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《城市綜合體凸顯投資價(jià)值.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、綜合體購(gòu)物中心（又稱城市綜合體）的協(xié)同作用表現(xiàn)在提高零售收入使商業(yè)地產(chǎn)的總體開發(fā)價(jià)值得到更大的提升。其他與購(gòu)物中心形成互補(bǔ)的功用建筑包括：辦公樓，酒店，服務(wù)式公寓，娛樂和公寓住宅等。這些不同用途的功能建筑集合在一起和諧互動(dòng)比起各自為政或獨(dú)立運(yùn)行的購(gòu)物商場(chǎng)，將更有助于發(fā)揮每一個(gè)功能建筑的功效。我將通過(guò)近年的兩個(gè)在中國(guó)的綜合體項(xiàng)目的規(guī)劃案例就如何成功規(guī)劃一個(gè)以零售為主導(dǎo)的城市綜合體所需要考慮和注意的一些重要事項(xiàng)與讀者分享。一個(gè)是在上海附近的已經(jīng)建成的嘉興江南新天地，另一個(gè)是廣州正在報(bào)建的徐地文化廣場(chǎng)改造項(xiàng)目
2、。從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度看，城市綜合體較獨(dú)立商場(chǎng)有著無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)。獨(dú)立商場(chǎng)只能吸引一般的購(gòu)物人群，而城市綜合體還會(huì)吸引除一般購(gòu)物外到其他使用功能建筑的組合人群。一般的商場(chǎng)在平日并不太繁忙，而依附于綜合體的商場(chǎng)由于有大量的辦公人群，提供了日間的商場(chǎng)和午餐的人流。再則綜合體由于其零售、餐飲、娛樂可使消費(fèi)時(shí)段延長(zhǎng)到下班以后的更長(zhǎng)和更晚的時(shí)間。還有就是共享停車場(chǎng)特別是在非上班時(shí)間段的利用，如電影院可在晚間更多的使用停車場(chǎng)，而辦公大樓的停車使用則在日間，這種白天和晚上以及周末不同目的的交互使用極大地提升了停車位的效率。也為
3、綜合體商業(yè)帶來(lái)更多的人流和更多的非目的性購(gòu)買的機(jī)會(huì)。酒店客人可以在悠閑地漫步到連通的商場(chǎng)中發(fā)生即時(shí)購(gòu)買。服務(wù)式公寓的居民可以會(huì)經(jīng)常光顧雜貨店，超市，餐飲店和百貨公司等。以上和諸多的例子擴(kuò)大了業(yè)主的總體消費(fèi)客戶的基礎(chǔ)并提升了銷售額。盡管城市綜合體比獨(dú)立商場(chǎng)具有更大的聚人優(yōu)勢(shì)，但建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)也更具復(fù)雜性，應(yīng)當(dāng)由具備大型城市綜合體豐富經(jīng)驗(yàn)的建筑規(guī)劃師和設(shè)計(jì)師參與和把握。下面是在規(guī)劃城市綜合體過(guò)程中必須考慮的幾個(gè)重要問題：1，供公眾/行人和車輛流通的景觀及露天廣場(chǎng)空間（有時(shí)為下沉式廣場(chǎng)）2，每一功能建筑的可視
4、性及建筑特征，通達(dá)性及為營(yíng)銷和推廣而設(shè)的清楚的標(biāo)識(shí)和圖案3，對(duì)于零售裙樓之上的塔樓的結(jié)構(gòu)和功能的規(guī)劃尤其重要。規(guī)劃必須自下而上。首先要考慮的是停車場(chǎng)，服務(wù)配套和商業(yè)規(guī)劃。前期忽視或不當(dāng)?shù)牧闶垡?guī)劃會(huì)導(dǎo)致業(yè)主從一開始就擁有一個(gè)問題樓盤從而極大地限制和降低了綜合體未來(lái)的價(jià)值挖掘和提升。4，優(yōu)化功能組合的規(guī)劃。這不僅包括典型的商業(yè)業(yè)態(tài)組合諸如大型超市、百貨公司、時(shí)尚品牌、專賣店、餐飲和電器、家具、服裝、娛樂游戲的次主力店等，還要包括城市綜合體中什么樣的辦公樓，甲級(jí)或其他？什么樣的酒店，五星或其他？管理公司及品牌
