典型樓盤研究北京別墅案例.ppt

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1、萊蒙湖別墅開發(fā)商香港祥泰行集團(tuán)有限公司位置順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng)白辛莊村南物業(yè)管理公司戴德梁行房地產(chǎn)顧問有限公司北京萊蒙湖物業(yè)管理公司項(xiàng)目概況占地面積：16.7萬平方米建筑面積：10萬平方米容積率：0.59總套數(shù)：110棟獨(dú)棟別墅，109套聯(lián)排公寓建筑風(fēng)格：美式湖景別墅會(huì)所：5000平方米綠化率：38%車位：每戶兩個(gè)主力戶型獨(dú)棟325-433平米，聯(lián)排217-317平米，主力為230平米單價(jià)獨(dú)棟20000-21000美元/平米，贈(zèng)送地下室和精裝修聯(lián)排14000元/平米銷售狀況目前剩余聯(lián)排約5套，獨(dú)棟已售磬，銷售率超過95%效果圖北美湖景

2、別墅總體規(guī)劃聯(lián)排公寓外立面萊蒙湖別墅萊蒙湖別墅項(xiàng)目內(nèi)部打造了水景，使之成為了該區(qū)域內(nèi)少有的具備內(nèi)部自然景觀的別墅項(xiàng)目，對(duì)成功銷售起到了重要的作用。產(chǎn)品類型為獨(dú)棟+聯(lián)排組合，充分挖掘出了項(xiàng)目地塊價(jià)值。獨(dú)棟別墅售罄后，聯(lián)排公寓價(jià)格仍然上漲。完全利用區(qū)域已經(jīng)搭建起來的價(jià)值平臺(tái)以及該地區(qū)濃厚的涉外基礎(chǔ)。盡管宣傳推廣活動(dòng)相對(duì)較少，但由于緊緊把握住了區(qū)域價(jià)值和市場環(huán)境，取得了較好的銷售結(jié)果。該項(xiàng)目在銷售節(jié)奏上，前期重點(diǎn)推出的是獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，當(dāng)項(xiàng)目在市場上確立了高檔項(xiàng)形像后再推出聯(lián)排產(chǎn)品。項(xiàng)目并未因?yàn)槁?lián)排產(chǎn)品占總套數(shù)一半而影響了整體高檔形象，

3、而且還豐富了項(xiàng)目的產(chǎn)品供應(yīng)，細(xì)分了客戶群，使兩種產(chǎn)品的總體銷售率呈現(xiàn)均好。位　　置：亞運(yùn)村立水橋以北16公里占地面積：20公頃容積　率：橘郡0.47；水印長灘I、II期0.33；水印長灘Ⅲ期0.21開發(fā)階段：分四期開發(fā)，水印長灘Ⅲ期２００3年11月開盤產(chǎn)品特征：橘郡：152套，面積范圍為180—230㎡/套。水印長灘一期：14棟獨(dú)棟別墅，面積約為500㎡/棟；水印長灘二期：29棟獨(dú)棟別墅，共17棟面積約為375㎡/棟，12棟面積為395㎡/棟水印長灘三期：獨(dú)棟加Townhouse，獨(dú)棟為主；安達(dá)露希婭300-400㎡/棟，9套；

4、托斯卡納246-287㎡/棟,共36套銷售價(jià)格：橘郡10000元/平米，簡裝修；水印長灘一期16000元/平米，精裝修；水印長灘二期14000元/平米；水印長灘三期15000元/平米銷售狀況：聯(lián)排已經(jīng)售磬，獨(dú)棟還有十幾套；安達(dá)露希婭全部售清，托斯卡納剩余4套，銷售率86%橘郡/水印長灘西班牙建筑風(fēng)格橘郡/水印長灘外立面細(xì)節(jié)下沉式花園外立面細(xì)節(jié)統(tǒng)一符號(hào)的反復(fù)運(yùn)用塑造鮮明的小區(qū)形象橘郡/水印長灘橘郡/水印長灘以特色產(chǎn)品橘郡主打市場，培育地區(qū)別墅氣氛，營造市場知名度；再充分利用項(xiàng)目景觀，樹立水印長灘豪宅地位，成功的將橘郡的中高檔產(chǎn)品導(dǎo)

