論如何加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策.doc

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1、論如何加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策【摘要】房地產(chǎn)成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理中最重要的內(nèi)容之一，貫穿于房地產(chǎn)項目運作的整個過程。文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義，并針對房地產(chǎn)成本控制的現(xiàn)狀，提出了加強成木控制問題的有效措施，以供參考。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；投資收益1房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的作用1.1提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益企業(yè)進行房地產(chǎn)投資的目的在于獲得投資收益。投資產(chǎn)生的利潤等于房地產(chǎn)的銷售價格減去房地產(chǎn)的成本。國家為了調(diào)控房價過高的趨勢，在2010年發(fā)布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》中明確提

2、出了房產(chǎn)稅的改革的措施，口在全國大部分的一二線城市出臺了“限購令”。這些舉措使得房地產(chǎn)的銷售價格繼續(xù)保持強勁勢頭增長的期望幾乎化為泡沫。要想增大房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益只能從成本控制方面著手，合理的降低成本，不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的投資收益，也可以進一步加強企業(yè)的市場競爭力。1.2加強房地產(chǎn)企業(yè)的管理效率對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，成本控制室成本管理的一個重要的方面。成本管理的主要0的是最大程度的調(diào)動企業(yè)全體工作人員，在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營全過程的環(huán)節(jié)進行科學(xué)有效的管理，從而達到以最少生產(chǎn)資料耗費取得最大的產(chǎn)品成果。成本控制水平的高

3、低直接影響著成本管理水平的高低，進而影響著企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率的高低。2房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀問題2.1成本控制意識淡薄在我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，由于企業(yè)獲得的利潤大，很多企業(yè)都不注重項冃各個階段的成本控制。大部分進行成本控制管理的企業(yè)也只是關(guān)注材料的采購和利用階段的成本管理，口只有在工程完工后財務(wù)人員才會有一個大概的成本結(jié)算。全過程全方位的成本控制很少被列入企業(yè)的成本管理項目屮。2.2成本控制體系不成熟大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都沒有制定合理的成本控制體系，一些企業(yè)雖然出臺了相應(yīng)的成本控制政策，但限于管理水平的問題，沒有將成本控制體系放在重

4、要的位置，基本是形同虛設(shè)。建立成本控制體系過程中，企業(yè)沒有及時進行相應(yīng)的職責權(quán)限的劃分，當成本的耗費超過事前預(yù)算時，沒有制定相應(yīng)的措施及時的改善。2.3不合理的成本預(yù)測房地產(chǎn)項目的完成，要經(jīng)過事前考察、決策、投入施工等階段，在事前財務(wù)決策中不合理成木預(yù)測的估算，很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)成本預(yù)測不合理，使得成本控制體系從編制階段就不適合整體項目。另外，大部分企業(yè)比較重視項冃完結(jié)時成本的計算，對于事前成本預(yù)測和事中成本控制關(guān)注度不夠，投入的資金、技術(shù)、人力不足會導(dǎo)致在財務(wù)預(yù)算屮的成本預(yù)算不合理，不能及時有效的發(fā)現(xiàn)項目建設(shè)過程中存在的成木控制的問題，

5、使得成本控制體系的作用失效。2.4投入資金過高由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，需要企業(yè)在投資初期放入大量的資金以支持后續(xù)階段的正常進行。在投資初期企業(yè)可以通過各種渠道來籌集所需要的資金，但在房地產(chǎn)項日完工后，企業(yè)的上市會受到很大的阻礙和限制。因此，房地產(chǎn)能企業(yè)初期投資成本高使得對整個項冃成本控制變的舉步維艱。3加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施3.1樹立成本控制的理念針對房地產(chǎn)企業(yè)員工成木控制觀念淡薄的形勢，企業(yè)的管理者應(yīng)充分調(diào)動全體員工成本控制的積極性，培養(yǎng)員工的成本控制觀念，始終貫徹經(jīng)濟技術(shù)、生產(chǎn)與成本管理相結(jié)合的原則，對職工進行全面的教育使得成

6、本控制的觀念深入人心。市場經(jīng)濟的快速發(fā)展要求企業(yè)的成本控制不僅應(yīng)用于產(chǎn)詁的生產(chǎn)過程，更加強調(diào)的是將實體的產(chǎn)晶擴展到籌資成本、技術(shù)成木、資源成本、服務(wù)成本、環(huán)境恢復(fù)成本等無形產(chǎn)品的成木控制，只有這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的競爭環(huán)境中立于不敗之地。3.2加強項目事前規(guī)劃階段的成本控制項日前期的成本控制是以編制日標成木為起點的，目標成本是指在一定的時期內(nèi)，企業(yè)為了保證得到既定的利潤收益，作為合成成本中心全體員工奮斗冃標而事前設(shè)定的一種預(yù)計成本。作為合成成本中心全體員工奮斗目標而事前設(shè)定的一種預(yù)計成本。這里的“合成”說明預(yù)算成本要經(jīng)過多部門，大部

7、分員工共同參與制定。目標成本一般會在項目規(guī)劃階段就開始進行編制，企業(yè)會結(jié)合土地費用額度、類似項冃的丿力史成本并結(jié)合新項目的設(shè)計要點編制一套完善的投資評估的目標成本體系。在指定的目標成本中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大關(guān)注土地管理的成本和前期成本。3.2.1土地管理成本房地產(chǎn)企業(yè)進行項目投資的首要階段就是土地的選擇。土地的成本主要包括土地本身的價格、相關(guān)的稅費及對拆遷的補償。由于土地成本在房地產(chǎn)項目成本中占的比重較大，且在前期就需要確定下來，因此對土地管理成本的控制顯得十分必要的。通常企業(yè)可以采取兩種措施來控制其成本。一是可以通過對舊的樓盤進行更新改

8、造，可以通過房地產(chǎn)企業(yè)與政府積極的協(xié)商協(xié)調(diào)，從而為企業(yè)爭取一定的優(yōu)惠政策，還可以獲得一部分的稅收返還以此來降低土地成本。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過公開的招投標活動，獲得公開透明的招投標信息，綜合分析并進行