資源描述：
《房?jī)r(jià)走勢(shì)分析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、青島房?jī)r(jià)將向何方走？2011.8.32008年，青島房?jī)r(jià)在市民一片興嘆聲中走過。今年一、二月份,我市房?jī)r(jià)在稍許沉默后又開始上漲，并出現(xiàn)了加速的態(tài)勢(shì)。在我們的客戶中，大家問的最多的話題就是，房?jī)r(jià)都這么高了，還能漲嗎？我們?cè)摬辉撡I房子？作為一名從業(yè)多年的地產(chǎn)投資人士，我想借這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家交流一下對(duì)這個(gè)問題的看法。第一個(gè)問題，是什么因素在推動(dòng)青島房?jī)r(jià)上漲？在這里，我想給大家提供兩組數(shù)據(jù)。一是，涉及買房動(dòng)機(jī)方面的數(shù)據(jù)。從我市房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，我們的客戶買房的原因主要分為：自住的，占55%;改善性的，占25%;投資的，占15%;投機(jī)炒房的，占5
2、%。這組數(shù)據(jù)說明，在眾多的買房客戶中，屬于買房居住這樣的剛性需求達(dá)到了總需求的大約80%左右，剛性需求比深圳、廣州、杭州等地要高出15%。應(yīng)該說，老百姓的居住需求，還是支撐房?jī)r(jià)的第一大因素。雖然有一定的投資、投機(jī)行為，但還沒有超出正常的比例范圍。二是，涉及是哪些人買走了房子方面的數(shù)據(jù)。從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，我們的客戶，也就是在青島買房子的人群主要是：青島客戶，占70%;省內(nèi)客戶，占10%;省外客戶，占20%。這說明我市外來人口在買房的客戶中達(dá)到了將近三分之一左右，這是一個(gè)很大的比例！此外，近十年來，我市每年都有六、七萬名大學(xué)落戶青島。目前，山東省總?cè)丝?/p>
3、為9470萬人，是全國(guó)第二大人口大?。ê幽系谝唬?，據(jù)預(yù)測(cè)我省人口高峰值肯定會(huì)過1億。我們正處在城市化進(jìn)程的快速發(fā)展期。這么多的人口，尤其是具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群，會(huì)到哪里去？我想，這里不言自明，要相信青島在中國(guó)北方的魅力，青島優(yōu)質(zhì)的公共配套恩那個(gè)狗提高人們的生活質(zhì)量，這樣的土地更值錢，也正所謂物以稀為貴！從某種意義上說，青島己不僅僅是青島人的青島！沿海地區(qū)人口增長(zhǎng)速度肯定會(huì)高于內(nèi)地，青島肯定會(huì)高于北方其他城市。很多外地人看中了青島的優(yōu)美的自然環(huán)境、良好的氣候和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展前景。第二個(gè)問題，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下跌？我想關(guān)于房?jī)r(jià)下跌的說法，首先最直接的方面，
4、大家可能出于政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的關(guān)注。溫家寶總理在今年全國(guó)“兩會(huì)”記者招待會(huì)說，本屆政府有能力、有信心保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。大家要注意，溫總理的話是健康平穩(wěn)。也就是說，政府調(diào)控房?jī)r(jià)一個(gè)根本出發(fā)點(diǎn)是穩(wěn)定房?jī)r(jià)、抑制投機(jī)炒作，同時(shí)通過加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)，使居者有其屋，而不是讓房?jī)r(jià)急劇下滑、城市貶值、經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、人心思危。我想，從政府角度講，無論是漲還是跌，都會(huì)希望市場(chǎng)是穩(wěn)定的、健康的，不可以每年以30%的速度暴漲，也不可以急劇下跌。即使房?jī)r(jià)在短期內(nèi)有所回調(diào)，也該是平緩的軟著陸。其實(shí)，對(duì)政府來講，簡(jiǎn)單的讓房?jī)r(jià)跌下來很容易，只需要不讓銀行發(fā)放住
5、房貸款就可以實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，最有信服的觀點(diǎn)是，政府對(duì)暴漲的房?jī)r(jià)一定會(huì)采取宏觀調(diào)控政策，比如，貸款利息就可能提高，提高二套房，三套房的首付比例和更高貸款利率（采取差別利率），增加交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，甚至開征物業(yè)稅等等。這些政策一旦推出會(huì)使買賣雙方出現(xiàn)觀望,大家會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)降低的預(yù)期。政策出臺(tái)后，觀望期一般是3-9個(gè)月。買賣雙方開始博弈，這時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)有松動(dòng)的空間，觀望期越長(zhǎng)’議價(jià)空間變大，開發(fā)商定價(jià)也開始變化，會(huì)搞些促銷等，博弈的結(jié)果取決于供需關(guān)系的是否真正達(dá)到平衡，惠百家不動(dòng)產(chǎn)認(rèn)為政策的調(diào)控很難改變需求大于供應(yīng)的基本情況，最終房?jī)r(jià)可能在短暫的回調(diào)后重新走上上漲
6、通道。在觀望期結(jié)束后，一些因觀望而累積的需求集中釋放，房?jī)r(jià)又出現(xiàn)新一輪上漲。新的上漲幅度取決于通脹情況、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。從目前全球范圍看，通脹情況是普遍存在的，近期油價(jià)、家電都在上漲，工人工資近二成的上漲都使CPI面臨嚴(yán)峻壓力。從美國(guó)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，就業(yè)人數(shù)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，全球整體經(jīng)濟(jì)回暖已成定局，宏觀經(jīng)濟(jì)面在經(jīng)歷2008年的金融危機(jī)后出新了新的好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，這種趨勢(shì)也將維持幾年。房屋供求關(guān)系出現(xiàn)基本平衡，房?jī)r(jià)才能處于平穩(wěn)狀態(tài)。房?jī)r(jià)長(zhǎng)期大幅度下跌會(huì)出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生時(shí)，反之，房?jī)r(jià)的大幅度，長(zhǎng)期的下跌會(huì)導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)困境。樓市的大跌并不能給市
7、場(chǎng)與民眾帶來好處，也不會(huì)給國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來好處政府的調(diào)控信號(hào)告訴我們，政府希望更多的人能借助貸款，合理地解決住房問題。所以穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)符合國(guó)家和人民的共同利益。暴跌暴漲都不會(huì)是政府和人民希望發(fā)生的。另外有一點(diǎn)值得關(guān)注：在買賣雙方博弈的過程中，普通購房者很難采取逢低買入的策略，就怕自己買了個(gè)高價(jià)，而是一味等待，直到房?jī)r(jià)開始新的上漲，漲到發(fā)現(xiàn)多數(shù)人開始行動(dòng)時(shí)，才蜂蛹購買，這就是普通投資者追漲殺跌的典型心理。鑒于這種心理因素在任何時(shí)間都存在，建議大家自主住房者還是早點(diǎn)買房為最佳選擇。從未來一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間看，房?jī)r(jià)上漲還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。不要被一時(shí)的調(diào)
8、整蒙蔽。第三個(gè)問題，面對(duì)撲朔迷離的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們?nèi)绾螕荛_重重迷霧，找到正確的方向和出路?關(guān)于對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，可以說是眾說
