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1、北京住宅投資回報率長期看漲美聯(lián)物業(yè)全國研究中心何倩茹10/07/08藍(lán)籌租金連續(xù)3月上升6月美聯(lián)物業(yè)（北京）二手住宅藍(lán)籌租金指數(shù)為97.79，藍(lán)籌樣本的租金為49.25元/平方米.月，環(huán)比上升3.4%，同比上升20.8%，較2008年基期輕微下跌2%。而且，這已是連續(xù)第3個月租金出現(xiàn)上漲。其中大興區(qū)是本月租金平均升幅最高的區(qū)域，達(dá)到5.7%；其次是朝陽區(qū)的4.95%。從放盤信息來看，本月更多大面積物業(yè)放租，表現(xiàn)出業(yè)主心態(tài)平和，不急于出售物業(yè)，因此相信在隨后幾個月里，轉(zhuǎn)售為租的物業(yè)會持續(xù)增加。舊城改造迫使大量原本居住在城中村的市民重新尋找居所，再加上畢業(yè)生就業(yè)帶來的強(qiáng)大的需求，
2、直接推動近期中低價位房屋租金的上漲。北京近年CPI走勢8%7%6%5%圖一美聯(lián)物業(yè)（北京）二手住宅藍(lán)籌租金指數(shù)4%(01/08=100)3%2.50%1401202%98100(49)1%1000%80(50)60-1%01-0508-0503-0610-0605-0712-0707-0802-0909-0904-10-2%40-3%01/0802/0803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/0810/0811/0812/0801/0902/0903/0904/0905/0906/0907/0908/0909/0910/0911/0912/0901/
3、1002/1003/1004/1005/1006/10數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)物業(yè)全國研究中心投資回報率長期看漲筆者認(rèn)為北京住宅的投資回報率長期看漲，理由如下：首先，租金既然成為計算CPI的一個因素，它與當(dāng)?shù)氐奈飪r水平應(yīng)有所關(guān)聯(lián)。然而從圖一可見，北京市的目前藍(lán)籌租金指數(shù)比2008年1月還低2個百分點(diǎn)，CPI指數(shù)從2008年至今多為正值，而租金卻幾乎沒有變動，因此租金于近段時間“補(bǔ)漲”也并非毫無原因。但租金的高低最終都應(yīng)由供求關(guān)系來確定，目前經(jīng)濟(jì)并未出現(xiàn)明顯改善，人民的生活水平大多還1美聯(lián)物業(yè)全國研究中心，羅湖區(qū)人民橋世界金融中心A座11樓，TEL：25981666維持原狀，租金在短期內(nèi)
4、缺乏急升的力量。但從長遠(yuǎn)來看，如廉租房能解決30%中低收入人士的租房問題，另外70%還需由市場消化，只有投資回報率回歸到合理水平，才夠理由說服業(yè)主將房屋出租。因此租金長期看漲。另外，雖然6月藍(lán)籌價格下跌的幅度并不大，但已使投資回報率有所提升，回到2.09%的水平。然而從圖二可見，北京的投資回報率處于四個一線城市的最后一位，與排名最前的廣州相差1.67個百分點(diǎn)，即總值200萬的物業(yè)，每年的租賃收益就相差3.34萬元。北京的投資回報率處于一個偏低水平。再者，在“新國十條”政策的影響下，北京住宅藍(lán)籌價格指數(shù)在5月跌幅收窄，6月環(huán)比輕微下跌0.5%，是11個月以來的首次環(huán)比下跌。由于
5、目前市場上看跌的情緒比較濃烈，加上住建部已著手建立部、省、市三級住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，以期全面掌握個人住房的基礎(chǔ)信息及動態(tài)變化，二手房政策將成為長期政策，樓市于短期內(nèi)又添了幾分利空消息。雖然樓價長期依然看漲，但短時間內(nèi)，樓價將小幅下行，而且再次上漲的幅度不能與前幾年同日而語。因此筆者相信，北京住宅的投資回報率將在價格震蕩上行、租金長期小幅上漲的共同作用下逐步提高。圖二四大城市二手住宅藍(lán)籌投資回報率7%6%5%4%3%2%1%0%01/0802/0803/0804/0805/0806/0807/0808/0809/0810/0811/0812/0801/0902/090
6、3/0904/0905/0906/0907/0908/0909/0910/0911/0912/0901/1002/1003/1004/1005/1006/10北京上海廣州深圳數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)物業(yè)全國研究中心2美聯(lián)物業(yè)全國研究中心，羅湖區(qū)人民橋世界金融中心A座11樓，TEL：25981666
