對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的政策建議.doc

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1、對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的政策建議（-）規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為1、嚴(yán)格實(shí)施土地使用權(quán)招投標(biāo)。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，從土地源頭著于，規(guī)范土地市場。完善土地招標(biāo)拍賣制度，實(shí)現(xiàn)國有土地使用權(quán)交易的公開、公平、公正。政府推出一個地塊前，先請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)評估后報(bào)價(jià),然后由政府部門確定一個底價(jià)，再根據(jù)地塊的地段、供需情況、項(xiàng)冃內(nèi)容等綜合因素確定底價(jià)Z上的浮動比例，形成最高限價(jià)。底價(jià)和最高限價(jià)之間形成“有效區(qū)間價(jià)”，高丁?或低丁?這一區(qū)間價(jià)者全部“岀局”，在此區(qū)間價(jià)內(nèi)，價(jià)高者優(yōu)先，再結(jié)合企業(yè)經(jīng)營實(shí)力和經(jīng)營業(yè)績等相關(guān)因素，

2、最終確定中標(biāo)者。2、全面實(shí)行預(yù)銷售合同網(wǎng)上備案登記制度。針對商品房銷售中買賣雙方信息不對稱、開發(fā)商隱瞞預(yù)銷售情況等行為，一些城山規(guī)定，全市新建商品房的預(yù)銷售行為都必須進(jìn)行合同的網(wǎng)上備案登記。開發(fā)商申請辦理預(yù)售許可證同時，必須申報(bào)所有樓盤信息，向市房地產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)上公開手續(xù)，所有市民都可在網(wǎng)絡(luò)上公開查詢在售樓盤銷售進(jìn)展。網(wǎng)上備案登記制度在使市場的公開透明方面發(fā)揮了比較大的作用，能夠規(guī)范銷售行為，正確引導(dǎo)投資和消費(fèi)。3、培育健康的房地產(chǎn)中介市場。中介機(jī)構(gòu)耍枳極提高員工素質(zhì)，增強(qiáng)規(guī)范經(jīng)營意識，拓展和深化業(yè)務(wù)范圍，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得市場的

3、廣泛認(rèn)同。齊中介機(jī)構(gòu)要建立健全公司的人員選擇、職前培訓(xùn)和在職培訓(xùn)制度，提高員工的綜合素質(zhì)。提升員工素質(zhì)要從三方面入手：（1）與房地產(chǎn)中介服務(wù)相關(guān)的專業(yè)知識和技能，包括房地產(chǎn)咨詢、評估、營銷、法規(guī)、政策等；（2｝職業(yè)化的理念和態(tài)度，包括誠信、團(tuán)隊(duì)精神、敬業(yè)精神、積極主動精神和創(chuàng)新變革精神等；（3）職業(yè)化的行為與技巧，包括衣著、談吐、商務(wù)禮儀、時間管理、溝通技巧等。（二）房地產(chǎn)交易實(shí)行實(shí)名制居民的行為包括消費(fèi)行為和投資行為，都會對市場產(chǎn)生影響，從而影響政策的實(shí)施效果。部分消費(fèi)者群體片面認(rèn)為，對房地產(chǎn)投資會獲得豐厚的冋報(bào)，于是產(chǎn)生了投資

4、行為如“山西炒房團(tuán)”甚至投機(jī)行為如“溫州炒房團(tuán)”，對政策的實(shí)施起到了掣肘的作用。我們可以在商品厲銷售上采用“實(shí)名登記制”。就一般家庭而言，對丁?在合理房屋面積Z內(nèi)的第一套家庭住房，采用免稅或補(bǔ)貼的方式，保證“居者有其屋”。對于以投資為冃，家庭短期內(nèi)購買其它住房的，可以通過高額的稅收和政策性收費(fèi)，加大炒房者的炒作成木，讓其無利可圖。（三）加大廉租房建設(shè)力度在增加住房有效供給的基礎(chǔ)上，耍把廉租房建設(shè)擺上重耍的議事H程。特別是在FT前房價(jià)企高的情況下，更要注重滿足普通白姓的居住需求，從社會和諧的角度出發(fā)，對廉租房建設(shè)作出制度性安排。我們

5、完全可以借鑒發(fā)達(dá)國家在廉租房開發(fā)建設(shè)的成功經(jīng)驗(yàn)，在安排適當(dāng)比例的公共財(cái)政投入的同時，可以采取房地產(chǎn)證券化、發(fā)行住房建設(shè)公債等投融資手段來彌補(bǔ)廉租房開發(fā)建設(shè)公共財(cái)政的不足,提供稅收優(yōu)惠政策吸引社會力量參與廉租房開發(fā)建設(shè)，并制訂相應(yīng)的法律規(guī)范，以保證廉租房開發(fā)建設(shè)的正確方向和正常運(yùn)作。（四）完善稅收、信貸政策和外資準(zhǔn)入措施1、調(diào)控房地產(chǎn)，稅收是關(guān)鍵。房地產(chǎn)稅收應(yīng)該有四種稅：交易稅（契稅）、財(cái)產(chǎn)稅、所得稅、消費(fèi)稅，但房地產(chǎn)稅收不可能一步到位，有一個漸進(jìn)的過程。首先是增值稅、資本所得稅應(yīng)征收20%-50%,對炒房所得課以重稅，從而抑止房地

6、產(chǎn)投機(jī)行為。政府還應(yīng)該通過對不動產(chǎn)的稅收調(diào)整來實(shí)現(xiàn)對收入分配差距、財(cái)產(chǎn)差距調(diào)控和合理分配的戸標(biāo)。不動產(chǎn)稅應(yīng)該包括物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅、贈予稅等等。2、有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策。對房地產(chǎn)開發(fā)商耍提高開發(fā)信貸的門檻，大幅度降低銀行信貸資金在開發(fā)資金屮所占的比例，控制信貸規(guī)模；對社會購方著，則針對不同檔次的住宅產(chǎn)品，實(shí)施差別性的信貸政策，首付比例要有所區(qū)別對待，同時,有區(qū)別地制訂信貸措施，根據(jù)購買者不同的購買H的和購買行為，實(shí)行不同的首付比率，下調(diào)真實(shí)購房貸款利率，上調(diào)投資房產(chǎn)的貸款利率，而不是“一視同仁”。3、加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)外資流入的管理。

7、如設(shè)定外資在房地產(chǎn)業(yè)的投資限額，設(shè)定投資利潤匯出的最短年限；規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的外資市場準(zhǔn)入，減少外商投資企業(yè)優(yōu)惠待遇；注重匯率改革和房地產(chǎn)調(diào)控政策的統(tǒng)?協(xié)調(diào)，通過匯率杠桿來壓縮外資投資房地產(chǎn)的利潤空間，減低外來投機(jī)資本沖擊國內(nèi)房地產(chǎn)市場的巨大風(fēng)險(xiǎn)。