南京江寧項目報告.docx

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1、目錄環(huán)境篇一.區(qū)域環(huán)境1.區(qū)域位置江寧區(qū)位于南京市東南方向,北接南京市雨花臺區(qū),南面臨近溧水區(qū),東面靠近句榮市,西倚南京市浦口區(qū)。目前江寧區(qū)已被南京市列為開發(fā)特區(qū),其區(qū)域范圍西起長江沿線,北至繞城公路(與南京市雨花臺區(qū)鄰近),南至丹陽、橫溪、銅山一線;西到湯山、土橋、上鋒一線(與句榮市相接)。2.區(qū)域交通?江寧城區(qū),距離南京市區(qū)內(nèi)大約在20余公里,該城區(qū)位于南京南部,交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達,境內(nèi)有滬寧、寧馬、機場高速公路、寧杭公路、104國道等高等級公路,滬寧、寧蕪鐵路穿境而過,南京祿口國際機場座落境內(nèi),距長江最大的內(nèi)河港—新生圩港僅17公里。?目前在江寧城區(qū)的東側(cè)近天印大道附近已有一個大型公交轉(zhuǎn)換站點

2、,加上05年南京市政府將在原有的公交線路基礎(chǔ)上再增開9條公交線路(從南京市區(qū)至江寧區(qū))3.區(qū)域?qū)傩?開放型經(jīng)濟發(fā)展迅速。截止到2004年底,江寧區(qū)累計批準三資企業(yè)1936家,合同外資57.2億美元,實際利用外37.2億美元,世界前500強企業(yè)有21家落戶江寧。江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)2004年實現(xiàn)技工貿(mào)總收入567.2億元,財政收入55.5億元。?工業(yè)競爭力顯著增強。工業(yè)增加值占GDP的60%左右。2004年底全區(qū)擁有工業(yè)企業(yè)3500多家,其中年銷售額億元以上企業(yè)62家,初步形成了電子信息、汽車制造、電力設(shè)備。?高教科研等產(chǎn)來集群,引進了愛立信、西門子、摩托羅拉、統(tǒng)寶光電、華寶通訊等企業(yè),引進了福特

3、汽車、菲亞特汽車制造項目,發(fā)展壯大了南瑞繼保電氣、國電南自等企業(yè)和產(chǎn)業(yè)基地,新落戶了南京醫(yī)科大學、南京工程兵學院等高校。?農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟全面發(fā)展。通過現(xiàn)代農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,形成了優(yōu)質(zhì)米、奶牛養(yǎng)殖、花卉苗木、西甜瓜等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),培育了光明乳業(yè)等24家龍頭企業(yè)?!叭Y”開發(fā)農(nóng)業(yè)成果豐碩,4.區(qū)域規(guī)劃?按照新的城市發(fā)展規(guī)劃,江寧區(qū)中心城鎮(zhèn)東山鎮(zhèn)將按照北擴城區(qū),西南建江寧開發(fā)園區(qū),東南設(shè)科技園區(qū)等的格局進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。?根據(jù)南京市政府以及江寧新區(qū)政府批準的規(guī)劃,江寧區(qū)東山鎮(zhèn)(本案所處地理位置)將以南京市經(jīng)濟特區(qū)中心城鎮(zhèn)定位為依托,將沿上元大街-金箔路一線為軸線景觀大道在新城區(qū)建設(shè)現(xiàn)代化商業(yè)中心,同時對舊城

4、區(qū)的各大專業(yè)商業(yè)及大型賣場等中心加以完善,從而形成南京市郊區(qū)成規(guī)模的大型公共活動中心。?其東山鎮(zhèn)區(qū)域面積將從原來的111平方公里多擴大到超過120平方公里,目前江寧區(qū)人口數(shù)為76萬,長遠規(guī)劃人口達90萬—100萬。二.區(qū)域經(jīng)濟1、經(jīng)濟概況2004年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值213.3億元,增長26.7%;其中:第一產(chǎn)業(yè)增加值18.98億元,增長3.6%;第二產(chǎn)業(yè)增加值127.69億元,增長27.9%;第三產(chǎn)業(yè)增加值66.63億元,增長24.1%。社會消費品零售總額32.6億元,增長22.6%。全社會固定資產(chǎn)投資156.89億元,增長56.5%。財政收入52.6億元,增長50.2%。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)國內(nèi)生產(chǎn)總

5、值(萬元)年份第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2003年1479009982005372002004年1898001276900666300產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的構(gòu)成比例(%)2003年江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布比例2004年江寧區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布比例從上述這2個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例來看,近2年來江寧區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布比例較為接近,由此也可以看出就近幾年內(nèi)江寧區(qū)對于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展還是持平穩(wěn)發(fā)展的開發(fā)理念。市場篇一.分區(qū)市場研究概述?以江寧板塊著稱的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,一批高品質(zhì)、高檔次、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美的高尚社區(qū)加快了南京主城人口向南部的轉(zhuǎn)移.江寧目前已經(jīng)有同曦鳴城、中國女人街、義烏小商品城等六個大型商業(yè)項目,全部商業(yè)面積早已超過了10

6、0萬平方米。已初步形成了大商業(yè)、大流通,大市場的格局。?其主要商業(yè)集中在岔路口鎮(zhèn)、江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、東山鎮(zhèn)商圈及科學園區(qū);這些區(qū)域的經(jīng)營形式和人流狀況由于地理位置的不同而反映出不同的市場,因此這里我們主要分以下四個區(qū)域進行討論。l岔路口鎮(zhèn)l江寧經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)l東山鎮(zhèn)商圈l科學園區(qū)1、岔路口鎮(zhèn)區(qū)域概況?岔路口鎮(zhèn)板塊有最大的優(yōu)勢是它距離南京市中心比較近,其主干道雙龍路直通市區(qū),交通較為便利,同時又臨近江寧區(qū)最繁華的東山鎮(zhèn),它的地理位置得天獨厚,一些社區(qū)在配套、入住率方面正在逐漸成熟。?該區(qū)域板塊商業(yè)依托大賣場,如麥德龍,歐倍德,蘇果超市等來聚集人氣,布局比較分散,總的來說北部商業(yè)較為密集,因為這

7、一區(qū)域新建樓盤比較集中,帶來了大量客源.東南區(qū)域的商業(yè)由于是傳統(tǒng)的鎮(zhèn)中心,所以商業(yè)氛圍比較成熟,目前該區(qū)域在推的大型商業(yè)項目有武夷商城。商業(yè)分布該區(qū)域北部商業(yè)較為密集,主要以城北路為界向南北端延伸,因為這一區(qū)域新建樓盤比較集中,帶來了大量客源.東南區(qū)域的商業(yè)由于是傳統(tǒng)的鎮(zhèn)中心,所以商業(yè)氛圍比較成熟。商業(yè)形態(tài)該區(qū)域商業(yè)以沿街鋪面為主,多為生活配套型的店鋪(百貨、服裝、專業(yè)店等),大賣場也占了一定比例

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