建設用地管理法規(guī).ppt

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1、8建設用地管理法規(guī)本章提要首先對我國土地制度改革逐步法制化進行了概述，重點介紹了現行土地征用制度的主要規(guī)定，它包括征用土地的審批和土地使用權劃撥、出讓、轉讓、出租與抵押的有關具體要求。本章內容8.1土地制度改革綜述8.2土地征用制度8.3土地使用權的出讓8.4土地使用權轉讓、出租與抵押8.1土地制度改革綜述十一屆三中全會（1978年）以前，我國確定的土地制度是基于土地私有制的消滅、地租不復存在的這種推斷而建立起來的理論模式。十一屆三中全會以來，我國制定了一系列土地管理方面的法律、法規(guī)，使土地有償使用制度的改革逐步開展。今后，我國深化土地使用制度改

2、革，將根據社會主義市場經濟體制的需要，切實解決好土地作為生產要素進入市場，顯現其資產價值，合理進行土地收益分配，加強土地管理。據悉，2003年開展了全國土地核查，這是建國以來第三輪土地規(guī)劃工作的開端，將為出臺新的土地政策做鋪墊。新的土地政策將涉及三大方面，出臺《土地利用規(guī)劃條例》；重新修訂《土地管理法》；對國土資源管理體系將實行垂直管理。為了盡快改變土地被濫用的局面，中央決定通過制定相應法規(guī)改變各省國土部門管理結構來實現對土地供應規(guī)劃的控制。8.2土地征用制度所謂土地的征用是指國家因建設需要，強制將屬于農村經濟組織所有的土地（即集體土地）收歸國

3、有。8.2.1土地征用的概念由建設單位持國務院主管部門或縣級以上地方人民政府按照國家基本建設程序批準的設計任務書或者其他批準文件，向縣級以上地方人民政府土地管理部門提出用地申請，由縣級以上人民政府審查核批。外國使領館、國際組織、中外合資建設項目需要使用集體土地的，由中國政府主管部門根據有關法律法規(guī)的規(guī)定向所在地省級人民政府土地管理部門提出征用土地的申請，報省級人民政府批準。8.2.2征用土地的審批程序新《土地法》第44條規(guī)定：“建設占用的土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地審批手續(xù)?！笔?、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型

4、基礎設施建設的項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的由國務院批準。8.2.3征用土地的審批規(guī)定在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內，為實施該規(guī)劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體的建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。新《土地法》第44條第2款、第3款規(guī)定以外建設項目占用的土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。征用下列土地的由國務院批準：(1)基本農田；(2)基本農田以外的耕地超過35公頃的；

5、(3)其他土地超過70公頃的。征用上述以外的土地由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。1.土地補償費(1)征用耕地的土地補償費按該耕地被征用前3年的平均產值的6至10倍計算；(2)征用其他土地的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補償標準規(guī)定。8.2.4征用土地的補償費用2.附著物、青苗補償費(1)被征用土地上的附著物和青苗補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定；(2)征用城市郊區(qū)菜地，建設單位還應當按照國家的有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)基金。安置補助費以征地范圍內的人均占有土地數量來計算。土地補償費和安置補償費不足以使需要安置的農民保

6、持原有的生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市政府批準，可以增加安置補助費。8.2.5征用土地的安置補助費《房地產管理法》第22條規(guī)定：“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為”，“依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。”8.2.6.1土地使用權劃撥的概念8.2.6土地使用權劃撥劃撥行為的主體是作為土地所有者的國家，劃撥行為的客體是國有土地使用權。土地使用權劃撥有兩種形式。第一種形式是對集體土

7、地的劃撥，第二種形式是將國有土地使用權無償交付給土地使用者使用。下列建設用地的土地使用權，確屬必要，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：1.國家機關用地和軍事用地2.城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地3.國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地8.2.6.2土地使用權劃撥的范圍8.3土地使用權的出讓《房地產管理法》第七條規(guī)定：“土地使用權的出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為?！?.3.1土地使用權出讓的概念與特征從這個法律概念可以看出土地使用權出讓具有以下四個

8、特征：(1)土地使用權出讓是國家將國有土地使用權出讓的行為；(2)土地使用權出讓是有期限的；(3)土地使用權出讓是有償的；(4)土地使用