北京房價走勢.doc

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1、2006年北京房價走勢北京市委研究室胡睿憲/文近年來，北京住房價格一直呈增長態(tài)勢(見表1)。特別是自2004年下半年起呈加速態(tài)勢，2005年上漲勢頭更為明顯，期房單月價格在5月份創(chuàng)歷史最高，為每平方米7136元。2005年商品住宅期房預售平均價格每平方米6725元，比2004年上漲了1083元，漲幅為19.2%；現(xiàn)房價格每平方米5853元，比2004年上漲了1106元，漲幅為23.3%。商品住宅銷售價格指數(shù)由2004年的104.3上升到了107.1。在國家逐步加強宏觀調控，抑制房地產(chǎn)市場過熱的大背景下，北京住房價格出現(xiàn)大幅增長，引起了社會各界的密切關注。1999～2

2、005年北京市商品住宅價格變化表年?份　　?現(xiàn)房價格/年增長率（%）?期房價格/年增長率（%）銷售價格指數(shù)?????1999年　　　　?4786??0.4??????????98.32000年　　　　?4557??-4.8???????98.82001年　　　　?4716??3.5??????????100.12002年　　　　?4467???-5.3???????????100.22003年　?4456?　-0.2?????????　???100.62004年　　　?4747?6.5?????????　　104.32005年?5853?23.3107.1一、當前住

3、房價格上漲的原因　　經(jīng)過初步分析，我們認為：本輪住宅價格上漲的根本原因是商品住宅市場供不應求，市場多年平穩(wěn)發(fā)展為房價上漲積蓄了力量，二手房發(fā)育不足削弱了宏觀調控力度，在維系市場價格穩(wěn)定的力量失衡后，住房價格上漲成為必然趨勢，而國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境進一步推動了北京市的房價上漲。從這五個方面的原因中可以看出，北京住房價格上漲是市場供需雙方力量對比的結果，市場發(fā)展不是一種非理性行為，當前市場價格的上升并不表明北京房地產(chǎn)市場就存在泡沫?！　?、住房市場多年平穩(wěn)發(fā)展為此輪價格上漲積蓄了力量　　自1999年以來，北京在大力推進住宅市場化的同時，保持了價格平穩(wěn)增長，取得了巨大的

4、成績(見表2)。1999年9月1日出臺《北京市進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設實施方案》，標志著北京房地產(chǎn)市場進入新的發(fā)展階段，福利分房制度逐步退出歷史舞臺。從1999年到2003年，商品化率從當時的59.8%上升到了89.7%，4年提升了近30個百分點。而與此同時，北京地區(qū)生產(chǎn)總值保持了兩位數(shù)以上的增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入除1999年以外，也保持了兩位數(shù)的增長。住房市場化改革深化，而經(jīng)濟實力的增強和人民財富的增多，對商品住宅產(chǎn)生了巨大的需求，推動房價上漲。但是，1999年住宅銷售價格指數(shù)僅為98.3，雖然此后持續(xù)回升，到2003年也只有100.6，住宅銷

5、售價格保持了相對穩(wěn)定。多年平穩(wěn)的市場發(fā)展為本輪價格上漲積蓄了巨大的能量。　　2、商品住宅供不應求是此輪房價上漲的根本原因　　任何一種商品的價格走勢取決于基本供求關系的變化，北京住宅價格變動也不例外(見表3)。1999年，商品住宅竣工面積比銷售面積多423.6萬平方米，銷售—竣工比(銷售面積占竣工面積比重)僅為53.4%，市場供給量比較充足。此后，這一比值迅速提高，到2004年達到了97.5%，竣工面積竟然只比銷售面積多出58.2萬平方米，僅占當年竣工面積的2.2%。再考慮到住房銷售周期一年左右，比較銷售面積與前一年的竣工面積，1999年到2004年的竣工量比2000

6、年到2005年銷售量少了586.7萬平方米。因此，基本上是市場有多大供給量，就有多大銷售量。如此緊張的供求關系，必然會導致住宅這種兼具消費、投資、投機的商品價格上漲，這是本輪商品住宅價格上漲的根本原因?！　?、維系住宅價格穩(wěn)定的力量失衡推動了此輪房價上漲　　從1999年到2003年，北京住房價格指數(shù)沒有大幅上漲，主要原因有兩點。一是由于新建樓盤不斷向外擴散，主要供給區(qū)域從三環(huán)到四環(huán)，再向五環(huán)擴展，郊區(qū)、遠郊區(qū)供給量大幅增長供給區(qū)域離市中心越遠，房價逐漸降低，保持了總體售價沒有大幅提升(見表4)。2001年，遠郊區(qū)新建住宅面積比重達到33.5%，2002年近郊區(qū)新建住

7、宅竣工面積達到79.3%，這是保障總體住宅價格穩(wěn)定的中堅力量。二是政府下大力氣建設了一批經(jīng)濟適用房，從而拉低了整體房價(見表5)。到2003年，經(jīng)濟適用房竣工面積為322.8萬平方米，占全市新建住宅竣工面積的13.9%。一旦這兩個方面的情況發(fā)生變化，維系穩(wěn)定住宅價格的力量對比失去平衡，房價就會出現(xiàn)波動。2004年，新建住宅竣工量，城區(qū)比重比最低的2001年增加了近6個百分點，近郊區(qū)比重比最高的2002年降低了近5個百分點，遠郊區(qū)比重比最高的2001年下降了20個百分點。經(jīng)濟適用房建設占全市住宅竣工面積比重，2004比2003年下降了2.3個百分點，2005年又比