鄂爾多斯鑫威時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)定位策劃報(bào)告

《鄂爾多斯鑫威時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)定位策劃報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、鄂爾多斯鑫威時(shí)代廣場(chǎng)—定位調(diào)整構(gòu)想—壹：重新定義鑫威時(shí)代廣場(chǎng)貳：寫(xiě)字樓定位探討目錄隨著項(xiàng)目的逐步進(jìn)展，項(xiàng)目的一些情況逐漸清晰，在上次匯報(bào)之后，我們對(duì)項(xiàng)目重新進(jìn)行了思考，并與我司以前操作的項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了重新的定位！在定位之前先看看我們擁有的資源-資源一：3萬(wàn)多平米高檔商場(chǎng)近3萬(wàn)平米高檔寫(xiě)字樓近3萬(wàn)平米高檔酒店12萬(wàn)的總體量，復(fù)合型城市綜合體的業(yè)態(tài)搭配！資源二：項(xiàng)目所在鄂克托街已經(jīng)初步具備商業(yè)聚集區(qū)的潛力！方正廣場(chǎng)、方圓一廈、天佐·新都匯等項(xiàng)目均已開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)！資源三：限購(gòu)政策逐步深化至2、3線城市，鄂爾多斯這樣的高價(jià)地區(qū)被限購(gòu)的可能

2、性極大！大量的投資將不得不從住宅中轉(zhuǎn)向商業(yè)、辦公等非限購(gòu)業(yè)態(tài)！將會(huì)助推這些業(yè)態(tài)短期內(nèi)價(jià)量雙升！壹—商業(yè)部分定位調(diào)整根據(jù)上次溝通，貴我雙方將項(xiàng)目銷售均價(jià)制定在3.5萬(wàn)元左右，根據(jù)投資回報(bào)原則-10年回本租金將達(dá)到300元/平米左右。在前次提報(bào)的差異性競(jìng)爭(zhēng)的前提指導(dǎo)下，我們將原有的全部中高檔餐飲娛樂(lè)的定位進(jìn)行微調(diào)，加入時(shí)尚精品購(gòu)物概念，打造成從購(gòu)物到休閑，從休閑到娛樂(lè)的三位一體的新樂(lè)匯概念。新的業(yè)態(tài)建議在第一次匯報(bào)的時(shí)候，我們就探討了普通購(gòu)物的可行性，結(jié)論是未來(lái)在招商、運(yùn)營(yíng)上會(huì)面臨很多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，我們周邊的人流與商氣還處于待發(fā)展?fàn)顟B(tài)，百貨類購(gòu)

3、物無(wú)疑是死路一條。那么我們?nèi)绾瘟肀脔鑿秸业轿覀冏约旱某雎纺?？鄂爾多斯有幾千名億萬(wàn)富翁，他們的購(gòu)買力極強(qiáng)，但同時(shí)他們的購(gòu)買區(qū)域也極大。香港、北京、上海甚至巴黎、紐約、米蘭都是他們的購(gòu)物天堂。由于鄂爾多斯的地理位置及城市影響力想將國(guó)際級(jí)品牌引進(jìn)難度極大，代價(jià)極高，且很難經(jīng)營(yíng)的好。那么我們能不能將目光從這些億萬(wàn)富翁上移開(kāi)呢？有一群人，他們或經(jīng)營(yíng)著自己的小生意，或給那些大富翁打工，年收入在30-100萬(wàn)之間。他們很難跑那么遠(yuǎn)購(gòu)物，也很難承受正品大牌動(dòng)裰幾萬(wàn)的包，幾萬(wàn)的套裝；但他們同時(shí)需要用這些大品牌來(lái)包裝自己，這些人群在各個(gè)城市都有，鄂爾多斯這個(gè)

