武侯建設項目可行性研究報告

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1、武侯建設項目第一章項目基本情況1.1項目背景1.1.1項目名稱一品天下·楠庭府（待定）1.1.2項目法人：四川一品天下置業(yè)有限公司公司由元亨集團下屬的成都市金港房屋開發(fā)公司和四川港亨房屋開發(fā)公司戰(zhàn)略整合而成的品牌地產新銳。1.2項目概況1.2.1項目地點四川成都市武侯區(qū)新雙楠片區(qū)七里大道旁1.2.2項目規(guī)模總用地面積：1.47萬平方米（22畝）總建設面積：6萬平方米『其中住宅3.6萬平方米，商業(yè)0.78萬平方米（含負一樓商業(yè)）』容積率：2.8建設密度：29％綠地率：40％停車泊位：404個第二章市場前景分析222.1市場現(xiàn)狀分析2.1.1住宅2010年房地產市場政策頻出，一定程度上、一段時

2、間內起到了抑制需求的作用，整體看來，供需差距較前幾年有明顯減少，供應量略低于成交量。2010年市場再經過前期的大供應，大消化后，市場歸于平穩(wěn)。2010年成都市主城區(qū)商品住宅共新增98405套，新增面積835.19萬平方米，供應面積環(huán)比上升7.69%。位于城西、城南方位的外金沙、新雙楠及大源三個板塊稱得上是10年最炙手可熱的區(qū)域，在這些板塊的帶動下城南及城西供應均有所上升。10年城南及城西供應體量分別為296.54萬平方米和242.65萬平方米，環(huán)比去年分別上升55.15%和11.88%。圖2008-2010年各方位新增商品住宅供應數據來源：房管局數據庫從成都各環(huán)域商品住宅供應情況來看，20

3、10年供應主戰(zhàn)場已從二環(huán)至三環(huán)轉移至三環(huán)外。從近三年成都各環(huán)域商品住宅供應量來看，隨著城中土地的愈發(fā)稀缺，成都房地產市場向外發(fā)展的步伐逐漸加快，三環(huán)內商品住宅供應量呈逐年遞減趨勢，而三環(huán)外供應面積卻環(huán)比上升了61.35%，相信后期還將持續(xù)向外發(fā)展。222010年成都高層產品供應有占比有較多下滑，環(huán)比09年下滑了9個百分點，但仍然占據市場主流。而小高層產品占比為23%，環(huán)比09年上升了9個百分點。其他各建筑類型占比并無太大變化，環(huán)比漲跌幅度在2%以內。由于成都土地規(guī)劃條件較為嚴苛，相信后期成都供應市場仍將以高層及超高層建筑為主。2010年商品住宅供應物業(yè)類型情況數據來源：房管局數據庫2010

4、年成都商品房供應市場中小戶型占比明顯上升，90平方米以下中小戶型占比為62%，環(huán)比09年上升了12個百分點。其中70-90平方米戶型產品成為市場主力戶型，環(huán)比09年上升9個百分點。其他戶型除120平方米以上占比有較大下滑外均變化不大。各面積段供需情況（按面積）22數據來源：房管局數據庫2004年以來，成都商品住宅的成交價格持續(xù)上揚。2004年-2006年，增幅在15.00%左右，相對穩(wěn)定。2007年，受一線城市房地產市場價格快速上漲的影響，成都住宅市場成交均價也一路飆升，達到5394元/平方米，環(huán)比上漲24.00%。2008年，由于宏觀調控加強，市場價格進入上升平穩(wěn)期。2009年開始，市場

5、再度進入活躍期，成交價格開始一路走高。2010年，成都樓市雖然受新政影響導致6月-8月價格小幅下滑，但隨著市場的回暖，價格也水漲船高，年度成交均價達到了7695元/平方米，環(huán)比上漲28.44%。2004-2010年成交價格變化情況22數據來源：房管局數據庫2010年市場供需比為0.98，基本達到供需平衡。2010年由于供應端持續(xù)緊縮，成交量也受政策收緊的影響而大幅下挫，使得供需比較去年有所回升。由于2009年成都商品住宅存量與今年的存量大致相當，因而0.98的供需比還是比較具有參考價值。中原預計，由于政策面的收緊，2011年將導致一部分購房者產生觀望情緒，供需比例將有所回升。2004-20

6、10年供需比走勢22數據來源：房管局數據庫2009年，房地產市場十分火爆，各方位供需比均在平衡線之下運行，所有區(qū)域均呈現(xiàn)出供不應求的狀況。2010年，受整體供應量偏少的影響，城中區(qū)域、城東區(qū)域和城北區(qū)域的供需比都在平衡線以下運行。城南區(qū)域由于供應量本來就大于其他區(qū)域，且高端項目較多，價格偏高，在一定程度上限制了部分購房人群的進入，1.07的供需比居各區(qū)域之首。由于城西區(qū)域向三環(huán)外大勢發(fā)展，供應相對充足，供需比恰好在平衡線上運行。成都在售住宅供給結構特征總結：從以上分析中，我們認為成都市主城區(qū)市場情況主要呈現(xiàn)出以下幾點特征：1.市區(qū)內均價集中在6000-8000元/平方米之間的樓盤供應數量最

7、多，大部分分布在市區(qū)城南、城東、城西的三環(huán)外以及城北的二三環(huán)之間。2.市區(qū)三環(huán)外側是住宅供應的熱點地區(qū)，二三環(huán)外次之；一環(huán)以內和一二環(huán)之間住宅物業(yè)平均價格最高，同時呈現(xiàn)出沿環(huán)線依次向外遞減的趨勢。3.22城南、城東和城西是住宅樓盤供應最活躍的地區(qū)；城中住宅價格受土地供應影響，持續(xù)居高不下，城南和城西延續(xù)著高尚生活圈的特點，住宅平均價格在除城中外的地區(qū)繼續(xù)領跑。4.建筑形態(tài)方面，小高層和多層是住宅樓盤最主要的形態(tài)；而在住宅