2008年7月東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告-26DOC-中原.doc

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1、2008年7月東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告東莞中原研究組7月樓市:淡市不淡,房?jī)r(jià)創(chuàng)新低,剛性需求入市積極,交投明顯活躍?! ∵M(jìn)入2008年7月,原本屬于傳統(tǒng)的樓市淡季。由于奧運(yùn)后東莞樓市競(jìng)爭(zhēng)預(yù)期非常激烈,部分開發(fā)商選擇在奧運(yùn)前提前出貨以減輕后市的競(jìng)爭(zhēng)壓力。7月的市場(chǎng)表現(xiàn)主要是在品牌實(shí)力發(fā)展商的尾盤大幅降價(jià)促銷帶動(dòng)下,許多樓盤低價(jià)促銷,同時(shí)新盤入市價(jià)格回歸價(jià)值、回歸理性,整體房?jī)r(jià)水平創(chuàng)出今年新低,市場(chǎng)剛性需求入市積極,交投明顯活躍,量能溫和放大?! ?jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2008年7月東莞新建商品房成交量

2、為32.8萬㎡,環(huán)比6月增長(zhǎng)18.45%,同比下降57.91%;普通住宅成交均價(jià)為5456元/㎡,環(huán)比下降4.0%?!    ??一、?宏觀面分析土地供應(yīng)繼續(xù)放量,工業(yè)用地依舊唱“主角”。  08年7月東莞土地市場(chǎng)共有28塊新增土地供應(yīng),總供應(yīng)面積為95.20萬㎡,同比增加25宗,供應(yīng)面積增加91.14萬㎡。環(huán)比上月,土地供應(yīng)增加15宗,供應(yīng)面積增加51.26萬㎡,增幅為116.66%;08年7月東莞土地市場(chǎng)供應(yīng)依舊是工業(yè)用地唱“主角”,共計(jì)新增工業(yè)用地74.54萬㎡,占08年7月份土地市場(chǎng)供應(yīng)的78.29

3、%;商住用地則占市場(chǎng)總供應(yīng)的21.71%,新增供應(yīng)20.67萬㎡?!    ⊥恋厥袌?chǎng)依舊低迷,無商住用地成交,流拍現(xiàn)象持續(xù)出現(xiàn)。  08年7月東莞土地市場(chǎng)成交土地共15宗,流拍5宗;成交宗數(shù)較去年同期增加6宗,總成交面積為.6㎡,同比下降32.57%,環(huán)比下降66.01%;08年7月土地成交金額為27826萬元,同比下降了90.22%,環(huán)比下降71.62%。另外,本月土地交易沒有商住用地成交,這是自07年以來,首月出現(xiàn)這種情況,無疑給08年寒冷的土地市場(chǎng),又灑下一層冰霜?!    ?  08年7月份土地成交

4、主要集中在松山湖工業(yè)用地,合計(jì)成交面積為㎡,占7月份總成交的55.50%,其次是鳳崗鎮(zhèn)一宗綜合用地㎡,占總成交面積的41.42%。  2008年7月東莞土地市場(chǎng)供地28宗,共計(jì)95.20萬㎡,成交15宗,共計(jì)32.07萬㎡,供銷比例約為2.96:1,供需矛盾比較突出。本月無商住用地成交,整體土地單價(jià)僅為867.55元/㎡。  2008年7月交易以工業(yè)用地為主,無一宗商住用地成交。東莞成交15宗土地的平均交易單價(jià)為867.55元/㎡;10宗工業(yè)用地的成交單價(jià)為527.72元/㎡;2宗商業(yè)用地土地平均單價(jià)為13

5、02.65元/㎡;3宗綜合類土地的成交單價(jià)為1499.38元/㎡。     市場(chǎng)供應(yīng)持續(xù)放量,后市土地市場(chǎng)供應(yīng)壓力持續(xù)增加?! 〗?,東莞國(guó)土局發(fā)布了土地使用權(quán)出讓預(yù)告,從預(yù)告上來看,一共預(yù)告了22宗土地,總供應(yīng)量為㎡,其中11宗用途為工業(yè)、倉儲(chǔ)用地、科研設(shè)計(jì),合計(jì)總量為㎡;商住用地為7宗,總量為㎡;還有4宗商業(yè)、辦公、商業(yè)金融,合計(jì)總量為55493㎡。??三、?投資開發(fā)分析市場(chǎng)分化明顯,重回價(jià)值投資主線,市場(chǎng)逐步回歸理性。  2008年7月東莞新開工的項(xiàng)目主要包括南城的臺(tái)商大廈、萬江的合正·上東國(guó)際、黃江

6、的翠亨豪園、中惠·金士柏山三期,大嶺山的金地格林上院、南城的海藍(lán)灣、莞城的君豪城市廣場(chǎng)、橋頭的石竹山水園、石龍的卓越大廈等項(xiàng)目,總開工面積高達(dá)83.5萬㎡,較6月增長(zhǎng)166%?! 倪@些近期新開工的項(xiàng)目可以看出,地段、資源等方面條件比較有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目并沒有放緩工程進(jìn)度,反映了市場(chǎng)調(diào)整期個(gè)盤分化特征,有價(jià)值支撐的樓盤受市場(chǎng)調(diào)整影響較?。划?dāng)市場(chǎng)在調(diào)整后重回以價(jià)值投資為主線的行情,也意味著市場(chǎng)在逐步回歸理性,逐步趨向健康平穩(wěn)發(fā)展。      四、?新建商品房供應(yīng)分析進(jìn)入傳統(tǒng)淡市,市場(chǎng)新增供應(yīng)同比環(huán)比均有所放緩?! ?/p>

7、據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2008年7月份,共22個(gè)樓盤項(xiàng)目新增供應(yīng),與6月份供應(yīng)項(xiàng)目數(shù)量相當(dāng),同比07年7月基本持平;08年7月總供應(yīng)面積為61.29萬㎡,環(huán)比2008年6月下降3.75%,同比下降1.92%。其中,住宅供應(yīng)量為50.83萬㎡,共4689套;住宅供應(yīng)面積環(huán)比上升3.32%,同比下降11.35%,按套數(shù)計(jì)算環(huán)比下降2.11%,同比下降14.23%。7月份作為東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售淡季,加上8月奧運(yùn)的影響,賣方現(xiàn)階段普遍的減少了市場(chǎng)的供應(yīng),市場(chǎng)上的推貨主要以可售存量消化為主。      

8、                 商品房可售存量持續(xù)快速增加,存量消化壓力不斷加大。  2008年以來東莞樓市低迷,帶來的直接影響是可售商品房存量的不斷增加。根據(jù)東莞中原研究部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),截止7月31日,全市可供出售的商品房為633.44萬㎡?!     e墅、普通住宅新增供應(yīng)比重大幅上升,公寓、商鋪等投資型物業(yè)供應(yīng)下降明顯。        環(huán)比6月,普通住宅供應(yīng)比重大幅上升,主要是因?yàn)樾率兰o(jì)星城二期、東港城二期

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