房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課件.ppt

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1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研什么是市場(chǎng)調(diào)研？如何做好市場(chǎng)調(diào)研？如何運(yùn)用調(diào)研數(shù)據(jù)？什么是　市場(chǎng)調(diào)研？是去售樓處拿樓書是去售樓處問售價(jià)是拿著系統(tǒng)中的調(diào)研表去把相關(guān)字段填滿有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)／營(yíng)銷等方面的各種情報(bào)資料，通過對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，為發(fā)展商預(yù)測(cè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況，制定正確決策提供可靠依據(jù)。明確調(diào)研內(nèi)容運(yùn)用調(diào)研手段如何做好　市場(chǎng)調(diào)研？調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目周邊調(diào)研項(xiàng)目?jī)?nèi)部調(diào)研配套交通景觀ＶＩ應(yīng)用售樓處包裝／銷售員配置項(xiàng)目銷售狀況樣板房設(shè)置／裝修情況產(chǎn)品規(guī)劃本項(xiàng)目軌道交通臨近軌道交通三號(hào)線、八號(hào)線以及規(guī)劃中的十號(hào)線，其中三號(hào)

2、線已開通，八號(hào)線將于2007年底通車。軌道交通三號(hào)線殷高西路站距離本項(xiàng)目2.5公里；軌道交通八號(hào)線市光路站距離本項(xiàng)目4公里；軌道交通十號(hào)線殷高路站與本項(xiàng)目一路之隔。公共交通五角場(chǎng)擁有近20條左右的公交線路，通往人民廣場(chǎng)／外灘等區(qū)域，是目前居民的主要出行工具。自駕出行翔殷路隧道，中環(huán)線以及逸仙路高架可以快速通往市中心及浦東。軌道交通３號(hào)線軌道交通１０號(hào)線軌道交通８號(hào)線殷高西路站殷高路站市光路站翔殷路隧道逸仙路高架公交樞紐交通生態(tài)/市中心唯一生態(tài)城區(qū)50萬平米綠化景觀。6公里景觀河道和排水河道。生態(tài)走廊、新江灣城公園等景觀。景觀調(diào)研內(nèi)容項(xiàng)目周邊調(diào)

3、研項(xiàng)目?jī)?nèi)部調(diào)研配套交通景觀ＶＩ應(yīng)用售樓處包裝／銷售員配置項(xiàng)目銷售狀況樣板房設(shè)置／裝修情況產(chǎn)品規(guī)劃售樓處包裝／銷售員配置銷控臺(tái)布置洽談桌的數(shù)量和放置位置沙盤銷售員是否有統(tǒng)一制服男女銷售員比例銷售員專業(yè)水準(zhǔn)是否善于引導(dǎo)需求售樓處包裝／銷售員配置新天地景觀湖項(xiàng)目銷售狀況推案情況各項(xiàng)差價(jià)促銷手段成交客戶情況產(chǎn)品規(guī)劃房型配比是重中之重，通常解決這個(gè)問題的方法主要有二種，一種是樓層平面統(tǒng)計(jì)法，另一種是外立面辨別法，如果實(shí)在沒有資料可參閱，只有安排到現(xiàn)場(chǎng)看房一途。社區(qū)規(guī)劃配套規(guī)劃建材裝修房型配比樣板房(段）設(shè)置和裝修情況樣板段體現(xiàn)樣板房裝修樣板房管理樣板房

4、介紹人員專業(yè)水準(zhǔn)調(diào)研手段手段一：和銷售員交朋友適用項(xiàng)目大盤／高檔盤／知名開發(fā)商（代理公司）手段二：聆聽購(gòu)房者心聲適用項(xiàng)目開盤當(dāng)日／開盤前排隊(duì)手段三：做二手房門店的常客適用項(xiàng)目清盤樓盤／處于銷售尾聲手段四：男女搭配，購(gòu)買婚房適用項(xiàng)目中、高檔樓盤（需詳細(xì)調(diào)研樓盤）如何運(yùn)用　調(diào)研數(shù)據(jù)？調(diào)研數(shù)據(jù)在項(xiàng)目定位中的運(yùn)用案例背景大華清水灣項(xiàng)目地處普陀區(qū)環(huán)內(nèi)板塊，該案總建30萬平方米，1、2期項(xiàng)目均已交房入住，此次需定位的為其3期項(xiàng)目，預(yù)計(jì)上市時(shí)間在2008年左右。三期項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：49156M2住宅用地：38952M2學(xué)校用地：10204M2總建

5、筑面積：125208M2住宅建筑面積：93020M2學(xué)校建筑面積：6710M2公建建筑面積：5052M2綜合容積率：2.13住宅容積率：2.52學(xué)校容積率0.66總戶數(shù)：498調(diào)研順序土地屬性調(diào)研周邊市場(chǎng)調(diào)研競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研產(chǎn)品細(xì)節(jié)調(diào)研項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位土地屬性調(diào)研華東政法學(xué)院中山公園華東師范大學(xué)長(zhǎng)風(fēng)公園凱旋路輕軌站金沙江路輕軌站地理區(qū)位項(xiàng)目所處板塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，地處市中心，地理區(qū)位佳。河濱景觀項(xiàng)目東南面臨蘇州河岸，河面開闊，河濱景觀帶較長(zhǎng)。人文環(huán)境項(xiàng)目周邊華東師范大學(xué)、華東政法學(xué)院等名校云集，人文環(huán)境極佳。生態(tài)環(huán)境項(xiàng)目西鄰長(zhǎng)風(fēng)公園，南與中山公園隔河

6、相望，區(qū)域生態(tài)環(huán)境良好。交通條件項(xiàng)目立體交通優(yōu)勢(shì)突出，交通可達(dá)性極佳。板塊支撐項(xiàng)目處大中山公園板塊，區(qū)域開發(fā)成熟，認(rèn)知度高，配套佳。結(jié)論：土地屬性調(diào)研周邊市場(chǎng)調(diào)研區(qū)域樓盤名稱地址二手房單價(jià)銷售時(shí)間房齡普陀水岸豪庭光復(fù)西路1185號(hào)110002002-7-11----2003-10-313年江南名廬曹楊路619號(hào)113002004-1-16----2005-5-301年深圳春天寧夏路287號(hào)120002001-2-18----2003-3-13年綠地世家寧夏路366號(hào)125002002-9-28---2004-5-212年逸流公寓一期武寧路18

7、9號(hào)128002002-11-9-----2003-12-13年世紀(jì)同樂順義路100弄130002002-2-20----2003-8-313年大華清水灣２期凱旋路1555弄140002003-3-28----2004-1-312年長(zhǎng)寧虹橋新城長(zhǎng)寧路1661弄140002000-10-25----2002-6-303年大家源三期長(zhǎng)寧路1306號(hào)150002001-10-1----2002-12-314年圣約翰名邸長(zhǎng)寧路1188弄180002000-8-18----2003-3-13年園林天下長(zhǎng)寧路888號(hào)200002002-11-30----

8、2004-4-12年項(xiàng)目周邊二手房匯總（1公里范圍內(nèi)）周邊市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊現(xiàn)狀預(yù)計(jì)上市時(shí)間預(yù)計(jì)售價(jià)屬性規(guī)模(總建面積)長(zhǎng)寧區(qū)2005年3號(hào)公告88街坊32-