最新第9章-物業(yè)的租賃教學(xué)講義ppt課件.ppt

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1、第9章-物業(yè)的租賃管理目錄物業(yè)租賃管理概述1物業(yè)的租約2物業(yè)租賃管理的程序3案例分析42021/8/22第一節(jié)物業(yè)租賃管理概述一、物業(yè)租賃的含義通常意義的物業(yè)租賃指的是房屋租賃。它是指業(yè)主作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。物業(yè)租賃的含義包括以下2點(diǎn)：1.出租人必須是物業(yè)的所有權(quán)人；2.出租人將房屋出租給承租人使用，包括給承租人居住或從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2021/8/23第一節(jié)物業(yè)租賃管理概述三、物業(yè)租賃的登記備案《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定房屋租賃實(shí)行登記備案制度，其核心是對(duì)合法有效的房屋租賃行為頒發(fā)《

2、房屋租賃證》。房屋租賃登記備案制度的主要內(nèi)容有：2021/8/27第一節(jié)物業(yè)租賃管理概述（一）房屋租賃登記備案的一般程序申請(qǐng)審查頒證2021/8/28第一節(jié)物業(yè)租賃管理概述（二）房屋租賃的條件公民和法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租（不包含某些特殊情況）。2021/8/29第一節(jié)物業(yè)租賃管理概述（三）轉(zhuǎn)租的規(guī)定1、房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。2、轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規(guī)

3、定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商約定的除外。2021/8/210第二節(jié)物業(yè)的租約一、物業(yè)租約的含義物業(yè)租約，是出租人與承租人簽訂的，用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系和責(zé)任、以房屋為租賃標(biāo)的的協(xié)議，是一種債權(quán)合同。2021/8/211第二節(jié)物業(yè)的租約二、物業(yè)租約的組成內(nèi)容一個(gè)有效租約應(yīng)該基本由以下部分組成：（一）簽約雙方的法定簽名及住所（二）物業(yè)的具體描述（三）限制租賃用途的條款（四）規(guī)定租期的條款（五）關(guān)于續(xù)租的條款（六）規(guī)定租金支付方式的條款（七）取得物業(yè)實(shí)際占有權(quán)的條款2021/8/212第二節(jié)物業(yè)的租約（八）調(diào)整租價(jià)的條款（

4、九）承擔(dān)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的條款（十）規(guī)定轉(zhuǎn)租和分租的條款（十一）承擔(dān)災(zāi)禍損失的條款（十二）租戶(hù)責(zé)任條款（十三）租戶(hù)對(duì)物業(yè)改造的條款（十四）規(guī)定保證金的條款（十五）規(guī)定業(yè)主職責(zé)的條款（十六）關(guān)于索賠的規(guī)定條款2021/8/213第二節(jié)物業(yè)的租約三、租約中租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)（一）出租方的權(quán)利與義務(wù)1.出租人的權(quán)利（4個(gè)）2、出租人的義務(wù)（4個(gè))(二)承租方的權(quán)利與義務(wù)1、承租人的權(quán)利（5個(gè)）2、承租人的義務(wù)（4個(gè)）2021/8/214第二節(jié)物業(yè)的租約四、物業(yè)租賃合同的終止（一）自然終止（4種情形）（二）人為終止（8種情形）2021/8/2

5、15第二節(jié)物業(yè)的租約五、其他注意事項(xiàng)1.房屋租賃合同時(shí)租賃關(guān)系正式建立的憑證。2.租賃合同要統(tǒng)一按規(guī)定填寫(xiě)，不得擅自涂改更改。3.租賃合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，雙方簽字蓋章后生效。2021/8/216第三節(jié)物業(yè)租賃管理的程序物業(yè)租賃管理的程序一共有九步。一、捕捉潛在租戶(hù)（一）通過(guò)廣告捕捉潛在用戶(hù)（二）適當(dāng)使用“免費(fèi)”噱頭捕捉潛在租戶(hù)（三）引導(dǎo)潛在租戶(hù)參觀（四）建立租售中心捕捉潛在租戶(hù)2021/8/217第三節(jié)物業(yè)租賃管理的程序二、租戶(hù)資格審查（一）潛在租戶(hù)的登記（二）潛在租戶(hù)的身份證明（三）租賃經(jīng)歷（四）資信狀況2021/8/2

6、18第三節(jié)物業(yè)租賃管理的程序三、租約條款談判談判的目標(biāo)就是要簽署租賃雙方都滿(mǎn)意的、公平合理的租約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往要監(jiān)控談判的全過(guò)程。（一）控制簽約進(jìn)程（二）利用經(jīng)紀(jì)人（三）談判妥協(xié)（四）租期的確定（五）關(guān)于物業(yè)改造的談判（六）擴(kuò)租權(quán)的談判（七）限制競(jìng)爭(zhēng)租戶(hù)條款的談判2021/8/219第三節(jié)物業(yè)租賃管理的程序四、締約技巧面對(duì)租戶(hù)的遲疑，物業(yè)管理者可以采用單刀直入式和總結(jié)式的締約技巧。2021/8/220第三節(jié)物業(yè)租賃管理的程序五、檢查物業(yè)租用簽訂就意味著租賃業(yè)務(wù)的開(kāi)始。在租賃開(kāi)始，物業(yè)管理者應(yīng)陪同租賃人檢查物業(yè)，檢查所租物業(yè)是否

7、符合租賃條款中的條件。2021/8/221第三節(jié)物業(yè)租賃管理的程序六、提供租賃服務(wù)一旦雙方簽署了租賃合同，租賃關(guān)系即告成立。租戶(hù)搬進(jìn)，物業(yè)管理者就要與租戶(hù)建立良好的關(guān)系。一方面，與租戶(hù)建立良好的關(guān)系有利于對(duì)物業(yè)的維修和管理；另一方面，租戶(hù)如果滿(mǎn)意物業(yè)管理的服務(wù)，一般多數(shù)都愿意續(xù)簽合同。2021/8/222第三節(jié)物業(yè)租賃管理的程序七、收繳租金（一）租金繳納時(shí)間的管理（二）滯納金的管理（三）收費(fèi)通知單的管理2021/8/223第三節(jié)物業(yè)租賃管理的程序八、續(xù)簽租約（一）宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)租賃條款更改的影響1、宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)租期條款的影響2、宏觀經(jīng)濟(jì)

8、對(duì)維修、更換與裝修條款的影響（二）租金調(diào)整條款1、影響租金提高的因素2、租金增加對(duì)空置率的影響3、租金增加對(duì)租戶(hù)關(guān)系的影響2021/8/224第三節(jié)物業(yè)租賃管理的程序九、租賃終止（一）租賃終止的種類(lèi)（二）租賃終止的程序2021/8/225第四節(jié)案例