資源描述：
《房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算辦法指導.pdf》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應用文檔-天天文庫。
1、開發(fā)成本核算辦法指導1.目的：為了規(guī)范公司成本核算工作，保證開發(fā)成本核算的真實性、準確性和有效性，加強公司對成本開支的控制管理和分析對比，提高公司的經(jīng)濟效益，特制定本辦法。2.適用范圍：公司下屬從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的控股公司和受托經(jīng)營的非控股公司。3.術(shù)語和定義3.1.開發(fā)成本是指公司在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用。包括土地費用、前期工程費、基礎(chǔ)設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發(fā)間接費用。3.2.開發(fā)成本根據(jù)其核算對象的最終用途可分為以下四類：3.2.1.土地開發(fā)成本：指公司開發(fā)土地（即建設場地）所發(fā)生的各項費用支出。3.2.2.
2、房屋開發(fā)成本：指公司開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項費用支出。3.2.3.配套設施開發(fā)成本：指公司開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施所發(fā)生的各項費用支出。3.2.4.代建工程開發(fā)成本指公司接受委托單位的委托，代為開發(fā)土地、房屋、配套設施等工程所發(fā)生的各項費用支出。3.3.成本核算對象3.3.1.成本核算對象確定原則：應滿足成本計算的需要；便于成本費用的歸集；利于成本的及時結(jié)算；適應成本監(jiān)控的要求。3.3.2.成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆，以保證成本核算的準確性。3.3.3.成本核算
3、對象應結(jié)合項目開發(fā)地點或區(qū)域、結(jié)構(gòu)類型、用途、施工圖預算、規(guī)模、周期、功能設計、裝修檔次、施工隊伍等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，確定具體成本核算對象：3.3.3.1.一般開發(fā)項目：一般以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。3.3.3.2.同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目：開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以合并為一個成本核算對象。在開發(fā)完成歸集實際開發(fā)成本后，再按各個單項工程概（預）算數(shù)的比例分配各幢房屋的開發(fā)成本。3.3.3.3.規(guī)模較大、工期較長、產(chǎn)品類型不同、裝修標準不同的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開
4、發(fā)項目的區(qū)域、進度或產(chǎn)品類型等劃分成本核算對象。3.3.3.3.1.成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。3.3.3.3.2.同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應按功能劃分成本核算對象。3.3.3.3.3.同一小區(qū)、同一期有高層、多層等不同結(jié)構(gòu)的，還應按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。3.3.3.4.對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務的、應攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象
5、，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。3.4.成本項目：3.4.1.土地費用指為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各項費用。包括土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地變更用途和超面積補交的地價、繳納的契稅及印花稅等稅金；拆遷補償費；大市政建設配套費；土地閑置費；場地平整費、勘察設計費、土地面積丈量測繪費、土地使用權(quán)批復費等。3.4.2.前期工程費是指取得項目土地開發(fā)權(quán)之后，項目開工之前發(fā)生的各項費用。3.4.2.1.項目前期報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。包括人防工程建設費、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、招投標管理費等。3.4.2.2.規(guī)劃設
6、計評估費：項目立項后的總體規(guī)劃設計、建筑工程方案設計（初步設計），施工圖設計等各項設計費，可行性研究費(含支付社會中介服務機構(gòu)的市場調(diào)研費)，制圖、曬圖費，規(guī)劃設計模型制作費，方案評審費，環(huán)境評估、交通評估、消防評估等費用。3.4.2.3.勘測丈量費：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費，撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。3.4.2.4.三通一平費：為達到施工要求而發(fā)生的修建道路（含按規(guī)定應交的占道費、道路挖掘費)，通水通電及伴隨的破路、占地、維護、看管線、場地填土、平整費用(包括開工前垃圾清運費)等。3.4.2.5.臨時設
7、施費：工地甲方臨時辦公室，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設置的臨時圍墻、圍欄等設施的設計、建造、裝飾等費用。臨時設施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機，家具等不屬于臨時設施費。3.4.2.6.其他費用：預算編審費，環(huán)境監(jiān)測費，擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費。3.4.3.建筑安裝工程費是指項目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目（房屋建筑物2米以內(nèi)）的各項設備費、材料費、工程施工費、裝修費等。發(fā)包工程應依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”來確定。3.4.3.1.土建工程費：3.4.3.1.1.基礎(chǔ)工程費：土石方、樁基、基坑
8、支護費、樁
