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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告12020年4月19日文檔僅供參考中海城項(xiàng)目營銷策劃報(bào)告第一章濱州市房地產(chǎn)市場分析一、市場分析篇(一)濱州市房地產(chǎn)總體市場現(xiàn)狀濱州是一個(gè)新興起的城市,撤地設(shè)市十年來,濱州社會(huì)經(jīng)濟(jì)等各項(xiàng)事業(yè)都呈現(xiàn)出前所未有的新局面。國民經(jīng)濟(jì)快速、健康、持續(xù)發(fā)展,GDP增長速度連續(xù)位居全省前列,地方財(cái)政收入突破百億元,城區(qū)建成區(qū)面積迅速擴(kuò)大,城區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施基本完善,城市化水平快速提高,房地產(chǎn)的發(fā)展水平也逐漸跟上了時(shí)代的腳步。隨著國家黃河三角洲及山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施,濱州作為主戰(zhàn)場,將迎來新的發(fā)展機(jī)遇,產(chǎn)業(yè)的聚集,有可能帶動(dòng)濱州率先崛起
2、,支撐濱州房地產(chǎn)業(yè)的新一輪跟進(jìn)發(fā)展?；仡櫈I州過去以及現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r,對(duì)未來房地產(chǎn)發(fā)展有較大影響的,主要有以下幾點(diǎn):1、單位集資建房叫停又恢復(fù)集資建房在濱州,走過三個(gè)階段,初期為鼓勵(lì)開發(fā)西區(qū),政府帶頭鼓勵(lì)有能力的單位,在西區(qū)集資建房,達(dá)到一定規(guī)模后,為鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)市場化發(fā)展,又限制單位集資建房,單位集資建房轉(zhuǎn)入暗操作;現(xiàn)在政府考慮單位的利益”平衡”,也有近期國家政策調(diào)整因素,政府機(jī)關(guān)集資建房又變成常態(tài)化。在濱州單位集資建房,實(shí)際上就是成本價(jià)團(tuán)購,降低成本的措施在于,單位出人組織管理,省管理費(fèi)、銷售費(fèi)用;職工繳納首付款、貸款,省財(cái)務(wù)22020年4
3、月19日文檔僅供參考費(fèi)用;以為職工辦事為由,可利用單位的優(yōu)勢(shì),爭取優(yōu)惠政策,少繳各種規(guī)費(fèi);個(gè)別單位還能夠把小區(qū)配套的費(fèi)用攤到其它項(xiàng)目上。集資建房成了單位領(lǐng)導(dǎo)給職工謀取福利的最好途徑,也是職工評(píng)價(jià)領(lǐng)導(dǎo)政績的指標(biāo),已經(jīng)成為一種慣例。當(dāng)前濱州新區(qū)在建的和正在規(guī)劃建設(shè)的集資建房規(guī)模超過100萬平方米,對(duì)近期的濱州房地產(chǎn)影響比較大。集資建房綜合品質(zhì)越來越高,成本價(jià)進(jìn)入市場,給開發(fā)商的競爭帶來很大壓力。2、物業(yè)管理服務(wù)水平成為評(píng)價(jià)樓盤品質(zhì)的新尺度政府對(duì)新開發(fā)的小區(qū)要求有完善的物業(yè)管理服務(wù),但物業(yè)管理服務(wù)市場還處于培育階段,競爭使收費(fèi)比較低,普通住宅一般不超過
