實戰(zhàn)派策劃方案-營銷推廣計劃及市場分析.docx

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1、**項目2008年營銷推廣計劃上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司23目錄一、市場分析——2007年錢江新城區(qū)域市場回顧2（一）土地市場21.住宅性質用地供應情況22.商業(yè)性質用地供應情況43.綜合點評8（二）住宅市場81.一手市場成交和價格82.07年主要競爭樓盤新開房源去化情況113.區(qū)域內主要競爭樓盤2008年可售體量124.二手住宅市場掛牌和成交125.綜合點評15二、項目2008年度推售節(jié)點選擇、推售節(jié)奏的安排16三、項目總體營銷推廣策略17四、項目營銷推廣組合方案181.活動營銷182.軟文為主的媒體推廣18

2、3.產(chǎn)品樓書及相關延展宣傳品194.項目現(xiàn)場戶外、看房通道、標識標牌等現(xiàn)場包裝195.現(xiàn)場銷售服務中心案場接待和服務水平的提升196.08年營銷推廣結點工作初步設想19五、項目營銷推廣費用總額及分類構成2123一、市場分析——2007年錢江新城區(qū)域市場回顧（一）土地市場1.住宅性質用地供應情況近年來錢江新城區(qū)域可供開發(fā)的住宅用地已經(jīng)不多，宅地稀缺性越來越明顯，06、07年住宅用地供應相當緊俏，07年相對有所放量，可供開發(fā)面積約57萬㎡，錢江新城作為杭州新的城市中心和高端城市公寓板塊的定位已被市場和購房者廣泛接受，

3、隨著錢江新城開發(fā)建設的推進，區(qū)域前景持續(xù)看好，板塊熱度不斷上升，區(qū)域內金色海岸，東方潤園等高端城市公寓豪宅的熱銷，成為區(qū)域地價的有力支持，同時，地價的大幅攀升也推動區(qū)域內公寓豪宅的銷售價格不斷攀升，地價和房價的相互推動作用非常明顯，區(qū)域內住宅用地已成為國內外知名房產(chǎn)企業(yè)實力角逐的必爭之地。2006、2007年錢江新城區(qū)域住宅性質用地出讓情況表１編號地塊名稱編號面積（畝）總地價（萬元）總開發(fā)量（㎡）樓面價（元/㎡）畝價（萬元/畝）用地性質投資商成交日期1E-06雪峰房產(chǎn)2006（30）26.904321084484

4、071611193.4住宅省內2006-12-42C-06/08/17/18葛洲壩、綠城、康居聯(lián)合體2007（17）126.3825349000C-06117592760住宅境外2007-5-3077660.8C-07住宅125043.2C-17商業(yè)辦公用地35460C-18商業(yè)辦公用地586353B-01,02濱江房產(chǎn)集團公司（2007）10B-01152000B-0167532135商業(yè)金融、辦公，單身公寓（非居?。┯玫厥?007-3-2721.15691676B-02B-02住宅（設配套公建）用地50.0

5、265133404按2007年新城區(qū)域商業(yè)辦公性質用地出讓平均樓面價（5455.7元/㎡）測算，17號地塊住宅性質用地出讓樓面價為：14684.69元/㎡按2007年新城區(qū)域商業(yè)辦公性質用地出讓平均樓面價（5455.7元/㎡）測算，10號地塊住宅性質用地出讓樓面價為：7644.77元/㎡232006、2007年錢江新城住宅性質用地出讓情況年度出讓面積總建筑面積出讓總價（萬元）出讓地價（萬元/畝）出讓地價增長率樓面地價（元/㎡）樓面地價增長率畝平方米2006年26.9017936.9044840.0032108.0

6、01193.40112%7161.0034%2007年197.57131716.59521879.00501000.002535.879599.93231.商業(yè)性質用地供應情況作為杭州未來的中央商務區(qū)，錢江新城區(qū)域商業(yè)性質用地的供應較住宅用地供應相對富裕，07年，新城區(qū)域商業(yè)用地供應明顯放量，總供應量約223畝，新增開發(fā)量約107萬㎡。與住宅用地出讓價格類似，隨著區(qū)域成熟度和認同度的不斷提升，商業(yè)用地出讓價格也不斷攀升，華潤新鴻基、凱德置地等國際知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)的入駐，使錢江新城區(qū)域的商業(yè)前景更為廣闊和具

7、有吸引力，與區(qū)域內宅地供應類似，商用地塊的供應存量也在不斷減少，區(qū)域內土地稀缺性日益凸顯。232006、2007年錢江新城區(qū)域商業(yè)性質用地出讓情況表1編號地塊名稱編號面積（畝）總地價（萬元）總開發(fā)量（㎡）樓面價（元/㎡）畝價（萬元/畝）用地性質投資商成交日期1A-08-4省移動（2006）5512.5961618546183.535041285商業(yè)金融辦公省內2006-12-312A-03-1,2浙江一統(tǒng)實業(yè)有限公司（2006）4122.02452580210278125101172商業(yè)金融業(yè)用地省內2007-2

8、-63B-05浙江大友實業(yè)股份有限公司、上海利有投資管理有限公司（2006）4212.0465177587227924571474商業(yè)金融業(yè)用地省內2007-2-64D-11-2,3宏潤建設集團股份有限公司、浙江金瑞控股集團有限公司（2007）3211月2日4208811月2日43641590商業(yè)辦公金融業(yè)用地省內　12.28354913411月3日11月3日14.191