協(xié)信集團重慶G3項目項目定位及概念方案匯報2011.ppt

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1、協(xié)信集團重慶G3項目定位及概念規(guī)劃方案匯報上海筑略建筑設(shè)計有限公司20110803一、土地屬性分析關(guān)注內(nèi)容——土地屬性清單、初步確定客戶分析政府規(guī)劃、交通狀況和配套設(shè)施，判斷土地的未來發(fā)展和城市角色根據(jù)土地屬性對不同客戶的影響，建立客戶與土地的關(guān)系，初步判斷客戶理解土地自身以及周邊狀況，判斷對規(guī)劃景觀單體的影響土地控規(guī)對單體選型的影響了解土地周邊配套以及資源，尋求土地屬性的改善機會二、市場競爭分析關(guān)注內(nèi)容——競爭板塊圖、靜態(tài)和動態(tài)典型項目分析通過地塊與城市的關(guān)系，城市角色以及交通到達性，判斷客戶來源以及

2、競爭板塊了解區(qū)域的市場成長過程以及發(fā)展趨勢各板塊市場掃描，識別主流市場發(fā)現(xiàn)市場機會針對不同客戶審視不同產(chǎn)品的競爭壓力以及機會，客戶緯度競爭分析判斷遠期壓力，主要競爭板塊的成長性典型競爭項目重點分析（規(guī)劃、產(chǎn)品、銷控、推廣、包裝等）在初步目標(biāo)客戶的基礎(chǔ)上進行驗證和深化三、設(shè)計前期關(guān)注內(nèi)容——產(chǎn)品庫、客戶需求清單、用地分析、單一成本測算、客戶篩選在城市客戶細分的基礎(chǔ)上，建立各類客戶的產(chǎn)品需求清單建立各區(qū)域的產(chǎn)品庫，學(xué)習(xí)總結(jié)競爭產(chǎn)品，深入理解客戶和產(chǎn)品對應(yīng)用地分析，理解土地價值，尋求土地價值最大化的產(chǎn)品解決方

3、案根據(jù)用地分析，在產(chǎn)品庫中尋找原型產(chǎn)品單一成本測算，關(guān)注項目核心成本——容積率的價值以及效率；四、產(chǎn)品建議關(guān)注內(nèi)容——用地強排、產(chǎn)品建議書確定目標(biāo)客戶和產(chǎn)品對應(yīng)關(guān)系，以及產(chǎn)品配比；通過不同產(chǎn)品類型的比例關(guān)系，動態(tài)觀察不同產(chǎn)品類型的盈利能力；在產(chǎn)品建議書中關(guān)注會所、車位、景觀、立面、門窗等，完善客戶價值最大化的成本結(jié)構(gòu)五：可行性測算關(guān)注內(nèi)容——完全成本、可行性測算根據(jù)用地強排方案，得到初步經(jīng)濟指標(biāo)完成開發(fā)、銷售、資金和費用計劃根據(jù)方案的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)完成成本測算和財務(wù)測算判斷產(chǎn)品的盈利能力，明確不同產(chǎn)品不同

4、時間的項目角色土地屬性分析靜態(tài)觀點:城郊類土地，通過區(qū)域發(fā)展，逐步項目城市土地轉(zhuǎn)化資源[自然資源]豐富+熱點區(qū)域+配套[生活/交通/教育]缺乏關(guān)鍵詞解釋北部新區(qū)北部新區(qū)，重慶傳統(tǒng)富人區(qū)，集中北部80%的高端產(chǎn)品城市發(fā)展主要方向兩江新區(qū)都市綜合版塊，兩江新區(qū)核心，高品質(zhì)居住和內(nèi)陸開放型經(jīng)濟示范區(qū)北部新區(qū)核心位置優(yōu)質(zhì)版塊北部新區(qū)核心景觀最優(yōu)質(zhì)版塊，居住品質(zhì)一流，版塊開發(fā)起步資源豐富照母山植物園、五大水庫形成湖、地形豐富、城市制高點熱點區(qū)域周邊成熟度、配套完善度較高，但是均距離本案2公里以上生活配套匱乏、教育

