地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引

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1、地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引目錄第1章前言5第2章項(xiàng)目決策背景及摘要52.1外部環(huán)境52.2內(nèi)部因素52.3項(xiàng)目概況62.3.1宗地位置62.3.2宗地現(xiàn)狀62.3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套62.3.4大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性）72.4土地價(jià)格82.4.1土地價(jià)格計(jì)算的方法82.4.2合作方式及條件82.4.3土地法律性質(zhì)評(píng)估92.4.4取得土地使用權(quán)程序評(píng)估92.4.5政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估9第3章市場(chǎng)分析103.1區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況103.1.1區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場(chǎng)簡(jiǎn)述103.1.2區(qū)域住宅或商業(yè)樓市場(chǎng)各項(xiàng)

2、指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）103.1.3區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)103.1.4區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況113.2分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)113.2.1??區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)113.2.2??本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式113.2.3??本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力113.2.4??本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷(xiāo)焦點(diǎn)問(wèn)題113.2.5區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究113.2.6各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍113.3結(jié)論113.3.1本案目標(biāo)人群的區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買(mǎi)方式

3、和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。113.3.2目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位113.3.3市場(chǎng)定位113.3.4目標(biāo)人群特征/來(lái)源區(qū)域/行業(yè)特點(diǎn)113.3.5產(chǎn)品建議11第4章規(guī)劃設(shè)計(jì)分析114.1初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路114.1.1設(shè)計(jì)概念114.2規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析124.3土地升值潛力初步評(píng)估。134.3.1從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。134.3.2立即開(kāi)發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析134.4工程計(jì)劃134.4.1工期計(jì)劃134.4.2各期開(kāi)工面積134.4.3竣工

4、計(jì)劃134.4.4開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。134.5銷(xiāo)售計(jì)劃134.5.1各期銷(xiāo)售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售各期的市場(chǎng)占有率，銷(xiāo)售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。134.6投資收益分析和成本預(yù)測(cè)13說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類(lèi)型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等134.6.1稅務(wù)分析144.7經(jīng)濟(jì)效益分析144.8敏感性分析：154.9項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)?：164.9.1資金投入計(jì)劃：164.9.2資金回款計(jì)劃：164.9.3資金需求計(jì)劃：164.9.4

5、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額164.10管理資源配置164.10.1機(jī)構(gòu)設(shè)置164.10.2人力資源需求164.10.3人力資源缺口及解決164.11綜合分析與建議?：174.11.1優(yōu)勢(shì)：174.11.2劣勢(shì)：174.11.3機(jī)會(huì)：174.11.4威脅：174.11.5結(jié)論和建議17第5章竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問(wèn)題175.1主要指標(biāo)測(cè)算175.2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析18第6章在新城市開(kāi)發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容196.1市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況19第7章附件207.1有關(guān)

6、宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。207.2按照新恒基集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程207.2.1成本測(cè)算可采用兩種方法：207.2.2成本估算表207.3說(shuō)明22第1章前言隨著集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。?第2章項(xiàng)目決策背景及摘要?1.1外部環(huán)境?1、?城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、

7、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；?2、?宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在沈陽(yáng)，要說(shuō)明沈陽(yáng)在東北的地位和情況。?3、?項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；?1.2內(nèi)部因素?1、?項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3—5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；?2、?公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；3、?從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)

8、經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義；?1.1項(xiàng)目概況1.1.1宗地位置宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相