最新針灸學1[指南]教學講義PPT課件.ppt

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4、是指房屋出售之日起至業(yè)主、業(yè)主大會在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》生效時止）階段是物業(yè)管理過程中的一個特殊階段，物業(yè)企業(yè)如何處理建設(shè)單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主之間的關(guān)系，正確評估項目、編制前期各種相關(guān)文件，成為物業(yè)企業(yè)做好前期物業(yè)管理工作，減少各種矛盾糾紛、促進日常物業(yè)管理階段各項服務(wù)工作順利開展的重要因素。目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已制定了《物業(yè)承接查驗辦法》，并于2011年1月1日起施行。該辦法進一步規(guī)范了物業(yè)承接查驗行為，將有效促進前期物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。為使房地產(chǎn)主管單位、物業(yè)企業(yè)相關(guān)人員進一步了解前期物業(yè)管理最新政策、熟悉前

5、期物業(yè)管理階段的工作任務(wù)，掌握前期各項工作的業(yè)務(wù)技能，提升項目前期運作能力，特設(shè)置本課程。物業(yè)承接查驗制度是《物業(yè)管理條例》確定的七大基本制度之一。《物業(yè)承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》）將《條例》的有關(guān)規(guī)定進行細化、補充和完善，進一步明確了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)承接查驗活動中的權(quán)利義務(wù)，增強了物業(yè)承接查驗制度的可操作性。本解讀分為一個背景、五個明確、一個適用以及若干案例。立法背景長期以來困擾物業(yè)管理工作的深層次問題是如何構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的和諧互信關(guān)系，而影響和諧互信關(guān)系的主要因素有兩方面，一方面是前期開發(fā)的遺留問題，

6、另一方面是后期管理問題。前期矛盾主要來源于權(quán)屬、質(zhì)量、責任三個方面，其現(xiàn)象是物業(yè)服務(wù)企業(yè)夾在建設(shè)單位與第二業(yè)主中間，兩面不是人，兩頭夾擊，處于弱勢的不公平地位。其根本原因在于前期物業(yè)管理階段業(yè)主大會缺位，而本質(zhì)則是產(chǎn)權(quán)不清晰，或者說是產(chǎn)權(quán)移交，主要是共用部分、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)權(quán)移交不清。漫漫的探索之路現(xiàn)在我們來探究這樣一個問題，前期物業(yè)管理階段建設(shè)單位把共有部分、共有設(shè)施設(shè)備交付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其本質(zhì)是什么？所謂“交付”，在羅馬法上稱“traditio”。對交付內(nèi)涵的確定，首先涉及的問題是：“交付”指向的究竟是一個脫離當事人意志的客觀“事實”

7、行為，還是包含當事人主觀上移轉(zhuǎn)所有權(quán)意思的“法律”行為？無論后世法學在此問題上采何種觀點，看來在羅馬法上“traditio”一詞是多義的：有時，它僅指移轉(zhuǎn)標的物占有（甚至僅僅是“持有”）的事實行為，因此對于使用借貸物、保管物、出租物、出質(zhì)物等，亦有“交付”之存在；而更多的時候，交付則被作為非要式物取得的一般方式，從而可能與所有權(quán)移轉(zhuǎn)的意思發(fā)生關(guān)聯(lián)。在后一種情形，“交付”被作為一個技術(shù)性詞匯，指向一個能夠發(fā)生標的物所有權(quán)移轉(zhuǎn)的移轉(zhuǎn)占有的行為?！尽皌raditio”這個拉丁詞，亦有翻譯為“讓渡”者】2006年，在做原國家建設(shè)部有關(guān)承接查驗課題時

8、，我的設(shè)想是基本不撼動原有的制度設(shè)計框架，在業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主大會移交時，增加建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)一同參加移交，然而這一愿望被人曲解和冷落。時過五年，終于被人們