地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引

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1、地產(chǎn)項目可行性報告內(nèi)容指引目錄第1章前言5第2章項目決策背景及摘要52.1外部環(huán)境52.2內(nèi)部因素52.3項目概況62.3.1宗地位置62.3.2宗地現(xiàn)狀62.3.3項目周邊的社區(qū)配套62.3.4大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）72.4土地價格82.4.1土地價格計算的方法82.4.2合作方式及條件82.4.3土地法律性質(zhì)評估92.4.4取得土地使用權(quán)程序評估92.4.5政策性風(fēng)險評估9第3章市場分析103.1區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場成長狀況103.1.1區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場簡述103.1.2區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）103.1.3區(qū)

2、域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢103.1.4區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況113.2分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會點113.2.1??區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢113.2.2??本案所在位置的價位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價位區(qū)間及產(chǎn)品形式113.2.3??本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力113.2.4??本案在開發(fā)中的營銷焦點問題113.2.5區(qū)域市場目標(biāo)客層研究113.2.6各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍113.3結(jié)論113.3.1本案目標(biāo)人群的區(qū)域來源、行業(yè)特點、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點、訴求點。113.3.2目標(biāo)市場定位及產(chǎn)品定位113.3.3市場定位1

3、13.3.4目標(biāo)人群特征/來源區(qū)域/行業(yè)特點113.3.5產(chǎn)品建議11第4章規(guī)劃設(shè)計分析114.1初步規(guī)劃設(shè)計思路114.1.1設(shè)計概念114.2規(guī)劃設(shè)計的可行性分析124.3土地升值潛力初步評估。134.3.1從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。134.3.2立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析134.4工程計劃134.4.1工期計劃134.4.2各期開工面積134.4.3竣工計劃134.4.4開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。134.5銷售計劃134.5.1各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售

4、各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。134.6投資收益分析和成本預(yù)測13說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等134.6.1稅務(wù)分析144.7經(jīng)濟(jì)效益分析144.8敏感性分析：154.9項目資金預(yù)測?：164.9.1資金投入計劃：164.9.2資金回款計劃：164.9.3資金需求計劃：164.9.4啟動資金及啟動時占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實現(xiàn)現(xiàn)金正流入時間、資金占用月平均額164.10管理資源配置164.10.1機(jī)構(gòu)設(shè)置164.10.2人力資源需求164.10

5、.3人力資源缺口及解決164.11綜合分析與建議?：174.11.1優(yōu)勢：174.11.2劣勢：174.11.3機(jī)會：174.11.4威脅：174.11.5結(jié)論和建議17第5章竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題175.1主要指標(biāo)測算175.2競爭對手分析18第6章在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容196.1市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況19第7章附件207.1有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。207.2按照新恒基集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程207.2.1成本測算可采用兩種方法：207.2.2成本估算表207.3說明22第

6、1章前言隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲備力度逐漸加大，未來發(fā)展對新項目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險，提升集團(tuán)競爭力，特制定可行性報告內(nèi)容指引。?第2章項目決策背景及摘要?1.1外部環(huán)境?1、?城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；?2、?宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項目處在沈陽，要說明沈陽在東北的地位和情況。?3、?項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府

7、重點工程等；?1.2內(nèi)部因素?1、?項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；?2、?公司進(jìn)入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴(kuò)大社會影響力的作用；3、?從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義；?1.1項目概況1.1.1宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相