5、資源短缺道路交通完善，無公交線路，無基本生活配套，政府規(guī)劃短期內(nèi)無法形成城市熱點區(qū)域區(qū)域認(rèn)知度高缺乏生活配套道路交通優(yōu)質(zhì)公共交通配套缺乏進入性差資源豐富且稀缺周邊狀況解析——區(qū)域：至北碚蔡家江北城CBD至人和觀音橋至空港、機場內(nèi)環(huán)人和宗地大學(xué)城蔡家機場觀音橋CBD本項目距周邊各中心直線距離車行時間內(nèi)環(huán)線人和出口3公里5分鐘江北機場12公里15分鐘江北城CBD10公里25分鐘觀音橋商圈8公里10分鐘大學(xué)城20公里60分鐘北碚蔡家10公里20分鐘板塊規(guī)劃解析——大型居住板塊：北部新區(qū)新規(guī)劃近1000萬平米、

6、30萬人口的大型居住板塊北：城市干道現(xiàn)狀苗圃東：緊鄰已建成的金山大道南：8萬平體育公園待建西：城市干道和20萬平生態(tài)綠地周邊狀況解析——交通：江北國際機場馬鞍石大橋童家溪大橋(規(guī)劃)大佛寺大橋朝天門大橋雙碑大橋（在建）規(guī)劃機場南聯(lián)絡(luò)線龍頭寺火車站寸灘港渝宜高速公路渝鄰高速渝武高速西部會展中心嘉悅大橋中環(huán)線金興大道金山大道內(nèi)環(huán)高速金開大道金州大道北部新區(qū)照母山板塊區(qū)位于重慶市北部新區(qū)中部，金興大道、金山大道、金州大道、渝武高速公路、金開大道圍合區(qū)域的中部，遠期規(guī)劃軌道交通11號線站點距離用地約2公里。本項

7、目優(yōu)勢劣勢機會威脅地塊有公園景觀可利用，具備高端住宅開發(fā)條件；；離傳統(tǒng)富人區(qū)“金開大道”距離較近，且規(guī)劃有軌道交通相連，客戶接受度高且容易；兩江新區(qū)效應(yīng)日益凸顯，區(qū)域價值不斷提升；協(xié)信品牌為項目助力。北部新區(qū)人口、經(jīng)濟基礎(chǔ)好，發(fā)展迅速，重慶向北加之兩江新區(qū)效應(yīng)，對房地產(chǎn)需求旺盛；高房價帶來擠出效應(yīng)日益凸顯，中心城區(qū)客戶外溢逐漸增多；七金面臨全部通車，拉近區(qū)域與城市中心距離，帶動需求釋放；周邊舊城改造人口外移和產(chǎn)業(yè)工人帶來剛性置業(yè)需求；前有萬科城大項目作為板塊啟動，我們后期做差異化競爭項目目前公共交通、生

8、活、教育配套不足，十分匱乏；地塊高差較大地塊北側(cè)用地性質(zhì)有一定不確定性區(qū)域洋房別墅類產(chǎn)品供應(yīng)量大，競爭激烈，區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商集中進駐，未來競爭壓力較大；其他房地產(chǎn)開發(fā)速度和市政配套緩慢，無法對本案形成配套支撐；地塊價值差異大，地塊質(zhì)素不均等。項目SWOT分析：市場競爭分析整體市場主要競品配套分析高層住宅：區(qū)域供應(yīng)量放大區(qū)域高層產(chǎn)品當(dāng)前儲備量約500萬方，現(xiàn)年均去化量約150萬方，需要重點研究差異化和提升產(chǎn)品品質(zhì)棕櫚泉國際花園剩余體量：33萬