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《刑法訴訟私募融資.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、薩發(fā)生反對薩芬撒反對薩芬薩范德薩范德薩反對薩芬撒旦飛薩芬撒旦撒大幅度薩芬撒私募融資 在我國并不成熟和規(guī)范的資本市場，在當(dāng)前極其單一金融產(chǎn)品和投資工具的金融環(huán)境和條件下，討論所謂融資的私募、公募是毫無意義的。在我國房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)開發(fā)項目依照資本市場私募理論和工具實施融資，更包括了融資的財務(wù)顧問等方案都會使企業(yè)融資需求走向極其遙遠的目標(biāo)。 從大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的融資看，其私募需求是因為沒有任何成熟渠道的資金來源，只能轉(zhuǎn)而尋求手中掌握大量富余資金的機構(gòu)、企業(yè)和投資者個人。更為明確一點就是覬覦民間資金的借貸和投
2、資，我們以為在此基礎(chǔ)上的融資分析和施行才會更加接近于市場本身。 而事實上，確實有許多房地產(chǎn)項目通過這種民間融資的方式達到融資的目的，只是這種現(xiàn)象本身具有多重不確定性，也沒有規(guī)律可言，加上專家們一向把私募公募作為融資理論的主流以及常常在此種理論基礎(chǔ)上討論和操作所謂的融資工具，忽視了中國民間資本流動的現(xiàn)實及其真實流程。 六、過橋融資 過橋融資是房地產(chǎn)項目融資的一種類型，但不能成為一個獨立的融資產(chǎn)品和資金來源?！ ≡谖覈康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，這是絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目和企業(yè)慣用的融資手段，特別是依賴銀行信貸融資的項
3、目和在信貸政策寬松時期，不少項目和房地產(chǎn)企業(yè)就此成功。把信托融資作為項目開發(fā)投資的過橋手段，其資金成本相對較低?！ ≡诜康禺a(chǎn)開發(fā)貸款趨緊的新政時期，有很大一部分房地產(chǎn)存量項目只能面臨兩難選擇，要么項目轉(zhuǎn)手，要么尋找到過橋資金。 該類型的融資需求在我國房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在，在過去的金融環(huán)境和政策中，房地產(chǎn)項目過橋資金的需求和用途通常表現(xiàn)為這幾種形式： 一是用于購買土地，特別是用于土地出讓金及相關(guān)費用的支付，在獲得土地權(quán)證后一般將土地評估、抵押給銀行，用銀行信貸資金償還過橋資金以及投入項目建設(shè)，主要還是限于協(xié)議出讓
4、的土地。資金來源包括：上級或控股單位的劃撥和借款，銀行專項的封閉土地儲備/開發(fā)貸款，私募投融資借款，施工企業(yè)借款等?！ 《情_發(fā)項目的前期建設(shè)資金，在項目具備在建工程抵押貸款以及獲得預(yù)售許可正式銷售前的項目建設(shè)資金。一般是向非銀行金融機構(gòu)、機構(gòu)投資者、施工企業(yè)、私人投資者進行融資，通常以土地的部分或全部權(quán)益、項目在建資產(chǎn)部分質(zhì)押?！ ?二)房地產(chǎn)項目私募融資實務(wù)研究 房地產(chǎn)項目的私募融資主要在于項目分析和融資安排兩個環(huán)節(jié)的選擇與設(shè)計。 由于私募的民間資金特點，房地產(chǎn)項目投資所能夠持有的最終的物業(yè)價值和資金退出
5、的安全快捷，長期以來不僅吸引了企業(yè)投資，也吸引社會資金。除了大家熟悉和被政府與專家學(xué)者廣泛聲討的一級市場炒樓與投機外，實際上還有數(shù)量更為龐大的資金進入土地和項目建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)，這就形成房地產(chǎn)市場私募融資的供應(yīng)和需求，并形成一種與正規(guī)金融產(chǎn)品和投融資服務(wù)不同的特有商務(wù)模式和運作規(guī)則。 第一、關(guān)于房地產(chǎn)融資的項目分析 任何融資行為都是要明確地反映資本方的價值取向，即便是包含資本方與市場規(guī)則相違背的條件和愿望。目前太多的融資中介、創(chuàng)投機構(gòu)和投資理論都在向融資各方傳達所謂投資項目價值評估和分析的重要性和科學(xué)方法是必要的
6、和極其重要的，特別是對于房地產(chǎn)項目，幾乎所有的融資項目都會被要求提供項目商業(yè)計劃書、財務(wù)分析報告以及其中的關(guān)于利潤率、內(nèi)部收益率、(凈)現(xiàn)金流等多種財務(wù)指標(biāo)的測算?！ 嶋H上，在我國當(dāng)前經(jīng)濟發(fā)展水平和環(huán)境中，對于房地產(chǎn)項目投資分析并不會使用那種復(fù)雜的分析工具和財務(wù)方案，一種簡單的項目投資測算往往決定投資方對于房地產(chǎn)項目的興趣和意愿。 無論是項目融資方還是項目投資房，對于房地產(chǎn)項目的價值評估最重要的因素包括： (一)、關(guān)于房地產(chǎn)融資項目的基本要件及盡責(zé)調(diào)查 也就是融投雙方最初接觸時期所涉及項目狀況的基本要件，
7、投資方關(guān)注的是與項目的市場價值相關(guān)聯(lián)的因素而非項目的基本情況。 1、通常項目方堅持的項目品質(zhì)、地段、價位等優(yōu)勢條件并不會為投資方認同，在投資方看來，“優(yōu)勢項目”陷入資金投入和回收不能的困境一定是項目本身的原因，所以項目方在融資的時候?qū)τ陧椖烤邆涞膹婍椄緹o需特別強調(diào)，投資人自會注意到項目優(yōu)勢對于投資前景的吸引力?！ ∪绻顿Y人在對項目進行評估的時候，都不能夠?qū)椖炕镜膬?yōu)勢認可，那他還會投資嗎? 而許多項目方在融資過程中，特別是在與投資人初次接觸的時候，往往過分強調(diào)公司和項目的“優(yōu)勢”(特別是區(qū)位、環(huán)境、交通
8、以及周邊的優(yōu)秀項目等)，這實際上已經(jīng)改變了融資談判的基本格局，會降低投資人對項目前景的評估和項目方的談判地位?！ ?、特別重要的是提交的項目資料一定要真實、完整、齊備，有關(guān)特定要件可以提供補充資料或附加說明，資料的準備將會充分反映項目方運作項目的能力和職業(yè)素質(zhì)。這樣就無需在接觸談判的時候浪費口舌對不足之初即投資方心中的疑慮一一加以解釋，否則難以達到最佳的溝通。 與投資方
