實戰(zhàn)派策劃方案-營銷推廣計劃及市場分析

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1、**項目2008年營銷推廣計劃上海麗仁行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司23目錄一、市場分析——2007年錢江新城區(qū)域市場回顧2（一）土地市場21.住宅性質(zhì)用地供應(yīng)情況22.商業(yè)性質(zhì)用地供應(yīng)情況43.綜合點評8（二）住宅市場81.一手市場成交和價格82.07年主要競爭樓盤新開房源去化情況113.區(qū)域內(nèi)主要競爭樓盤2008年可售體量124.二手住宅市場掛牌和成交125.綜合點評15二、項目2008年度推售節(jié)點選擇、推售節(jié)奏的安排16三、項目總體營銷推廣策略17四、項目營銷推廣組合方案181.活動營銷182.軟文為主的媒體推廣183.產(chǎn)品

2、樓書及相關(guān)延展宣傳品194.項目現(xiàn)場戶外、看房通道、標識標牌等現(xiàn)場包裝195.現(xiàn)場銷售服務(wù)中心案場接待和服務(wù)水平的提升196.08年營銷推廣結(jié)點工作初步設(shè)想19五、項目營銷推廣費用總額及分類構(gòu)成2123一、市場分析——2007年錢江新城區(qū)域市場回顧（一）土地市場1.住宅性質(zhì)用地供應(yīng)情況近年來錢江新城區(qū)域可供開發(fā)的住宅用地已經(jīng)不多，宅地稀缺性越來越明顯，06、07年住宅用地供應(yīng)相當緊俏，07年相對有所放量，可供開發(fā)面積約57萬㎡，錢江新城作為杭州新的城市中心和高端城市公寓板塊的定位已被市場和購房者廣泛接受，隨著錢江新城開發(fā)

3、建設(shè)的推進，區(qū)域前景持續(xù)看好，板塊熱度不斷上升，區(qū)域內(nèi)金色海岸，東方潤園等高端城市公寓豪宅的熱銷，成為區(qū)域地價的有力支持，同時，地價的大幅攀升也推動區(qū)域內(nèi)公寓豪宅的銷售價格不斷攀升，地價和房價的相互推動作用非常明顯，區(qū)域內(nèi)住宅用地已成為國內(nèi)外知名房產(chǎn)企業(yè)實力角逐的必爭之地。2006、2007年錢江新城區(qū)域住宅性質(zhì)用地出讓情況表１編號地塊名稱編號面積（畝）總地價（萬元）總開發(fā)量（㎡）樓面價（元/㎡）畝價（萬元/畝）用地性質(zhì)投資商成交日期1E-06雪峰房產(chǎn)2006（30）26.904321084484071611193.4住

4、宅省內(nèi)2006-12-42C-06/08/17/18葛洲壩、綠城、康居聯(lián)合體2007（17）126.3825349000C-06117592760住宅境外2007-5-3077660.8C-07住宅125043.2C-17商業(yè)辦公用地35460C-18商業(yè)辦公用地586353B-01,02濱江房產(chǎn)集團公司（2007）10B-01152000B-0167532135商業(yè)金融、辦公，單身公寓（非居?。┯玫厥?nèi)2007-3-2721.15691676B-02B-02住宅（設(shè)配套公建）用地50.0265133404按2007年新

5、城區(qū)域商業(yè)辦公性質(zhì)用地出讓平均樓面價（5455.7元/㎡）測算，17號地塊住宅性質(zhì)用地出讓樓面價為：14684.69元/㎡按2007年新城區(qū)域商業(yè)辦公性質(zhì)用地出讓平均樓面價（5455.7元/㎡）測算，10號地塊住宅性質(zhì)用地出讓樓面價為：7644.77元/㎡232006、2007年錢江新城住宅性質(zhì)用地出讓情況年度出讓面積總建筑面積出讓總價（萬元）出讓地價（萬元/畝）出讓地價增長率樓面地價（元/㎡）樓面地價增長率畝平方米2006年26.9017936.9044840.0032108.001193.40112%7161.003

6、4%2007年197.57131716.59521879.00501000.002535.879599.93231.商業(yè)性質(zhì)用地供應(yīng)情況作為杭州未來的中央商務(wù)區(qū)，錢江新城區(qū)域商業(yè)性質(zhì)用地的供應(yīng)較住宅用地供應(yīng)相對富裕，07年，新城區(qū)域商業(yè)用地供應(yīng)明顯放量，總供應(yīng)量約223畝，新增開發(fā)量約107萬㎡。與住宅用地出讓價格類似，隨著區(qū)域成熟度和認同度的不斷提升，商業(yè)用地出讓價格也不斷攀升，華潤新鴻基、凱德置地等國際知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營企業(yè)的入駐，使錢江新城區(qū)域的商業(yè)前景更為廣闊和具有吸引力，與區(qū)域內(nèi)宅地供應(yīng)類似，商用地塊的供應(yīng)存

7、量也在不斷減少，區(qū)域內(nèi)土地稀缺性日益凸顯。232006、2007年錢江新城區(qū)域商業(yè)性質(zhì)用地出讓情況表1編號地塊名稱編號面積（畝）總地價（萬元）總開發(fā)量（㎡）樓面價（元/㎡）畝價（萬元/畝）用地性質(zhì)投資商成交日期1A-08-4省移動（2006）5512.5961618546183.535041285商業(yè)金融辦公省內(nèi)2006-12-312A-03-1,2浙江一統(tǒng)實業(yè)有限公司（2006）4122.02452580210278125101172商業(yè)金融業(yè)用地省內(nèi)2007-2-63B-05浙江大友實業(yè)股份有限公司、上海利有投資管理

8、有限公司（2006）4212.0465177587227924571474商業(yè)金融業(yè)用地省內(nèi)2007-2-64D-11-2,3宏潤建設(shè)集團股份有限公司、浙江金瑞控股集團有限公司（2007）3211月2日4208811月2日43641590商業(yè)辦公金融業(yè)用地省內(nèi)　12.28354913411月3日11月3日14.191