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1、2010年逆市奇葩之營銷總結2010年，房地產(chǎn)調控風云再起...10月：“國八條”政策來勢兇猛:后市撲朔迷離！6月：“限貸令”4月：“新國十條”1月：“國十一條”二套房貸款首付比例不低于40%。二套房房貸首付不低于50%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。暫停發(fā)放第三套及以上房貸；首套房首付比例不低于30%?！跋拶徚睢背雠_，堪稱史上最嚴調控政策！戶籍居民家庭限購兩套住房，非戶籍居民家庭限購一套住房。前有勁敵，后有追兵！四面楚歌，危機四伏...區(qū)域內競爭項目東方銀座公館田廈翡翠明珠僑城馨苑向南瑞峰花園萬豪月半山麗灣國際公寓鳳凰印象天健時尚空間花樣年·花郡南山區(qū)2010年下半年進入推盤高峰期
2、，12盤同期入市，且大部分為小戶型項目，本項目處于“競爭白熱化”的局勢。區(qū)域外競爭項目熱銷期熱銷期熱銷期熱銷期蓄勢待發(fā)蓄勢待發(fā)熱銷期熱銷期蓄勢待發(fā)與時間賽跑！展示面差，推廣滯后...8月正式入場，10月16日開盤銷售，僅70余天！無報媒、無戶外等影響力大的推廣渠道！僅有部分網(wǎng)絡媒體可用，唯一具昭示性的宣傳僅為一面樓體條幅！無任何資源積累！現(xiàn)場僅展示項目模型！舊城更新區(qū)域，周邊臟亂差嚴重！現(xiàn)場包裝尚在施工中，樣板房，入戶大堂等展示滯后！背水一戰(zhàn)建奇功！75天，蓄客量達2800批；樣板房開放當日接待客戶600人，開盤當日到場客戶逾千人次！“限購令”出臺后首個開盤項目！開盤當日狂銷52％，開盤
3、1月銷售率達68％！逆市出奇招：連夜開盤，當日銷售至凌晨1點！提前14小時排隊搶房現(xiàn)象重現(xiàn)江湖！解籌率高達52％以上；實現(xiàn)均價比市場高出8％！逆市奇葩！奇跡是如何實現(xiàn)的？解密項目的前世今生四季麗晶位于南山區(qū)南頭片區(qū)：一個民房林立，環(huán)境臟亂差嚴重，爛尾樓待改造的片區(qū)，商業(yè)氛圍較濃但檔次較低。以致于難以塑造區(qū)域的高端形象。項目附近的歡樂頌城原是爛尾樓—宏岳廣場本項目解密項目的前世今生項目建面僅15733m2，產(chǎn)品全部為60m2及以下公寓戶型，自身無其它可用資源。項目本身并不具備打造高端形象的先天條件。戶型面積（m2）套數(shù)戶型配比單身公寓294220%一房兩廳44-468440%兩房兩廳53-
4、608440%合計29-60210100%占地面積（m2）2235.7建筑面積（m2）15733.14容積率5.78樓層28層總戶數(shù)210梯戶比3梯10戶綠化率50%解密項目的前世今生單身公寓：29m2一房二廳一衛(wèi)：44-46m2二房二廳二衛(wèi)：53-60m2本項目產(chǎn)品具備較好優(yōu)勢，良好的滿足功能的同時，全系全明戶型（明廚明衛(wèi)無暗房），開間尺度均在3.2m以上，除單身公寓外，其它戶型全部雙陽臺配置，舒適度較高。解密項目的前世今生每四層設空中花園本項目的梯戶配比僅為3梯10戶，且每四層設置一個空中花園，是當時小戶型項目中絕無僅有的。獨門五步成就逆市奇葩第一步第二步第三步第四步第五步借勢造勢，
5、無中生有；深挖價值，重塑形象！精準打擊，以四兩之力搏千斤之勢！步步為營，謀先事，欲善其事先利其器！自古兵不厭詐，似誑亦非誑也！亂中取勝，敵亂而我不亂，趁火打劫！第一步借勢造勢，無中生有；深挖價值，重塑形象！借勢造勢—區(qū)域再定位商場：歡樂頌、歲寶百貨、天虹商場、家樂福、沃爾瑪、曼哈商業(yè)城、人人樂；醫(yī)院：南山區(qū)人民醫(yī)院、蛇口聯(lián)合醫(yī)院、南油醫(yī)院、南山區(qū)婦幼保健院、邊防門診；郵局：向南郵局、南油郵局；銀行：工商銀行、招商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、民生銀行；集合片區(qū)交通，配套及資源等優(yōu)勢放大，借歡樂頌開業(yè)的勢頭，將南頭商圈重新定位為“南山商業(yè)的發(fā)源地”、“南山教育及文化中心”，重塑區(qū)域形象。區(qū)位價
6、值城市核心.都市集成點公寓型產(chǎn)品、品牌精裝、酒店式服務多重城市資源稀缺社區(qū)核心價值主張城市核心區(qū)域，罕有的，高品質訴求理念項目資源配套價值成熟商圈，完善配套文化價值南山文化中心、教育資源豐富城市中心地段，路網(wǎng)發(fā)達交通價值深挖價值—重塑形象深挖項目價值，塑立獨特的高端形象，以迅速與競爭對手產(chǎn)生差異化。并以此拔高客戶的心理預期。項目的核心價值挖掘及梳理過程四季麗晶29-60平米限量級經(jīng)典私藏----------小空間、大價值、新概念！---------項目定位及形象提升四季麗晶·新概念酒店私邸新概念它是唯一循跡深圳城市發(fā)展脈絡的資源公寓他是唯一縱攬鵬城生活精髓的價值公寓它是唯一位于深圳第三大
7、商圈、前海中心區(qū)最核心的私家公寓它是濃縮深圳30年建筑精髓的全功能小公寓它是高價值感、高回報率的稀缺價值公寓項目定位及形象提升私邸，是世界中心的奢華！一城價值所在、一座酒店私邸四季麗晶依循世界級奢侈品定制理念和生活品位，融匯酒店服務以全方位人性化設計和酒店式管理，以家為點酒店私邸成就時代居住典范。項目定位及形象提升深化后的平面表現(xiàn)售樓處裝修售樓處裝修看樓通道包裝入戶大堂鑒賞樣板房展示鑒賞交樓標準展示鑒賞第二步精準打擊，以四兩之力搏千
