關(guān)于規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理的建議.doc

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1、關(guān)于規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理的建議隨著XX縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，縣城已建成的住宅小區(qū)有桃源小區(qū)、陶然居小區(qū)、德天花園、東盟商業(yè)廣場(chǎng)、和城綠州等9個(gè)，在建的有冠林華府、熙龍國(guó)際、展鵬?尚東國(guó)際等6個(gè)，縣鐵合金廠、XX糖廠、縣水泥廠等多個(gè)棚戶區(qū)改造住宅小區(qū)也陸續(xù)建成投入使用。物業(yè)管理企業(yè)也從無到有，現(xiàn)有小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)9家。這些物業(yè)企業(yè)為廣大業(yè)主改善居住環(huán)境和工作環(huán)境作出了積極貢獻(xiàn)。新修訂的《XX壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》已于2013年1月1日起頒布施行，但由于廣大業(yè)主對(duì)《條例》中賦了自己的權(quán)力和義務(wù)了解甚少，加之部分房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理企業(yè)管理程序不規(guī)范，以至于相當(dāng)一部分

2、業(yè)主的合法權(quán)益得不到保障，導(dǎo)致小區(qū)管理工作或多或少存在一些問題：一是《條例》規(guī)定住宅小區(qū)入住率達(dá)到50%時(shí)，即應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理公司并決定物業(yè)管理的其他事宜。而我縣多數(shù)小區(qū)是在未成立業(yè)主委員會(huì)或廣大住戶不知情的情況下，由開發(fā)商自行成立或選擇物業(yè)公司接管小區(qū)物業(yè)管理的。二是任何小區(qū)在規(guī)劃報(bào)批時(shí)，均要求開發(fā)商根據(jù)小區(qū)規(guī)模建設(shè)相應(yīng)的公共配套建筑（如居委會(huì)、醫(yī)務(wù)室、活動(dòng)室、幼兒園等），但目前我縣縣城住宅小區(qū)均未能夠按照耍求建設(shè)公共配套設(shè)施。三是小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支出情況不夠公開透明。四是小區(qū)車輛無序停放現(xiàn)象嚴(yán)重。五是

3、公共部位和公共設(shè)施損壞不能及時(shí)得到修復(fù)。小區(qū)是社會(huì)的細(xì)胞，牽連著每一位市民的切身利益。針對(duì)目前我縣物業(yè)管理存在的問題，我們提出如下建議：一、出臺(tái)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，落實(shí)監(jiān)管責(zé)任主體。根據(jù)《XX壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，出臺(tái)我縣物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，縣住建局要切實(shí)負(fù)起物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管責(zé)任，建立物業(yè)管理投訴受理制度，定期對(duì)物業(yè)公司的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，克服管理中的“推諉”現(xiàn)象。二、建立并完善業(yè)主自治機(jī)構(gòu)?？h住建局應(yīng)積極與各社區(qū)居委會(huì)溝通，按照相關(guān)法律法規(guī)由社區(qū)居委會(huì)牽頭組織建立業(yè)主自治機(jī)構(gòu)，通過公開選舉業(yè)主委員會(huì)。同時(shí)建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，推行業(yè)主大會(huì)和物業(yè)公司決定的重大

4、事項(xiàng)、物業(yè)費(fèi)收支情況、維修基金歸集使用情況、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)使用情況等公示制度，充分發(fā)揮業(yè)主自治的作用。三、加強(qiáng)前期物業(yè)管理，公開選聘物業(yè)公司。一是提前確定物業(yè)管理方案。在商品房銷售時(shí)，要求開發(fā)企業(yè)或商品房承銷機(jī)構(gòu)要與購房人簽訂公平、公開、合法、合理的物業(yè)服務(wù)合同，通過合同約定明確雙方的權(quán)利義務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任范圍等，一旦發(fā)生爭(zhēng)議，就可以依據(jù)合同，解決糾紛和分歧，防止激化矛盾。二是完善物業(yè)企業(yè)準(zhǔn)入制度。采取公開招標(biāo)方式選擇物業(yè)管理公司，逐步改變“誰開發(fā)、誰管理”和“先入為主”的壟斷經(jīng)營(yíng)局面。四、建立健全物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)承接驗(yàn)收是物

5、業(yè)管理的基礎(chǔ)工作。目前，在物業(yè)管理過程中，廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善等熱點(diǎn)問題，多數(shù)是在開發(fā)建設(shè)階段遺留下來的。因此在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，縣住建局等部門耍加強(qiáng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（如居委會(huì)、醫(yī)務(wù)室、活動(dòng)室、幼兒園、公廁、公共車位等）的驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套公共設(shè)施或者存在質(zhì)量問題的，要及時(shí)予以糾正，否則不予綜合驗(yàn)收備案，從根本上杜絕開發(fā)商遺留問題的出現(xiàn)。五、建立分檔管理、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。在制定《XX縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》的基礎(chǔ)上，由縣住建局會(huì)同縣物價(jià)局制定《XX縣普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)我縣住宅小區(qū)進(jìn)

6、行服務(wù)等級(jí)評(píng)定，作為對(duì)物價(jià)局核發(fā)物業(yè)收費(fèi)許可證的依據(jù)。六、建立文明小區(qū)評(píng)比制度。結(jié)合開展“文明衛(wèi)生縣城”創(chuàng)建活動(dòng),由住建部門牽頭，公安、衛(wèi)生、環(huán)保、物價(jià)等部門及社區(qū)居委會(huì)配合,開展文明小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，大力整治小區(qū)“五亂”現(xiàn)象，營(yíng)造文明和諧的小區(qū)生活環(huán)境。