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1、《房屋登記辦法》新條文解讀建設(shè)部日前發(fā)布建設(shè)部第168號令，即依據(jù)《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》等法律法規(guī)，制定了《房屋登記辦法》，旨在規(guī)范房屋登記行為，維護房地產(chǎn)交易安全，保護權(quán)利人的合法權(quán)益。該辦法將于2008年7月1日起實施，分六章共九十八條，與原實行《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（建設(shè)部令第57號頒布、第99號修改）的五章四十二條有了較大的變動?，F(xiàn)對重要的變動性條文進行詳細(xì)解讀。一、登記簿是房屋真正的“身份證”規(guī)定：《辦法》第二條本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項在房屋登記簿上予以記
2、載的行為。第二十六條房屋權(quán)屬證書、登記證明與房屋登記簿記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。解讀：按照《物權(quán)法》的要求，登記簿首次現(xiàn)身房屋登記，房產(chǎn)證不再是房屋的唯一合法憑證，登記簿才是房屋真正的“身份證”，當(dāng)房產(chǎn)證與登記簿不一致時，必須以登記簿為準(zhǔn)。換言之，房屋到底屬于誰，以登記簿記載的權(quán)利人為準(zhǔn)。比如，今后夫妻雙方買房，如果只登記一方名字，則視為另一方已授權(quán)登記方處置該房屋的權(quán)利，登記方有權(quán)單方對該房屋進行處置，登記機關(guān)無需再考慮隱性共有人問題。二、預(yù)告登記可防止一房多賣規(guī)定：《辦法》第六十七條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申
3、請預(yù)告登記：預(yù)購商品房；以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。第六十八條 預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。解讀：預(yù)告登記來源于《物權(quán)法》，該法第20條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣合房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為了保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人的書面同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！鳖A(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，也就是后面的買賣不能算數(shù)。????比如，甲看中了一樓盤的某套房，他在
4、簽訂購房合同時，并在合同中約定對這套房進行預(yù)告登記。經(jīng)預(yù)告登記后，開發(fā)商就不能將該房另售他人。????二手房的轉(zhuǎn)讓也可借鑒。比如張三將房屋以30萬元賣給李四，雖然李四交了定金，雙方也簽訂了合同，但幾天后王五愿意出35萬元購買，張三于是單方面違約，將房賣給了王五。????7月1日以后，這種情況就會改變。如果李四擔(dān)心張三反悔，在與張三簽訂合同后，按合同約定到房管部門進行預(yù)告登記，張三與王五就無法到房產(chǎn)部門辦理房屋的轉(zhuǎn)移登記。從而有效防止了一房多賣的違約現(xiàn)象。三、登記公共設(shè)施可明確所有權(quán)規(guī)定：《辦法》第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)
5、劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。解讀：《辦法》還將登記延伸到小區(qū)，主要針對小區(qū)的公共設(shè)施、設(shè)備以及公共用房等進行登記。這個規(guī)定的出現(xiàn)，有利于緩解開發(fā)商與業(yè)主之間的矛盾。在眾多的小區(qū)，絕大多數(shù)業(yè)主并不知道哪些設(shè)施是全體業(yè)主的，哪些是開發(fā)商的。對建筑物區(qū)公共所有權(quán)進行登記，可極大減少開發(fā)商和業(yè)主對此產(chǎn)生的爭議。四、未成年人房屋登記不再空白規(guī)定：《辦法》第十四條未成年人的房屋，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護人代為申請登記。監(jiān)護人代為申請未成年人房屋登記的，應(yīng)當(dāng)提交證明監(jiān)護人身份的
6、材料；因處分未成年人房屋申請登記的，還應(yīng)當(dāng)提供為未成年人利益的書面保證。解讀：《辦法》對于未成年人的房屋登記進行了明確的規(guī)定，彌補了原來的政策空白，同時此條規(guī)定也有利于對于保護未成年人的利益。父母如有意給未成年小孩購買一套住宅，若按原來規(guī)定只能登記為父母名字，就可能出現(xiàn)兩個問題：一是今后再過戶給孩子可能要付一大筆稅費；二是如父母婚姻出現(xiàn)問題，財產(chǎn)的分割有麻煩?，F(xiàn)在根據(jù)新辦法就可直接登記小孩名字，即使將來父母急需錢對該房屋進行處置，只要提供為小孩利益的書面保證，即可由作為監(jiān)護的人的父母交易或抵押該房屋。五、異議登記可保護相關(guān)權(quán)利人利益規(guī)定：《辦法》第七十六條
7、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載的事項錯誤，而權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以持登記申請書、申請人的身份證明、房屋登記簿記載錯誤的證明文件等材料申請異議登記。第七十八條 異議登記期間，房屋登記簿記載的權(quán)利人處分房屋申請登記的，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。解讀：新增設(shè)的異議登記對于保護相關(guān)權(quán)利起了較大作用，凡是認(rèn)為自己的權(quán)利未登記或者未充分登記，或者因登記了不存在的負(fù)擔(dān)或者限制而受損害的人，均屬于辦法中所規(guī)定的利害關(guān)系人。比如，登記簿中記載的權(quán)利人欲處置房屋，但其配偶不同意處置，則可向登記部門提出異議登記，登記部門在該房屋未處置并記載于登記簿之前，應(yīng)暫緩辦理處分。
8、異議登記期間，異議登記申請人可向法院起訴主張自己的權(quán)