5、等，服務(wù)式公寓或其他用途建筑等。5，停車和服務(wù)，車輛進(jìn)出是整個(gè)綜合體項(xiàng)目至關(guān)重要的部分，必須在早期規(guī)劃階段給予考慮解決。消防和逃生通道，路線和設(shè)備以及建筑外立面等都是在規(guī)劃階段需要考慮的重要因素。6，酒店、辦公、住宅的分區(qū)及位置必須與商場(chǎng)兼容互補(bǔ)。7，娛樂功能一般適用于零售裙樓的較高樓層，如電影院，美食廣場(chǎng)，KTV，家庭娛樂，保齡球等。由于這些都是較明確的消費(fèi)目的地，所以應(yīng)盡可能地將這些功能排布在價(jià)值較低的上層空間，同時(shí)可以引導(dǎo)顧客經(jīng)過(guò)商場(chǎng)到達(dá)這些區(qū)域。顧客在經(jīng)層疊的自動(dòng)扶梯上下途經(jīng)商店時(shí)可以進(jìn)行消費(fèi)。
6、8，通常較低樓層具有更高的零售租賃價(jià)值，比如地下一層、街面層、二層、三層。零售租賃價(jià)值隨著高度的遞增而減少。消費(fèi)者普遍“懶惰”不愿往上走，這就是為什么將娛樂功能安排在商場(chǎng)的較高樓層就比較重要了。但是，也有一些獨(dú)特的商場(chǎng)位置可以是更具價(jià)值的，比如在人流密度較高軌道交通連接處，另外在地價(jià)昂貴和人口稠密的亞洲城市比如上海，香港，東京，可以看到許多商業(yè)價(jià)值很高的垂直型高層商場(chǎng)。9，城市綜合體通常可以比獨(dú)立的購(gòu)物中心相對(duì)較少地依賴汽車，盡管城市綜合體也需要規(guī)劃足夠的停車場(chǎng)以滿足總體綜合功能使用的需求，城市綜合體會(huì)
7、增加商場(chǎng)的各種顧客群體。然而對(duì)于停車場(chǎng)，出入口以及服務(wù)區(qū)的規(guī)劃也會(huì)復(fù)雜的許多。嘉興江南新天地位于上海附近的嘉興江南Mall是一個(gè)很好的城市綜合體的例子。綜合體的購(gòu)物中心以沃爾瑪大型超市為主力，還有天虹百貨、華納影院和娛樂中心。該項(xiàng)目位于嘉興市秀洲區(qū)政府大樓的正對(duì)面，面對(duì)政府大樓的是一條中央綠化走廊，該走廊也將項(xiàng)目地塊一分為二。如何連接這個(gè)雙肺結(jié)構(gòu)或者說(shuō)保持綜合體的連通性是規(guī)劃的首要挑戰(zhàn)，不然的話根據(jù)當(dāng)初的規(guī)劃條件，綜合體兩翼只能通過(guò)地下停車場(chǎng)和地下一層作內(nèi)部連接，而面對(duì)政府的公共綠帶會(huì)對(duì)兩邊的商場(chǎng)和建筑
8、在最重要的街面層形成阻斷。政府期望的一個(gè)開放統(tǒng)一的景觀廣場(chǎng)和業(yè)主對(duì)綜合體的貫通連接形成矛盾，最后進(jìn)過(guò)研究，我們提出了利用高差和起伏的景觀改造將綜合體的兩翼在一層也得以貫通，同時(shí)保留了一個(gè)更加錯(cuò)落有致的景觀廣場(chǎng)，很好的實(shí)現(xiàn)了業(yè)主的開發(fā)目標(biāo)和城市綜合體特別是商業(yè)功能方面的需求。即利用直接位于景觀廣場(chǎng)以及商場(chǎng)地下一層的沃爾瑪超市來(lái)統(tǒng)一樓層較低的兩翼裙樓。在東邊地塊，酒店大樓位于五層零售裙樓之上，零售商鋪包括專賣店，小型家電，美食街等。而酒店向商場(chǎng)
