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《昆明市匯杰項目入市營銷總綱提報.ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、匯杰項目入市營銷總綱提報方案廣州·博智房地產(chǎn)顧問有限公司呈茲前言感謝此次貴司給與我司的第二次提案的機會，我司衷心的希望通過此次提案更加的奠定貴我雙方關(guān)于今后項目合作的進行。由于現(xiàn)133地塊還只是在意想階段，所以還不可能有關(guān)于項目的詳盡操作想法，但通過與陳總的多次交流，在了解了貴司的想法后，我司在本方案中就項目08年入市的市場及入市的方式作一簡單闡述，從而為我們項目的成功上市做好基礎(chǔ)。07年市場分析及08年市場預(yù)測在整個07年10月份以前，全國的房地產(chǎn)市場一片大好，無論是成交量還是銷售單價都再次出現(xiàn)了行業(yè)新高，但是07年10月份以后，整個市場
2、出現(xiàn)了疲軟和銷售低靡的現(xiàn)象，甚至代表行業(yè)的大部分城市，出現(xiàn)了罕見的降價，但降也無市的現(xiàn)象，這原因主要是因為物價上漲過高、房地產(chǎn)銷售價格上漲過快、股票市場波動巨大、房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的多次調(diào)息、買售房的政策打壓等因素而產(chǎn)生的綜合影響，同時據(jù)央行調(diào)查顯示，現(xiàn)城市居民的儲蓄意愿止跌回升，投資股票和金融的熱降低，購房意愿將繼續(xù)低位徘徊。全國市場北京住宅供應(yīng)出現(xiàn)反彈，累計供應(yīng)量同比仍呈降勢。11月份，北京商品住宅上市面積125.15萬平方米（11169套），環(huán)比上升27.4%，同比增長0.6%。1-11月份全市累計上市商品住宅面積1211.3萬平方米（1
3、02218套），同比減少16.7%。上海重慶07年市場分析及08年市場預(yù)測昆明市場07年當(dāng)中，在全國一片火熱的勢頭中，昆明這個房地產(chǎn)的三線市場的發(fā)展，也由初級的、低靡的、階段過度到成熟并走向了輝煌，其發(fā)展勢頭也直趕中國的二線城市，市場上房價更是以300元/㎡/月的增長勢頭向前跳躍，并最終呈現(xiàn)出3、2、1環(huán)線區(qū)域內(nèi)的4、5、1價格格局。同時有官方機構(gòu)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示昆明房地產(chǎn)指數(shù)數(shù)值名列全國前列，其市場購房人群也大大高于往年。雖然07年10月以后，昆明市場也陷入了同全國相似的銷售瓶頸狀況，但有另外一個原因，就是由于政府部門的調(diào)整，加強和提高了房
4、地產(chǎn)項目報規(guī)、立項的門檻和審批，致使大量新盤無法入市，目前市場無新盤推出，導(dǎo)致購房人群停足觀望，長期的市場停頓加上之前所述因素，給了購房人群冷靜的思考期，最終出現(xiàn)了銷售瓶頸，不過，通過我司對市場的仔細觀察和行業(yè)經(jīng)驗判斷，這都不代表明年昆明房地產(chǎn)市場的最終走向，原因為：云南只有一個中心城市，也只可能有一個中心城市——昆明；8、31大限后政策的明晰，準備就緒的新項目將陸續(xù)上市；昆明有大量用于開發(fā)的閑置土地，土地政策的嚴格執(zhí)行，將加快這些土地的開發(fā)建設(shè)；昆明房地產(chǎn)市場起步晚、起點低，還處于初級發(fā)展中階段；昆明房價相對于其它城市還處于較低水平；城市
5、的快速擴張和發(fā)展將帶動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展；云南市場的購房人群行為還未完全進入理智判斷階段；投資、炒房的購買行為普遍；旅游城市的特性帶來大量外來購房及投資人群；陸續(xù)到來開發(fā)的外來知名的、具有實力、資金雄厚的開發(fā)商；綜上綜述，我司判斷，至少在明年6月份之前全國大的房地產(chǎn)市場發(fā)展和銷售將持續(xù)瓶頸狀況，但是，一些二、三線城市及云南地州，因為其自身所處的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的原因，雖然也會受到市場大環(huán)境的影響，但只是會放慢腳步，仍然將穩(wěn)步持續(xù)上漲。但同時由于昆明房地產(chǎn)市場大禁后的解禁，所以預(yù)計08年上半年整個市場上仍然不會出現(xiàn)大量的新盤上市，加上受到大環(huán)
6、境和政策的影響，昆明08年上半年（預(yù)計在5月之前）的銷售和市場發(fā)展還是會受到一定的負面影響，這些都值得我們重視。隨著呈貢新城的開發(fā)與建設(shè)，昆明市政府將于明年5月份搬遷呈貢新城；在市級行政中心的搬遷和城市都心的帶動發(fā)展下，云南省民族大劇院將于08年遷移搬遷于項目對面；云南省博物館目前正在施工建設(shè)階段，預(yù)計08年底投入使用；為了促進東南片區(qū)城市的快速發(fā)展，政府決定08啟動公交子君村車站和昆洛路快速公交系統(tǒng)，預(yù)計08年中旬正式投入使用；另外昆河鐵路目前正在規(guī)劃中，預(yù)計明年開始施工；云南—東盟國際商貿(mào)城預(yù)計08年中下旬正式對外招商；廣福路、昆洛路片
7、區(qū)即將新增的項目有7個，項目為匯酈境園、西能第壹家、金辰集團昆洛路800畝的項目、俊發(fā)石虎堆1116畝的項目、五甲塘地塊世紀公園項目、廣福商城項目、郵政集體籌建項目，其中金辰集團項目、俊發(fā)石虎堆項目，預(yù)計在明年5月中旬面市，另外第三城項目預(yù)計也在明年5月中旬面市；隨著呈貢新城的開發(fā)與建設(shè)和市級行政中心的搬遷和城市都心的帶動發(fā)展下，南市區(qū)市的開發(fā)和建設(shè)已呈現(xiàn)出“領(lǐng)跑全城“的勢頭，通過我司的周密調(diào)研得知，未來片區(qū)有以下事項將要面市：市場利好消息雖然通過上訴市場的情況，我們可以對08年昆明的市場報以相對樂觀的態(tài)度，但是風(fēng)險仍然存在，那么如何規(guī)避風(fēng)
8、險，如何可以在08年沖出包圍圈，脫穎而出，最終取得項目的勝利呢？知己知彼、百戰(zhàn)百勝，我們先將我項目08年入市的風(fēng)險總歸為以下幾類：08年我項目入世風(fēng)險第一類：國家政策對于全國房地
