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1、萬科的產(chǎn)品戰(zhàn)略目錄產(chǎn)品戰(zhàn)略(1)產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向(2)產(chǎn)品選擇：鎖定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)(3)研發(fā)體系：致力于住宅產(chǎn)業(yè)化研究和產(chǎn)品標準化(4)萬科八個產(chǎn)品品類及其中的重點產(chǎn)品系列房地產(chǎn)產(chǎn)品分類標準延長產(chǎn)品線，鎖定終身客戶以檔次區(qū)分產(chǎn)品：低檔、中檔、高檔根據(jù)客戶全生命周期的購房行為來進行產(chǎn)品類型區(qū)分首次置業(yè)、首次換房、二次換房、退休置業(yè)萬科確立了鎖定終身客戶的策略，就是為特定人群打造住宅產(chǎn)品，適應(yīng)他們在人生不同階段的的需求而做產(chǎn)品細分。萬科關(guān)注客戶的需求差異，并認為目前中國城市消費者70％以上已經(jīng)歷首次
2、置業(yè)，不少正在首次或二次換房，至于退休置業(yè)，隨著中國人口老齡化的趨勢，需求其實已經(jīng)存在。這種針對客戶生命周期所作的產(chǎn)品線延長和產(chǎn)品細分，使其集團各項目之間，特別是同一區(qū)域同一城市間的項目不再是孤立的、單獨的個體，而成為一個有機整體，項目間互為補充，互為依托，使其集團形成完整充實的產(chǎn)品鏈。是否以客戶為導(dǎo)向進行產(chǎn)品生產(chǎn)萬科的產(chǎn)品模式是以客戶為導(dǎo)向的萬科模式：客戶需求導(dǎo)向先研究客戶特征，再尋找合適地塊擅長概念創(chuàng)新，提倡把產(chǎn)品做活整個產(chǎn)品產(chǎn)出過程中，客戶需求是一條貫穿始終的主線。過程中引入客戶意見，迎合理性消費者需求
3、金地模式：項目為導(dǎo)向先找合適地塊，再研究客戶特征擅長產(chǎn)品創(chuàng)新，主張把產(chǎn)品做精在產(chǎn)品定型后，其買點、熱點的打造也是非常重要的萬科的對產(chǎn)品的衡量標準是“客戶的滿意程度”，考量項目成功與否的最重要指標、同時也是考核項目第一責(zé)任人的主要指標，就是客戶滿意度。一旦把質(zhì)量標準與客戶滿意度掛鉤，那就意味價值觀的轉(zhuǎn)變和整個經(jīng)營思路的調(diào)整。萬科產(chǎn)品形象萬科產(chǎn)品形象產(chǎn)品范圍專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理：萬科物業(yè)服務(wù)是其品牌形象不可或缺的支柱，萬科物業(yè)管理不僅成為維持品牌滿意度關(guān)鍵驅(qū)動因素，也成為消費者購買的關(guān)鍵驅(qū)動因素功能特性位置
4、地段不理想小區(qū)環(huán)境格調(diào)典雅親情、人生的物管使用者白領(lǐng)、高學(xué)歷職業(yè)經(jīng)理人士質(zhì)量/價值出色的物管、小區(qū)環(huán)境給消費者帶來了很高的性價比品牌效應(yīng)所帶的品牌聲譽給消費者帶來較高的附加值產(chǎn)地/起源來自深圳的全國知名品牌營銷溝通《萬科》周刊文化傳播產(chǎn)生光環(huán)效應(yīng)王石人格魅力在主流媒體的社會影響前期策劃和銷售服務(wù)相輔相成的影響物管服務(wù)入住后的人性化管理制度社區(qū)文化締結(jié)的情感聯(lián)結(jié)品牌效應(yīng)帶來的尊貴感受2005年萬科從關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向關(guān)注客戶，學(xué)習(xí)帕爾迪，從客戶的收入、生命周期、以及價值取向進行多維度細分基本情況經(jīng)濟務(wù)實家庭(25%)
5、生活形態(tài)房屋需求關(guān)注晚年家庭(6%)職業(yè)新銳家庭(29%)彰顯成功家庭(9%)望子成龍家庭(31%)工作3-5年，有一定的積蓄和經(jīng)濟基礎(chǔ)，成員比較年輕，學(xué)歷較高，大部分無孩在意生活的品質(zhì)和享受生活，娛樂休閑活動最豐富對房屋的社會標簽價值有認同，房屋的物理特征上強調(diào)的是個性特征，好的戶型很重要收入水平一般，以孩子為生活核心是這類家庭的最大特點有著強烈的家庭觀念這類家庭對房屋有一種心理上的依賴，注重文化氛圍和居住健康性處于社會中高端階層，高學(xué)歷，高收入，高社會地位工作忙碌，經(jīng)常加班，休閑娛樂活動的層次比其他家庭都
6、要高很多房屋購買是事業(yè)成功的標志，注重健身場所，硬件設(shè)施，物業(yè)管理，山水園林，位置等有足夠經(jīng)濟實力的退休老人，同時又較為關(guān)心自身的生活。進行老年人喜歡的安靜運動房屋是老人安享晚年的地，娛樂鍛煉場所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機構(gòu)等是看重的因素收入不是很高，對價格非常敏感，從現(xiàn)有的經(jīng)濟能力，未來事業(yè)發(fā)展出發(fā)來買房價格敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省購房謹慎認真，房屋有著重要的投資意義，務(wù)實的購房風(fēng)格，對房屋物理特征嚴格把關(guān)新的客戶細分使得萬科關(guān)注客戶“首次購房—首次換房－二次換房－退休用房”的終身購房計劃，終身
7、客戶模式使得萬科使每類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研究和提升，也使萬科拓展了開發(fā)領(lǐng)域——從為中產(chǎn)階級白領(lǐng)、私營企業(yè)主開發(fā)城鄉(xiāng)結(jié)合部的中檔住宅中解放出來，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結(jié)合部到遠郊的各區(qū)域各檔次住宅?？蛻艏毞謳淼目蛻羧簲U大大大延伸了其產(chǎn)品線2007年萬科調(diào)整了細分客戶類別客戶類別基礎(chǔ)特征購房動因產(chǎn)品需求特征年輕家庭25-30歲，以經(jīng)濟型客戶為主。首次置業(yè)對價格比較敏感、距離工作單位較近的位置、較為重視戶型設(shè)計、傾向于購買大型社區(qū)；戶型面積需求集中于90平米左右的緊湊型兩房兩廳小小太陽25-30歲,以普通職員和
8、一般管理者為主，經(jīng)濟水平有限。通常夫妻中一人工作輕松首次置業(yè)或改善型經(jīng)濟務(wù)實型：價格水平、交通狀況是其最為關(guān)注；需求戶型以緊湊兩房為主中間收入水平：其對交通狀況的關(guān)注程度高于對價格的關(guān)注；對周邊自然環(huán)境和教育文化配套較為重視高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌小太陽35-39歲，以中層管理和個體私營業(yè)主為主。通常夫妻中一人工作相對輕松。改善型經(jīng)濟務(wù)實型：需求戶型以兩房及緊
