探析小區(qū)車庫的物權(quán)歸屬

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1、探析小區(qū)車庫的物權(quán)歸屬摘要：《物權(quán)法》對小區(qū)車庫的歸屬做了相關(guān)規(guī)定,但是并未注意到我國小區(qū)車庫的權(quán)屬現(xiàn)狀，無法有效解決所有權(quán)爭端。本文首先對住宅小區(qū)內(nèi)車庫的類型進(jìn)行區(qū)分,找到其歸屬的爭議所在;隨后著重分析了其中兩類車庫的爭議問題,論證合理的解決方式;最后結(jié)合我國立法現(xiàn)狀和各國立法例對車庫所有權(quán)的歸屬問題提出建議。關(guān)鍵詞：車庫類型車庫所有權(quán)《物權(quán)法》　　　　一直以來，許多百姓甚至學(xué)者存在一個(gè)誤解，認(rèn)為一個(gè)小區(qū)從獲得土地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建造，到最后銷售給購房者，在整個(gè)過程中，開發(fā)商是惟一所有人，樓盤開發(fā)完畢，

2、開發(fā)商即原始取得其所有權(quán)。這是一個(gè)極其錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，一直以來卻被人們奉為理所當(dāng)然，卻不知正中了開發(fā)商的圈套，使開發(fā)商想當(dāng)然的享有小區(qū)內(nèi)綠地、道路及物業(yè)管理用房的處分權(quán)。實(shí)際上，絕大多數(shù)情況下，業(yè)主才是小區(qū)內(nèi)綠地、道路及物業(yè)管理用房的所有權(quán)人，而且業(yè)主的取得并不是基于開發(fā)商的意志，而是直接基于法律的規(guī)定，屬于物權(quán)法上的原始取得。　　新《物權(quán)法》并未打破目前小區(qū)內(nèi)車庫歸屬混亂的局面，目前形勢卻并不樂觀。這一限制僅僅是一種原則的宣誓還是具有某種法律效力的規(guī)則，法律并沒有明確。那么究竟該如何劃分車庫的歸屬呢，我們從

3、最具實(shí)踐性的類別著手，看看是否能行的通?！　∫?、車庫的類型　　1.占用小區(qū)道路或占其他場地的地上車位　　《物權(quán)法》第七十四條第三款明確規(guī)定其屬于業(yè)主共有，故在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主時(shí)一起轉(zhuǎn)移。這其中應(yīng)當(dāng)包括架空層車庫。這類車庫是為了空氣流通和防止潮濕,在高層建筑物的地上一層建的開放式車庫。據(jù)《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》第三條第一款,房屋層高在2.2米以上才計(jì)算建筑面積的房屋。因這類車庫層高普遍在2.2米以下,且不需太多投資，所以開放式的架空層一般不計(jì)入建筑面積，其所占的空間權(quán)也已隨土

4、地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主。在確定此類車庫應(yīng)歸全體業(yè)主共有之后，需要通過小區(qū)公約或業(yè)主大會(huì)對每個(gè)車庫的歸屬做一規(guī)定?！　?.封閉的獨(dú)立車庫　　是開發(fā)商在非業(yè)主共有的土地上獨(dú)立興建的專用停車場所,具有構(gòu)造和功能上的獨(dú)立性,可以作為獨(dú)立物出售或出租。　　3.屬于小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施的地下車庫　　排除第一類和第二類的所有地下車庫均屬此類，且屬于小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施。《物權(quán)法》只給了模糊的界定:“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！薄　《?、封閉的獨(dú)立車庫　　如何判斷哪一部分屬于“非業(yè)主共有的土地”，就不得不考慮公攤面積的計(jì)

5、算。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積，從而不進(jìn)行公用建筑面積分?jǐn)?。無論部門規(guī)章還是地方性規(guī)定，都沒有強(qiáng)制性規(guī)定地下車庫應(yīng)列為需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e?！　∪绻叵萝噹斓慕ㄖ娣e已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在業(yè)主購買的商品房的建筑面積中已包含該地下車庫的面積，該地下車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有?！　》粗绻噹斓慕ㄖ娣e未作為公攤面積，則該車庫的產(chǎn)權(quán)通常應(yīng)歸屬

6、于開發(fā)商。從法律角度看，于交易中可以被認(rèn)為具有特定和獨(dú)立性的物，都可以成為物權(quán)的客體。至于該物是否具有物理上的特性和獨(dú)立性則無關(guān)緊要。至于開發(fā)商是將其和住房一同出售給購房者，抑或贈(zèng)送給購房者，還是作為經(jīng)營性車庫租賃給業(yè)主或小區(qū)外的其他人，都屬于開發(fā)商基于對車庫所有權(quán)的處分權(quán)?！　∷?，無論從配套設(shè)施的角度還是從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的角度出發(fā)，屬于小區(qū)主建筑物的配套設(shè)施的地下車庫都應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主所有?！　∪⒌叵萝噹焖袡?quán)的性質(zhì)　　1.從配套設(shè)施的角度考慮　　從現(xiàn)有法律體系看來，我國已經(jīng)承認(rèn)小區(qū)停車位、車庫作為小區(qū)

7、主建筑物的配套設(shè)施，從國務(wù)院到各地政府都規(guī)定了居民小區(qū)停車位、車庫的配建標(biāo)準(zhǔn)。而配套設(shè)施是作為從物出現(xiàn)在主建筑物中的。按照從物隨主物一并轉(zhuǎn)移的法則，在開發(fā)商與購房者簽訂購房合同時(shí)，如果買賣合同沒有特別約定，小區(qū)內(nèi)車庫就應(yīng)當(dāng)隨整棟建筑物一并出售、轉(zhuǎn)移給業(yè)主。此外，建設(shè)小區(qū)車庫的最初目的就是為了滿足業(yè)主的需求，是其居住權(quán)益的一個(gè)重要部分，從功能上它屬于輔助建筑物，與整體建筑物之間是主物與從物的關(guān)系?！　?.從土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的角度考慮　　房屋出售前開發(fā)商通過出讓獲得土地使用權(quán),包括附屬于土地使用權(quán)的空間利用權(quán),

8、又進(jìn)行了投資、建造，全部小區(qū)包括車庫理應(yīng)歸開發(fā)商所有；在開發(fā)上出售房屋之后，小區(qū)土地的使用權(quán)為業(yè)主所有，開發(fā)商就不再享有土地使用權(quán)，故也就不能享有小區(qū)土地的地表及地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。在我國，根據(jù)法律規(guī)定，只要獲得相關(guān)部門的行政許可，仍然是可以分割使用建筑物與土地使用權(quán)的。這顯然不利于車庫使用權(quán)的交易穩(wěn)定性。并且，從法律邏輯上講，空間權(quán)是不可能脫離土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而為開發(fā)商所保留的?！　∷?、立法例借鑒及建議　　我國在區(qū)分所