5、向了水印長灘的較高端產(chǎn)品；隨后又根據(jù)市場的主流需求，結(jié)合用地條件開發(fā)水印長灘二期，使戶型面積有回復(fù)到常規(guī)水平。創(chuàng)新理念、對(duì)產(chǎn)品的細(xì)致雕琢是該項(xiàng)目取得成功的關(guān)鍵。細(xì)節(jié)區(qū)別但總體統(tǒng)一的建筑風(fēng)格、歐洲小鎮(zhèn)中心的概念、下沉式花園采光都至今仍是北京市場上許多其他別墅項(xiàng)目效仿的對(duì)象。展示非常成功，樣板區(qū)給客戶的印象充分、深刻，效果極佳，完全兌現(xiàn)“原版概念”的承諾。營銷方法得當(dāng)，采用直投和直接面對(duì)客戶的營銷方式。以亞運(yùn)村為中心形成的居住梯度圈層是橘郡成功的客觀條件，而嶄新的產(chǎn)品形象、出眾的產(chǎn)品素質(zhì)以及恰當(dāng)?shù)臓I銷手段應(yīng)用是橘郡成功的主動(dòng)因素納帕

6、溪谷位　　置：昌平溫榆河上游九華山莊對(duì)面占地面積：80公頃建筑面積：25萬平米容積　率：0.33開發(fā)階段：共分兩期，其中一期占地60公頃，建筑面積20萬平米，包括590套獨(dú)棟別墅產(chǎn)品特征：一期單體面積包括從190㎡到300㎡的小戶型和350-470㎡的大戶型，二者的面積比接近1：1銷售價(jià)格：開盤價(jià)1萬元/平米，目前已上漲到11000元/平米，包括2000元/平米的精裝修。銷售狀況：銷售速度10-15套/月，進(jìn)入春季以后銷售速度加快。面積250平米左右，總價(jià)控制在300萬以內(nèi)的小戶型銷售最快。建筑風(fēng)格總體規(guī)劃納帕溪谷入口納帕溪谷從

7、建筑風(fēng)格上仍然延續(xù)了橘郡和水印長灘的美國南加州風(fēng)格（西班牙建筑風(fēng)格），但在產(chǎn)品的細(xì)部處理上有了進(jìn)一步的提高，如多重庭院的設(shè)計(jì)等。有效的控制了面積和總價(jià)的小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品是該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)年銷售速度超4萬平米的主力軍，從中也可見北京市的準(zhǔn)財(cái)富/上層中產(chǎn)這一新的細(xì)分市場有著巨大的購買潛力。西山美廬賴特建筑流水別墅位　　置：海淀區(qū)四季青鄉(xiāng)西部占地面積：約１９公頃建筑面積：一期７．１萬平方米容積　率：一期為０．４７產(chǎn)品特征：一期100棟獨(dú)棟別墅，戶型區(qū)間358-413平米，另贈(zèng)送220平米地下室銷售價(jià)格：２1００美金／平方米銷售狀況：２００４年

8、１月開盤當(dāng)日銷售２０套特色售樓處西山美廬“貴地　貴人　貴宅”西山地區(qū)優(yōu)越的自然和人文環(huán)境是項(xiàng)目取得成功的基礎(chǔ)。受政策影響下的區(qū)域優(yōu)先供應(yīng)和區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品的整體質(zhì)量不高為項(xiàng)目成功提供了市場前提。針對(duì)西部的高端市場的準(zhǔn)確產(chǎn)品定位和與山地景觀完美結(jié)合的產(chǎn)品設(shè)計(jì)是項(xiàng)目成功的