資源描述：
《交通銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估指南.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、附件：交通銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估指南根據(jù)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》及《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估，應結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點，從以下幾個方面進行調(diào)查評估：一、項目主要關(guān)系人資信評估（一）借款人及項目主要關(guān)系人資信評估。要通過對借款人及項目主要關(guān)系人（如其母公司、主要投資人）的經(jīng)營情況、財務狀況、信用情況的考察，對其資信狀況進行綜合分析。應評價借款人主營業(yè)務開展情況，近三年開發(fā)量、竣工量、銷售量、竣工產(chǎn)品合格率、優(yōu)良率、銷售率；目前企業(yè)的規(guī)劃項目、
2、在建項目的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進度；企業(yè)近三年的銷售業(yè)績，在同行業(yè)中所處的競爭地位及競爭能力。土地儲備貸款借款人，還要綜合分析當?shù)卣恋貎滟Y金的收支管理、預算執(zhí)行情況。（二）項目主要關(guān)系人關(guān)系評估。對所評估的貸款項目，須針對項目各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他控制關(guān)系作詳細深入了解，必要時繪制項目有關(guān)各方關(guān)系樹形圖，并作文字說明。二、項目概況和建設(shè)情況評估（一）項目概況和建設(shè)情況評估。要對項目建設(shè)的基本情況、建設(shè)條件、實施進程、設(shè)計施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護條件等進行綜合論證分析。（二）項目建設(shè)的基本情況評估。要調(diào)查項目的地理位置、四至、
3、用途、主要建設(shè)指標（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展狀況和環(huán)保政策等，并分析投資該項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及交行信貸投向政策等。土地儲備項目，需對土地性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預計開發(fā)計劃是否相符等土地整體情況進行認真的調(diào)查分析。（三）項目建設(shè)條件評估。要調(diào)查項目是否得到政府有關(guān)部門的立項批復，明確土地使用權(quán)獲取的方
4、式、使用年限，核查房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)證件：包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等。審核項目資本金是否達到項目總投資的35%，外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本是否達到國家規(guī)定的比例要求?？疾祉椖康膭舆w安置計劃及補償政策，是否存在拆遷糾紛；施工期間原材料、動力、水等條件的保障程度，項目建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃氣、供熱等條件是否落實，是否享有政府有關(guān)優(yōu)惠政策。（四）項目建設(shè)實施進程評估。要對申請貸款項目從立項及批復、可行性研究報告、下達規(guī)劃任務、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計及批復、取得
5、《建筑工程施工許可證》直至開工、竣工、銷售的進展情況評估。對未開工項目要掌握其開、竣工時間及進度安排；對已開工項目要說明工程建設(shè)的形象進度、投資完成情況、各項資金到位情況，未到位資金及原因，項目預計竣工時間。取得《商品房預（銷）售許可證》的要說明預（銷）售情況；對調(diào)整投資的項目要著重說明設(shè)計變更、概預算調(diào)整等文件的批復情況，調(diào)整概預算后資金缺口和相應的資金落實方案以及調(diào)整可能對施工進度、成本、銷售情況的影響。（五）項目建設(shè)的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況評估。要調(diào)查項目工程建設(shè)的招投標方式是否符合國家有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計、施工
6、企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績。（六）項目建設(shè)的環(huán)境保護條件評估。要調(diào)查項目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項目為節(jié)能環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評價報告的批復情況及當?shù)丨h(huán)保主管部門對該項目的環(huán)保要求。三、項目市場情況評估項目市場情況評估要求貸款調(diào)查評估人員通過對房地產(chǎn)投資環(huán)境、項目市場定位、房地產(chǎn)經(jīng)營方式的分析，通過市場調(diào)查與預測，對房地產(chǎn)貸款項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境評估。要了解項目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、自然資源等方面的情況，調(diào)查項目所在區(qū)域的自然
7、條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險條件、民風民俗條件及社區(qū)服務條件等方面情況。預測國家及地方的經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及當?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度以及本項目對周邊環(huán)境的影響。（二）項目市場定位評估。要根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目的市場定位的準確性。針對項目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點進行分析，以判斷評估項目所具有的檔次及其面向的主要消費群體。（三）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)
8、營方式評估。要通過對開發(fā)項目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)營能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項目采取出售(包括預售)、出租(包括預租、短租或長租)、自營（指出售、出租以外的經(jīng)營方式）等不同的經(jīng)營方式的市場情況。（四）房地產(chǎn)市場狀況評估。應在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預測的基礎(chǔ)
