邢臺項目整合策略創(chuàng)意提案之產(chǎn)品定位篇.ppt

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1、邢臺188項目整合策略創(chuàng)意提案之產(chǎn)品定位篇2009年8月29日總戰(zhàn)略短平快銷售為核心目標(biāo)——邢臺橋東中心區(qū)的深宅大院主人家一、一份調(diào)查報告橋東購房意向需求市場調(diào)查與分析調(diào)查方式：1、問卷調(diào)查2、意向單位深度訪談3、業(yè)內(nèi)人士訪談1、88份調(diào)查問卷結(jié)果統(tǒng)計之1：收入2000元以下29人36.7%2000-3000元20人25.3%3000-4000元19人24.1%4000以上11人13.9%9份為無效問卷通過上述調(diào)查問卷的反饋我們認(rèn)為188項目周邊的購買力還是比較強的屬于橋東區(qū)相對有經(jīng)濟(jì)實力的客群聚集的地方。1、88份調(diào)查問卷結(jié)果統(tǒng)計之2：區(qū)域選擇橋東55人69.6%橋西24人30.4%通

2、過上述調(diào)查問卷，我們認(rèn)為：188項目消費的區(qū)域性屬性很明顯地緣性決定客群分布半徑。1、88份調(diào)查問卷結(jié)果統(tǒng)計之3：購房目的首次置業(yè)滿足居住需要40人50.6%二次購房改善居住條件32人40.5%用于出租投資7人8.86%通過上述調(diào)查問卷，我們看出：188項目周邊購房目的核心為首次置業(yè)和二次置業(yè)改善居住條件的人群，此區(qū)域客戶對房產(chǎn)投資的意識幾乎處于啟蒙階段。1、88份調(diào)查問卷結(jié)果統(tǒng)計之4：建筑形式建筑形式選擇原因多層電梯16人36.7%居住舒服、方便老人居住多層無電梯46人25.3%價格實惠、物業(yè)費用低廉、居住舒服小高層15人24.1%居住舒服高層板樓、塔樓11人其中有雙選重合價格實惠通過

3、上述調(diào)查問卷，我們認(rèn)為188項目盡量避免高層設(shè)計，邢臺市民對高層的認(rèn)可程度一般，多層電梯房即使價格昂貴，依然有消費空間和市場。多層無電梯如果價格實惠，市場認(rèn)知程度最高。1、88份調(diào)查問卷結(jié)果統(tǒng)計之五：購房因素此問題為多選，從價格、交通、公共配套、會所、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境規(guī)劃、入住時間、發(fā)展商知名度8項中選擇核心三項價格關(guān)注：65次物業(yè)關(guān)注：53次交通關(guān)注：50次公共配套關(guān)注：20次景觀規(guī)劃關(guān)注：16次通過上述調(diào)查問卷，我們認(rèn)為價格是最影響購買力的要素，客戶對物業(yè)管理的關(guān)注日益提升，更希望好的物業(yè)服務(wù)交通關(guān)注程度高，再次證明了居住方便對購房的重要性，地緣消費為核心公共配套的關(guān)注，是我們項目

4、地塊的優(yōu)勢所在景觀規(guī)劃代表了大家對居住環(huán)境的期望，更多體現(xiàn)生活升級的需求1、88份調(diào)查問卷結(jié)果統(tǒng)計之六：房型房型人數(shù)比例面積兩室兩廳22人27.8%80-95平米三室一廳19人24.1%95-105平米三室兩廳38人48.1%其中：115-130平米24人63%105-115平米14人37%從以上市場調(diào)查，我們認(rèn)為面積控制是使房型具有購買力和認(rèn)同的核心1、88份調(diào)查問卷結(jié)果統(tǒng)計之七：房價和付款方式1、房價標(biāo)的額：58人承受房價標(biāo)的額為20-30萬19人承受房價標(biāo)的額為30-40萬其中65人可承受的10-15萬的首期付款，9人選擇15-20萬元的首期付款，5人選擇更低的首付款方式。2、付款

5、方式：貸款58人73.4%分期15人18.9%全款6人7.7%結(jié)論：絕大多數(shù)人選擇貸款購房，并且首付款的比例在30%以上?？紤]到這種付款方式，要保證明年5月份回款1.6億，貸款需在3月份左右辦下來。1、88份調(diào)查問卷結(jié)果統(tǒng)計之八：社區(qū)配套在中心花園、游泳池、保齡球、網(wǎng)球、小型體育活動場地、兒童戶外活動設(shè)施、健身房、老年人活動中心8個選項中，按照重要程度排列前三項。中心花園62次小型體育活動場地51次兒童戶外活動設(shè)施37次老年人活動中心31次健身房25次結(jié)論：客戶希望能擁有有中心花園的社區(qū)，對老年人、兒童、健康的關(guān)注程度遠(yuǎn)高于奢華的少數(shù)人參與的配套,如游泳池、網(wǎng)球場等。1、88份調(diào)查問卷結(jié)

6、果統(tǒng)計之九：物業(yè)費用和車位物業(yè)費用27人選擇了0.5元/平米/月52人選擇了0.3元/平米/月車位29人選擇購買4人選擇租45人選擇不一定結(jié)論：物業(yè)費用的承受力好于預(yù)期，如果服務(wù)好，教高的物業(yè)費用也可以承受。車位的購買力較高，對車位配比提供了參考。2、意向單位深度訪談結(jié)果匯總?cè)嗣襻t(yī)院劉科長、邢臺縣政府辦公室主任、防爆電機廠中層反饋結(jié)果為：1、對地塊的認(rèn)同程度很高，認(rèn)為價格3000元/平米應(yīng)該很有市場。2、對主臥外飄窗、客廳落地玻璃很喜歡。3、有明顯的團(tuán)購意向并愿意組織。4、期望的產(chǎn)品有檔次，有文化，但是價格合理。5、對物業(yè)服務(wù)、社區(qū)景觀、小區(qū)門面有期望。6、防爆電機廠選擇電梯物業(yè)的較多，

7、人民醫(yī)院劉科長、邢臺縣政府辦公室主任對多層電梯持不選擇態(tài)度。7、關(guān)于營銷的建議：一定要讓人感覺有檔次，而不是因為產(chǎn)品一般而價格實惠。更期望既能滿足身份、面子需要，又能夠得到價格實惠的產(chǎn)品。3、業(yè)內(nèi)人士訪談結(jié)果匯總1、永康城市花園兩居80-90平米60%三居105-110平米30%三室兩廳140平米10%看好電梯多層的銷售。2、凰家地產(chǎn)策劃地塊基礎(chǔ)很好，戶型小三室熱銷，錯層深得市民喜愛。戶型面積控制和市場調(diào)查的結(jié)果一致。1、需求明顯，