淺談房地產(chǎn)市場財稅調(diào)控政策

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1、淺談房地產(chǎn)市場財稅調(diào)控政策　　【摘要】我國的房地產(chǎn)市場從1998年住房改革以來，發(fā)展十分迅速，逐漸成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，為我國經(jīng)濟的快速增長做出了重大貢獻，隨著我國經(jīng)濟的轉型，房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了一系列的問題，一度出現(xiàn)投資過熱的現(xiàn)象，泡沫風險逐步加大，亟需國家加強財稅政策的調(diào)控力度。本文首先通過分析房地產(chǎn)財稅政策的內(nèi)涵和作用機制，然后分析我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題，最后提出相關的財稅政策建議?！娟P鍵詞】房地產(chǎn)市場；財稅政策；現(xiàn)狀與問題一、房地產(chǎn)市場財稅政策的內(nèi)涵房地產(chǎn)市場財稅政策，指的是政府為了實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，通過調(diào)整財政收

2、支的方向、規(guī)模、結構以及稅種的設置、稅率的高低，進而影響房地產(chǎn)市場的供給和需求，把房地產(chǎn)價格維持在一個可控的、合理的范圍內(nèi)。財稅政策是國家宏觀調(diào)控的重要措施，具有直接、見效快的特點，在房地產(chǎn)市場調(diào)控中具有重要作用。房地產(chǎn)市場財稅政策主要包含兩個方面：一是政府的稅收政策；二是政府的財政支出政策。（1）稅收政策8稅收政策，就是通過稅率的調(diào)整和稅種的變動，來調(diào)控市場的總需求與總供給。稅收政策對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用分別體現(xiàn)在以下兩個方面。第一，稅收對于房地產(chǎn)市場消費需求的調(diào)節(jié)作用。通過增加房地產(chǎn)市場的稅種、提高相關的稅率，可以提高消費者購買、投資房地產(chǎn)的成

3、本，進而減小房地產(chǎn)市場的需求力量；反之則鼓勵消費，增加需求。第二，稅收對于房地產(chǎn)市場供給的調(diào)控作用。對房地產(chǎn)開發(fā)商開征新的稅種、調(diào)高稅率，使得房地產(chǎn)企業(yè)預期投資收益減少，降低房地產(chǎn)開發(fā)的投資增長率，從而減少商品房的供給；反之，則實施稅收優(yōu)惠政策，減少稅種、降低稅率，提高房地產(chǎn)企業(yè)的預期收益率，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)投資，增加商品房的供應量。（2）財政支出政策8財政支出政策對于調(diào)節(jié)國民收入的分配和再分配，調(diào)節(jié)生產(chǎn)，調(diào)節(jié)社會的供給和需求，調(diào)整產(chǎn)業(yè)的結構等方面都有很大的作用。對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控，通過加大保障性住房的財政支出規(guī)模，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生直接效應，政府逐

4、步增加保障性住房的建設規(guī)模，有力的增加了住房的供應量，起到抑制房價的過快增長的作用。此外，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，變動財政支出的結構，改變房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部各類房地產(chǎn)的比例，一方面增加普通住宅的供應量，另一方面減少高檔豪華住宅、商業(yè)以及辦公建設，使得房地產(chǎn)市場供應結構的合理化，最終實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。二、我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀與問題（1）發(fā)展現(xiàn)狀8我國房地產(chǎn)市場從1998年住房改革以來快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資開發(fā)過快增長，房地產(chǎn)市場過熱，土地價格和房價快速上漲，市場的供給結構不合理，房價成為大眾關注的焦點，2003年以來更為顯著。

5、2005年到2007年，房地產(chǎn)市場投資依舊持續(xù)增長，但速度顯著放慢，但房價仍然快速上漲，北京、上海、深圳等大城市，房價問題尤為突出，國家以房價調(diào)控為目標的政策密集出臺，房價增速有所減慢，但仍然在高位運行。2008年金融危機的發(fā)生，使我國房地產(chǎn)市場再次面臨觸底的困境。2009年國家為了促進經(jīng)濟復蘇，對房地產(chǎn)市場出臺了一系列刺激政策，房地產(chǎn)市場迅速走出了蕭條，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長，房價持續(xù)攀升，年底國家取消了房地產(chǎn)刺激政策，轉向抑制房地產(chǎn)投機、穩(wěn)定房價的調(diào)控政策。2010年房價上升的勢頭沒有得到控制，部分地區(qū)呈現(xiàn)泡沫化趨勢，房地產(chǎn)價格調(diào)控到了關鍵時刻，

6、4月27日，國務院發(fā)布了《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴厲的調(diào)控政策”。2011年房價仍保持上漲態(tài)勢，但增幅有所減緩，房地產(chǎn)泡沫不斷積累。2013年國家再次加強房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，出臺了“新國五條”政策，房價依然穩(wěn)中有升，房地產(chǎn)市場泡沫化趨勢急需抑制。（2）存在的問題第一，從1998年取消福利分房，實行住房貨幣化開始，隨著人們可支配收入的增加，居民對于住房改善性需求的上升，房價收入比的逐漸上升是合理的；但從2003年起，房價收入比快速上升，到2007年上升至8.44的峰值，說明房價的上漲速度大大超過

7、居民可支配收入的增長，2008年由于全球金融危機的爆發(fā)，導致了我國房地產(chǎn)市場進入蕭條階段，房價收入比大幅下降到7.37。2009年國家為了刺激經(jīng)濟復蘇，對房地產(chǎn)市場實行了寬松的貨幣和利率政策，中國樓市快速復蘇，從蕭條進入繁榮時期，房價收入比到達一個新的頂點8.53，房價問題成為社會關注的焦點，中央政府不得不把刺激政策轉向以穩(wěn)定房價為主的調(diào)控政策，房價收入比開始逐步下降，2011年為8.03，仍然超出了合理范圍，房價收入比偏高。第二，我國房地產(chǎn)市場在近十幾年間完全處于快速發(fā)展的繁榮時期。1998-2011年城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投8資額增長率高于同期的名義GD

8、P增長率，兩者比值的平均值為1.84，房地產(chǎn)市場開發(fā)投資的快速增長是推動我國國民經(jīng)濟迅速發(fā)展的重要力量，我國