4、愛(ài)面子的城市更多！針對(duì)他們有一種商業(yè)形態(tài)---奧特萊斯◆超乎想象的低價(jià)奧特萊斯的商品一般在6折以下，甚至低至1—3折，物美價(jià)廉。除了商品本身的因素，這主要是通過(guò)在地價(jià)較低的城市外環(huán)選址，采用簡(jiǎn)潔的設(shè)備和簡(jiǎn)單的銷售方式等降低成本來(lái)實(shí)現(xiàn)的?！纛H具吸引力的品牌組合“名牌+實(shí)惠”是奧特萊斯的核心理念。品牌純正，質(zhì)量上乘，奧特萊斯的商品都是國(guó)際國(guó)內(nèi)著名品牌的下架、過(guò)季與斷碼商品，甚至有品牌廠商采用過(guò)去的面料和款式專門為奧特萊斯生產(chǎn)商品。◆良好的購(gòu)物環(huán)境購(gòu)物環(huán)境舒適，主題多元化，集游購(gòu)?qiáng)蕿橐惑w，迎合多種愛(ài)好和多年齡層次的消費(fèi)者偏好，與大型摩爾（Mal

5、l）相似。這樣在滿足消費(fèi)這多方面需求和愛(ài)好的同時(shí)，也有助于延長(zhǎng)消費(fèi)者在店內(nèi)的停留時(shí)間?！艄芾矸止っ鞔_管理分工是比較明確，商店外全部由開(kāi)發(fā)商管理，商店內(nèi)全部由經(jīng)營(yíng)者管理，每個(gè)商店全部自主經(jīng)營(yíng)。物業(yè)管理實(shí)行統(tǒng)一管理，包括維修、保潔、保安、停車場(chǎng)的管理、公共設(shè)施的維護(hù)、公用商業(yè)用具管理等。◆VMD商業(yè)形象展示女性商品視覺(jué)形象STYLES特色女性流行時(shí)裝店◆VMD商業(yè)形象展示男性商品視覺(jué)形象男裝特色店◆VMD商業(yè)形象展示GAP品牌名店店名經(jīng)營(yíng)面積m2經(jīng)營(yíng)狀況北京燕莎奧特萊斯35000年銷售額10億元以上燕莎哈爾濱奧特萊斯37000正常北京愛(ài)家?jiàn)W特

6、萊斯20000正常北京上品折扣廣場(chǎng)16000正常王府井工美店3000正常石景山店5000正常西直門店3000正常亞運(yùn)村店5000正常北京愛(ài)普奧特萊斯四季青店20000正常北京迪斯康特折扣店25000正常北京萬(wàn)霖奧特萊斯20000正常上海青浦奧特萊斯80000年銷售額10億元以上上海新浜東方狐貍城60000正常國(guó)內(nèi)的奧萊分布奧特萊斯在國(guó)際上已經(jīng)是一種相當(dāng)成熟的業(yè)態(tài)，中國(guó)奧特萊斯處于起步和發(fā)展階段。奧特萊斯業(yè)態(tài)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)是在2002年，北京“燕莎奧特萊斯”。歷經(jīng)多年經(jīng)營(yíng)，近年來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售額20億元以上，取得了巨大的成功。由于燕莎奧特萊斯的成功

7、帶來(lái)的示范效應(yīng)，之后京城及全國(guó)各地引發(fā)了奧特萊斯開(kāi)發(fā)熱潮，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)有各種類型的奧特萊斯店、名品折扣店近200余家，單在北京以“奧特萊斯”命名的商場(chǎng)就有11家之多，各類折扣店更是不計(jì)其數(shù)。其中北京燕莎、上海青浦店租已經(jīng)達(dá)至10元/平米/天層數(shù)業(yè)態(tài)構(gòu)想租金預(yù)期負(fù)一層珠寶城、名品廣場(chǎng)國(guó)際二線品牌（CK、ports、Lacoste等）一層名品廣場(chǎng)國(guó)際一線品牌（Chanel、versace、Christiandior等）二層名品廣場(chǎng)國(guó)際體育休閑品牌（NIKE、THENORTHFACE、VANS等）三層高端餐飲四層異域風(fēng)情餐飲五層娛樂(lè)天

8、地業(yè)態(tài)分布建議綜合評(píng)估，我們最終提煉項(xiàng)目的商業(yè)定位如下：鑫威：環(huán)球新樂(lè)匯——鄂爾多斯一站式休閑購(gòu)物主題公園匯聚國(guó)內(nèi)品牌美食餐飲體驗(yàn)品位休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)享受國(guó)際名品購(gòu)物天堂招商政策建議由于上述業(yè)態(tài)均