降，租金和售價(jià)大幅攀升?目前寫字樓的分布主要坐落于CBD區(qū)域，而本區(qū)則沒有甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)?雖然存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但由于項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樯藤Q(mào)區(qū)而不是對(duì)