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1、一、高端住宅市場銷售分析1、2011年高端住宅市場成交分析1.8萬元以上住宅市場成交套數(shù)(數(shù)據(jù)來源：南京網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)）1.8萬元以上住宅各區(qū)域分布1、2011年高端住宅市場成交分析2011年高端住宅市場成交量驟減2011年南京單價(jià)20000元/m2以上住宅成交套數(shù)僅2370套，25000-30000元/m2區(qū)間僅成交499套，預(yù)期下降、限購令等成為市場萎縮主因。價(jià)格彈性增強(qiáng);價(jià)格段上升，成交量幾何級遞減2011年南京高端住宅市場彈性增強(qiáng)，1.8-2.5萬價(jià)格段上成交量超過3000套，其后單價(jià)每遞增5000元，成交量有70-85%的下降。一、高端住宅市場銷售分析1.8萬元以上住宅市場成交情況1.
2、8萬元以上住宅戶均成交面積1、2011年高端住宅市場成交分析20000-25000元/㎡為高端住宅主力成交區(qū)間南京市場高端住宅單價(jià)在20000元/㎡以上的成交量約30.44萬㎡，其中20000-25000元/㎡的住宅成交量占比約71%。一、高端住宅市場銷售分析二、典型競品個(gè)案分析周邊現(xiàn)在售項(xiàng)目天正桃源長江峰景其他城中樓盤南京國際廣場長發(fā)羲和城開御園來鳳街一號菲尼克斯公寓河西豪宅中海鳳凰熙岸華潤悅府天正桃源26679長江峰景24868南京國際廣場3192044724長發(fā)羲和42125中海鳳凰熙岸25533來鳳街一號32443城開御園32191菲尼克斯40000華潤悅府24000新街口本項(xiàng)目P.S
3、:以上售價(jià)為2011年加權(quán)平均成交價(jià)1、高端住宅競品地圖案名區(qū)屬產(chǎn)品類型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主力產(chǎn)品主力總價(jià)銷售均價(jià)（2011）精裝修(元/㎡）成交套數(shù)成交面積（㎡）城中競品長發(fā)羲和鼓樓1棟32F 2梯3戶90兩房125-140三房240四房140三房420-530萬42125100009997.5南京國際廣場鼓樓1棟38F高層11-38F通廊式70-140公寓550大宅70公寓210萬2750萬公寓31920大宅44724203490.9菲呢克斯白下1棟25F點(diǎn)式130-180兩房180三房320四房130-180500-800萬400008360//城開御園玄武5棟8F小高層1梯2戶80兩房150-1
4、80四房150四房480萬321914000293996.9來鳳街一號秦淮3棟聯(lián)排3棟5F洋房聯(lián)排300-350洋房140-200180以上550萬多層32443/142282.9周邊直接競品天正桃源下關(guān)5棟電梯多層130-330240700萬26679/327750.2長江峰景下關(guān)6棟15-24F高層2梯3戶100兩房130-135三房180四房130-135三房330萬248684000131878.2河西競品中海鳳凰熙岸鼓樓1期8棟2期6棟16-30F高層90-100兩房130-145三房170-190四房130-145三房350-390萬25533400053973414.0華潤悅府建
5、鄴12棟27F高層1梯2戶240三房280四房各占50%550-700萬240005000//二、典型競品個(gè)案分析2、高端住宅競品列表從單價(jià)角度出發(fā)：長發(fā)羲和、菲尼克斯高單價(jià)，銷售較差；國際廣場以70平產(chǎn)品銷售為主（3萬單價(jià)），大宅單價(jià)5萬左右；項(xiàng)目周邊的長江峰景、天正桃源（多層毛坯）單價(jià)均在3萬左右甚至以下；其他城中項(xiàng)目現(xiàn)價(jià)均在3萬左右。從總價(jià)角度出發(fā)：除國際廣場大宅，其他主力總價(jià)均控制在800萬以內(nèi)；綜上，不宜在單價(jià)上“標(biāo)新立異”，目前的35000元/㎡單價(jià)預(yù)期已較高。按當(dāng)前市場，總價(jià)宜控制在600萬左右，以保證競爭力。二、典型競品個(gè)案分析3、高端住宅競爭小結(jié)長江峰景25000在售公寓南京
6、國際廣場凱潤金城京隆國際公寓嘉業(yè)壹號公館即將上市：中山駿景中山路99號蘇寧電器廣場二、典型競品個(gè)案分析4、高端酒店式公寓競品地圖中山駿景京隆國際公寓20000德盈國際廣場20128凱潤金城27612新街口本項(xiàng)目中山路99號蘇寧電器廣場嘉業(yè)壹號公館21863南京國際廣場31920447248區(qū)域南京鼓樓區(qū)地理位置鼓樓區(qū)中央路201號占地面積32477㎡總建面積379981㎡容積率11.7產(chǎn)品類型住宅、寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間2009-11-1項(xiàng)目竣工時(shí)間當(dāng)期銷售一期在售主力產(chǎn)品公寓72平方米北塔幢11-39F為住宅樓，已竣工，現(xiàn)房出售。南塔為11-22是辦公樓內(nèi)部銷售，23-35F是威斯汀酒店，
7、北塔的9-10F是酒店的會所。裙樓1-8F是底商，自主招商。二、典型競品個(gè)案分析5、高端酒店式公寓個(gè)案分析南京國際廣場9在售主力面積72平方米建筑層高39層裝修情況精裝修均價(jià)34000元/㎡樓層差價(jià)200元停車位1:0.7物業(yè)公司仲量聯(lián)行物業(yè)費(fèi)公寓6元/平米豪宅8元/平米二、典型競品個(gè)案分析5、高端酒店式公寓個(gè)案分析南京國際廣場10豪宅裝修標(biāo)準(zhǔn)裝飾、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)中廚油煙機(jī)Gaggenau(嘉格納)
