沈陽渾南新區(qū)調(diào)研報告.ppt

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1、沈陽渾南新區(qū)調(diào)研報告2010年10月宏觀市場歷年房地產(chǎn)投資評估近年來沈陽房地產(chǎn)投資呈逐漸上升趨勢，2009年達(dá)到1150億元，增長率突破新高。開工面積與竣工面積逐年遞增，說明開發(fā)商對沈陽房地產(chǎn)市場存有較強信心。開發(fā)商對沈陽房地產(chǎn)市場充滿信心，投資與施工面積逐年增高2007年“9·27”新政實施后，樓市陷入一片低迷，企業(yè)謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，“放緩拿地，放緩開發(fā)”成為一致選擇。這種態(tài)勢一直持續(xù)到08全年，甚至蔓延至09年一季度。如今，市場形勢顯現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，為一直在低谷徘徊的沈陽土地市場吹來暖風(fēng)，久違的競拍爭地大戰(zhàn)重現(xiàn)，2009年中海地產(chǎn)以總價7

2、0億的總價成功競拍沈陽兩塊“地王”，成為沈陽拿地標(biāo)桿，而這種態(tài)勢一直延續(xù)至今。市場低迷期市場穩(wěn)定期市場復(fù)蘇期緩慢上升期（數(shù)據(jù)來源：沈陽市土地儲備交易中心）歷年土地供求狀況沈陽GDP值逐年呈上升趨勢，且由于地處東北區(qū)域，08年金融危機帶來影響較小，反而成為沈陽經(jīng)濟發(fā)展的重要契機，08年GDP增長率為26.2%為近年來增長率最高。由于08年GDP上漲過快，導(dǎo)致基數(shù)過大，近兩年GDP呈平穩(wěn)上升趨勢。人均可支配收入09年已達(dá)到18560元，消費能力增強，居民生活逐漸從小康型過渡為改善型。歷年城市經(jīng)濟情況2010年上半年商品房供應(yīng)541.1萬

3、㎡，同比增值26.94%，其中商品住宅供應(yīng)484.3萬㎡，同比增長35.11%。2010年上半年商品房銷售584.89萬㎡，同比增長0.1%，其中商品住宅銷售503.06萬㎡，同比下降0.7%。在價格方面，從年初淡季開始直到五月份，價格在慢慢回升，而五月份商品房價格更是達(dá)到5501元/㎡，商品住宅均價達(dá)到5220元/㎡。在六月份，由于郊區(qū)大盤的集中上市導(dǎo)致城市商品房與商品住宅銷售均價下降，商品房銷售均價達(dá)到4946元/㎡，商品住宅銷售均價達(dá)到4561元/㎡。2010年市場供銷情況2010年上半年商品房共供應(yīng)541.1萬㎡，其中五月份

4、供應(yīng)量為177.9萬㎡，是上半年供應(yīng)量最多的月份。2010年上班年商品住宅共供應(yīng)484.3萬㎡其中六月份供應(yīng)量為133.6萬㎡，為上半年供應(yīng)最多月份。2010年上半年商品房共銷售584.89萬㎡，其中五月份銷量為165.3萬㎡，是上半年銷量最多的月份。2010年上半年商品住宅共銷售503.06萬㎡，其中六月份銷量為133.6萬㎡，是上半年銷量最多的月份。2010年市場供銷情況小結(jié)沈陽房地產(chǎn)市場較為健康，泡沫很少，抗風(fēng)險能力較強，剛性需求較大，近年來基本都處在供不應(yīng)求的態(tài)勢。區(qū)域市場近兩年區(qū)域土地供應(yīng)量較小，主要因隨著城市發(fā)展，渾南區(qū)

5、域土地稀缺性逐漸顯現(xiàn)。去年區(qū)域內(nèi)部拿地較為活躍，成交幅數(shù)較大。渾南區(qū)域土地市場供銷情況2010年無論是供應(yīng)面積還是銷售面積對比09年上升幅度較大。在銷售套數(shù)中，今年銷售套數(shù)略比去年下降，但銷售面積卻大于去年，說明今年銷售的房源平均面積有所提升，居民生活水平增加。渾南區(qū)域市場供銷情況渾南區(qū)域市場價格情況今年均價與去年相比略有上升，主要因受到大勢影響。今年價格一直保持穩(wěn)中有升，在9月底，區(qū)域均價達(dá)到6823元/㎡。渾南區(qū)域市場價格情況下半年區(qū)域供應(yīng)面積較大，上升趨勢較快，是全市主要供應(yīng)區(qū)域。從3月開始銷售面積基本持平，能夠保持穩(wěn)定去化。

6、區(qū)域發(fā)展與板塊劃分在沈陽市十四屆人大一次會議上，沈陽市市長李英杰在《政府工作報告》中的講話傳遞出政府著力開發(fā)“大渾南”的動向：“除城市核心區(qū)外，沈陽將以大渾南地區(qū)為重點，全面推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會公共設(shè)施和生態(tài)環(huán)境重大項目建設(shè)。”根據(jù)規(guī)劃，“大渾南”用地北起渾河，西、南、東至沈陽市區(qū)界，與本溪、遼陽、撫順三市接壤，規(guī)劃總面積1400平方公里，規(guī)劃到2020年建設(shè)用地350平方公里，人口規(guī)模250萬至300萬?！按鬁喣?、新沈陽”作為沈陽未來城市發(fā)展的主戰(zhàn)略，它表明沈陽未來城市發(fā)展向南延伸的基本趨勢，也表明沈陽城市的空間形態(tài)由環(huán)狀發(fā)展到

7、軸向擴張的轉(zhuǎn)換。區(qū)域改革渾南概念大渾南概念的形成讓許多項目看到了希望，且有些開發(fā)商在營銷時都打出了大渾南的概念，“賣的是規(guī)劃”就是項目的營銷策略，從最初的被動現(xiàn)以重新變?yōu)橹鲃印：愦竺际呛芎玫陌咐?，賣的就是大渾南概念，致使大盤出現(xiàn)爆銷的局面。因此我們可預(yù)測在未來幾年內(nèi)大渾南仍是沈陽熱點板塊之一。按照總體規(guī)劃，渾南新區(qū)主要功能單元為“三區(qū)一城一帶”，即：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、大學(xué)城和渾河觀光旅游帶。主要建設(shè)用地80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20%，商貿(mào)金融用地4%，居住用地20%，教育科研用地6%，道路用地20%

8、，公共綠地20%，其它用地10%。1988年1992年2001年至今起步萌芽階段探索發(fā)展階段全面建設(shè)階段渾南發(fā)展歷程長白板塊奧體板塊長青板塊渾河北岸板塊奧體板塊：首創(chuàng)國際城、沿海賽洛城、金地、泛美華庭等為代表；長青板塊：萬科金域藍(lán)灣金