對房屋權(quán)屬登記行為的法律思考.pdf

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1、第22卷第1期鄭州航空工業(yè)管理學(xué)院學(xué)報(bào)(社會科學(xué)版)Vol.22No.12003年3月JournalofZhengzhouInstituteofAeronauticalIndustryManagement(SocialScienceEdition)2003.3對房屋權(quán)屬登記行為的法律思考張建軍(鄭州市中級人民法院,河南　鄭州　450005)摘　　要:對民事活動(dòng)產(chǎn)生重要影響的房屋權(quán)屬登記在性質(zhì)上屬于行政確認(rèn)而非行政許可,是政府進(jìn)行行政管理的一種手段和方式,既體現(xiàn)著行政職能,又影響著公眾的知情權(quán)和社會經(jīng)濟(jì)生活的發(fā)展。承擔(dān)登記職責(zé)的行政機(jī)關(guān)應(yīng)依照法定程序嚴(yán)格履行職責(zé),防范瑕疵登記現(xiàn)象,因登記

2、機(jī)關(guān)工作人員核準(zhǔn)登記不當(dāng)造成利害關(guān)系人損失的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。關(guān)鍵詞:房屋權(quán)屬;信息供給;行政登記;行政確認(rèn);民事法律效力中圖分類號:D(9)52.21　　　　文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A　　　　文章編號:1007-9734(2003)01-0054-03　　在社會經(jīng)濟(jì)生活中,存在著大量涉及民事領(lǐng)域有的地方規(guī)定登記部門為國土行政管理部門,有的的登記行為,如戶籍登記、婚姻登記、土地使用權(quán)登規(guī)定為房產(chǎn)管理部門,有的規(guī)定為工商行政管理部記、機(jī)動(dòng)車入戶登記、貸款抵押登記、公司登記、企門,還有的規(guī)定為公證部門,甚至于有的城市存在③事業(yè)單位的登記、社團(tuán)登記、廣告登記、稅務(wù)登記、兩個(gè)或多個(gè)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān),

3、有的地方卻沒有船舶登記、排污登記、保稅倉庫登記等等,不僅種類明確相應(yīng)的管理機(jī)關(guān)。法律又規(guī)定必須在法定的繁多,而且登記機(jī)關(guān)也涉及廣泛。其中,與老百姓登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記才具有法律效力,從而給當(dāng)事人息息相關(guān)的房屋權(quán)屬登記對民事活動(dòng)起著重要作帶來不便,阻礙了交易活動(dòng)的正常進(jìn)行。例如,在用。同一債權(quán)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí),當(dāng)事人往往必須到不同機(jī)關(guān)辦理抵押登記,極為煩瑣,而且可能出現(xiàn)　　一、房屋權(quán)屬登記對民事活動(dòng)的法律效力走錯(cuò)“衙門”的情形;如果兩個(gè)或兩個(gè)以上的登記機(jī)按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定,房屋權(quán)屬登記對民事關(guān)都要求當(dāng)事人在自己的部門登記,不僅會增加擔(dān)法律行為效力的影響可以分為三類:一是對有些導(dǎo)保設(shè)定的成

4、本,而且會造成抵押權(quán)重復(fù)登記,順位致物權(quán)變動(dòng)的民事法律行為起著生效要件的作用,混亂的局面,從而對抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)和不知情的買受如根據(jù)《擔(dān)保法》第41條,以房屋抵押的“應(yīng)當(dāng)辦理人造成損害。對此,最高人民法院在《關(guān)于適用〈中抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效”。二是華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》中,對抵押對物權(quán)狀況起著公示作用,內(nèi)容包括公示權(quán)利、對權(quán)效力認(rèn)定困難問題的解決作了有益嘗試。抗力、公信力三個(gè)方面,也是以后不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)　　二、對房屋產(chǎn)權(quán)登記行為的法律性質(zhì)的認(rèn)識的根據(jù),如《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定的房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度,登記是標(biāo)志房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)對房屋產(chǎn)權(quán)登記行為究竟該如何

5、定性,學(xué)術(shù)界效力的公示方式,登記時(shí)間是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或他項(xiàng)尚存爭議,有人從民法的角度來看,認(rèn)為這類登記權(quán)利的取得時(shí)間,而不是房屋買賣合同生效的要行為并非出于行政目的,應(yīng)該屬于民事行為;有人①件。還有一類僅僅起備案作用,如《城市房地產(chǎn)認(rèn)為這類登記行為是一種準(zhǔn)行政行為;更多的人承管理法》第53條規(guī)定“房屋租賃,出租人和承租人認(rèn)這類登記是一種行政行為,但究竟屬于行政行為應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同,約定租賃期限、租賃用途、中的許可行為還是確認(rèn)行為又存在較大分歧。租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款,以及雙方的其他權(quán)利對此,筆者的觀點(diǎn)是:②和義務(wù),并向房產(chǎn)管理部門登記備案?！?.房屋權(quán)屬登記行為應(yīng)定性為行政行為然而

6、,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的現(xiàn)實(shí)狀況較為混亂,首先,該登記行為是行政主體做出的。由于《擔(dān)保法》未明確規(guī)定,加之體制改革等原因,其次,該登記行為是為了實(shí)現(xiàn)行政目的而進(jìn)行收稿日期:2002-12-28作者簡介:張建軍(1965-),男,河南鄭州市人,在讀碩士,審判員?！?4·　第1期張建軍:對房屋權(quán)屬登記行為的法律思考的?；谛姓ㄊ嵌嘣鏇_突的整合法的認(rèn)識,別在于:(1)行政許可實(shí)際上是一種解禁授權(quán)行為,有時(shí)行政機(jī)關(guān)也會為維護(hù)一定的私益而行使行政而行政確認(rèn)只是對某項(xiàng)特定法律事實(shí)的確認(rèn),是對權(quán),從而引起不同的私人間的私益關(guān)系。所以,盡該項(xiàng)法律事實(shí)的真實(shí)性及合法性的證明;(2)法律管該登記直接影響的

7、是民事主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)效果不同。許可的法律后果是相對人獲得了能進(jìn)系,似乎并不主要涉及公共利益,但在登記過程中入民商領(lǐng)域活動(dòng)的某項(xiàng)特殊的權(quán)利或資格,而行政所體現(xiàn)出的依然是一種管理者與相對人的關(guān)系,如確認(rèn)的法律后果是相對人獲得了某一事物的真實(shí)辦理抵押登記的行政機(jī)關(guān)與抵押人、抵押權(quán)人之間性、合法性能夠在實(shí)踐中對抗第三人的有效證明。的關(guān)系是行政法律關(guān)系,而抵押人與抵押權(quán)人之間(3)兩者在公權(quán)力介入的程度以及行政機(jī)關(guān)行使行是民事法律關(guān)系,二者是不同的。