4、0.5元/平方米,多數(shù)樓盤規(guī)模又小,每個(gè)小區(qū)往往都存在諸多因素,導(dǎo)致業(yè)主繳費(fèi)不及時(shí)甚至拒交物業(yè)費(fèi)的情況,因此,物業(yè)管理提供服務(wù)非常有限,基本還是維持傳統(tǒng)的兩大項(xiàng)服務(wù):保安和衛(wèi)生。激烈的競爭環(huán)境,使城區(qū)范圍內(nèi)新建樓盤的建造水準(zhǔn)提高,基本處于同一水平,物業(yè)管理服務(wù)水平則成為未來區(qū)分小區(qū)品質(zhì)高低的新尺度。3、房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)日益豐富,市場的新機(jī)會(huì)濱州城區(qū)、新區(qū)發(fā)展初期,土地利用指標(biāo)相對(duì)寬松,但投資能力不足,改進(jìn)居住條件,是清一色的多層住宅,差別在戶型大小和樓層高低。政府為加速城市規(guī)模的膨脹,制定了大空間、大綠地的規(guī)劃思路,房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率控制在1.0以下,更
5、促成這一局面。近兩年,隨著國家土地利用政策的收緊,新的環(huán)境下,也是為了提高土地的出讓價(jià)格,城區(qū)出讓土地的容積率要求提到3.0,導(dǎo)致高層、小高層住32020年4月19日文檔僅供參考宅成了城區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品。土地利用政策的顛覆性調(diào)整,原有的規(guī)劃條件不再適用,市場競爭加劇,各種新的產(chǎn)品形態(tài)必然會(huì)隨著出現(xiàn),成為市場新的機(jī)會(huì)。4、存量及在建房屋戶型面積偏大三個(gè)主要因素,導(dǎo)致濱州存量和在建的住宅戶型總體偏大,一是,濱州的歷史文化淵源,人們喜歡大房子。二是,第一波房改單位集資建房滯后于其它城市,建房政策寬松,后續(xù)沒有真正停止過集資建房。三是,房價(jià)長時(shí)間處
6、于低價(jià)位?，F(xiàn)在市場房價(jià)上漲,戶型大導(dǎo)致單套房總價(jià)位普遍偏高,而當(dāng)前最需要解決居住問題階層的購買能力普遍不足,不論是一手房交易還是二手房交易,都是矛盾的。開發(fā)商如何在這種市場及文化背景下運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目,也是非常矛盾的。5、房地產(chǎn)市場以剛性需求為主濱州房地產(chǎn)市場的存量房屋,主要是單位集資建房建設(shè)的,近兩年才主要由房地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā),每個(gè)項(xiàng)目銷售過程或者入住過程都是比較漫長,客戶多是以改進(jìn)自身居住條件為目的,或者為子女準(zhǔn)備房子,或者進(jìn)城工作、養(yǎng)老等居住需要,雖然有投資的成份,也有期間交易的,但不應(yīng)屬于職業(yè)投機(jī)炒房行為。多是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)不斷提高,
7、帶來的消費(fèi)理念的調(diào)整引起的,也是剛性需求的一種。(二)濱州市房地產(chǎn)市場區(qū)域板塊分析42020年4月19日文檔僅供參考商業(yè)、生活中心經(jīng)濟(jì)、工業(yè)政務(wù)、居住中老城區(qū):東起205國道,南至南外環(huán)路,西到渤海十一路,北至220國道。新城區(qū):東起渤海十一路,南至南外環(huán)路,西到渤海十八路,北至220國道。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū):東起渤海十八路,南至南外環(huán)路,西到西外環(huán)路,北至220國道。各版塊優(yōu)劣勢(shì)功能對(duì)比區(qū)域優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)路網(wǎng)發(fā)達(dá),公交便利交通相對(duì)擁擠濱州核心商業(yè)中心車流噪音大工行、建行、齊魯證券綠化環(huán)境一般等金融機(jī)構(gòu)齊全,老北鎮(zhèn)空氣質(zhì)量較差老城區(qū)中學(xué)、市三中、市一小人流復(fù)雜,治
8、安情況一般等教育系統(tǒng)完善,濱州醫(yī)受市政規(guī)劃影響,原城區(qū)政務(wù)中心西學(xué)院附屬醫(yī)院、人民醫(yī)移,導(dǎo)致居住群落向西轉(zhuǎn)移
