東麗湖地區(qū)市場分析.doc

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1、一．項(xiàng)目所在地區(qū)市場分析1．開發(fā)現(xiàn)狀東麗湖以津歧路為軸，分為東區(qū)和西區(qū)。形成了東區(qū)發(fā)展相對成熟有待進(jìn)一步繁榮，西區(qū)起步已成新開發(fā)熱點(diǎn)的局面。隨著城市規(guī)劃的推出、區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，并通過一些大型國際賽事的成功舉辦，東麗湖區(qū)域已受到國內(nèi)外投資者的廣泛關(guān)注。a.東區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：旅游配套——旅游配套現(xiàn)東區(qū)已聚集東麗湖度假村、溫泉會館、酒店等各類休閑娛樂設(shè)施。開發(fā)商——以萬科、朗鉅、億兆為主。產(chǎn)品線——供應(yīng)產(chǎn)品形式豐富，既有高層、洋房、也有別墅。以別墅和洋房為主。在售項(xiàng)目——目前東區(qū)在售樓盤3個(gè)，供給量不大約在15萬左右，

2、全部為毛坯房交付。價(jià)格區(qū)間——高層毛坯價(jià)格在7000元/平米，洋房毛坯價(jià)格在9500元/平米，別墅毛坯價(jià)格在12000元/平米。面積區(qū)間——主力面積存在市場空白點(diǎn)。市場供應(yīng)產(chǎn)品面積區(qū)間在63—120平米和180—400平米兩個(gè)區(qū)間。就目前來看洋房面積在140—180這個(gè)區(qū)間的產(chǎn)品相對稀缺。附：在售項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱容積率產(chǎn)品均價(jià)（元/平米）主力面積裝修開盤時(shí)間入住時(shí)間面積（萬平米）去化率朗鉅天域3期-意風(fēng)觀湖7.42.7高層7000　63平一室86-95平兩室134平三室毛坯2010.52011.1東麗湖淺岸2.280

3、.76洋房9500　80-120毛坯2010.42010.12東麗湖北岸別墅　0.45別墅12000　184-397毛坯　2011.4津東米蘭東湖灣8.480.7公寓,別墅,洋房,小高層6500090-92平兩室毛坯2010.82011.5800083平米兩室-140平米三室毛坯未定253-370平米毛坯居住氛圍——居住氛圍不濃郁。目前已入住住宅面積為30萬平方米，主要以別墅和洋房產(chǎn)品為主，入住總戶數(shù)不足2000戶，50%空置，現(xiàn)實(shí)際居住戶數(shù)不足1000戶。隨著今年10月份的臨近，萬科會有20多萬平米的精裝洋房產(chǎn)品入

4、住，屆時(shí)居住氛圍將有所提升。附：已入住項(xiàng)目一覽表已入住項(xiàng)目一覽序號項(xiàng)目名稱建筑面積（萬平米）入住時(shí)間1東麗湖萬科城一期別墅6.42005年2夏陽溪韻風(fēng)景灣5.52008年3朗鉅天域10.92008年4華納景湖花園5朗鉅?天域二期維爾藍(lán)堤8.172009年合計(jì)30.97　待入住項(xiàng)目一覽序號項(xiàng)目名稱建筑面積（萬平米）入住時(shí)間1東麗湖萬科城精裝瞰景洋房102010年10月2東麗湖萬科城三期8.082010年10月b.西區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀：旅游配套——會議中心已建成，水主題公園正在興建中。開發(fā)商——以華僑城和恒大為主。產(chǎn)品線——供應(yīng)

5、產(chǎn)品形式豐富，既有高層、洋房、也有別墅。以洋房和小高層為主。在售項(xiàng)目——目前區(qū)域內(nèi)在售樓盤僅有1個(gè)，供應(yīng)量不大為10萬平米，高層精裝交付，洋房毛坯交付。價(jià)格區(qū)間——高層精裝價(jià)格8500元/平米，洋房毛坯價(jià)格為9000元/平米。面積區(qū)間——戶型以大戶型為主，在125平米—200平米之間。居住氛圍——目前西區(qū)沒有入住項(xiàng)目。附：在售項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱容積率產(chǎn)品去化率主力面積裝修情況開盤時(shí)間面積（萬平米）均價(jià)（元/平米）恒大綠洲一期101.5洋房,別墅,小高層,高層850030%125-169㎡戶型精裝2010.6900020

6、0㎡毛坯房1．市場存量及遠(yuǎn)期供給潛在供給量大，但年供給量相對可控，不會造成太嚴(yán)重的供大于求的比例失衡問題。東麗湖市場存量與遠(yuǎn)期供給東麗湖西區(qū)和東區(qū)不相上下，且供給量較大。但開發(fā)商比較集中，推盤節(jié)奏和推盤量相對可控，大概每個(gè)開發(fā)商的分期開發(fā)量在10萬平米/期。位置項(xiàng)目低密存量（萬平米）非低密存量（萬平米）合計(jì)東區(qū)東麗湖萬科城約30約50260朗鉅天域約10約140億兆約10-12約8-10米蘭東湖灣約2-3約5-6西區(qū)恒大約10-12約68-70255華僑城約25約120自來水地塊約8-10約4-5兆泰約20--合計(jì)9

7、54011．土地價(jià)格東麗湖目前住宅用地土地成交樓面地價(jià)在1700—2700元/平米之間，商業(yè)用地土地成交樓面地價(jià)在1000元/平米以下。東麗湖2010年以來共有11宗住宅用地成交，占地面積144.65萬平米，建筑面積163.73萬平米。其中10宗由天津華僑城實(shí)業(yè)有限公司拍得。附：2010年東麗湖土地出讓記錄容積率小于1地塊編號地點(diǎn)用途出讓面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率樓面地價(jià)（元/平米）競得方津麗（掛）2010-19東麗區(qū)東麗湖西北城鎮(zhèn)住宅190483.11133800.601907華僑城津麗（掛）2010-18東麗

8、區(qū)東麗湖西北城鎮(zhèn)住宅142253.6856200.601907華僑城津麗（掛）2010-15東麗區(qū)東麗湖西北城鎮(zhèn)住宅44987.3406000.902709華僑城合計(jì)　　377724239600　　　容積率大于1，小于1.5地塊編號地點(diǎn)用途出讓面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率樓面地價(jià)（元/平米）競得方城鎮(zhèn)住宅114869.71148701.002