連鎖加盟實(shí)戰(zhàn)手冊(cè)——連鎖商圈調(diào)查與選店

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1、第12章連鎖商圈調(diào)查與選店開(kāi)設(shè)連鎖店首先遭遇到的課題，就是選點(diǎn)（選擇合適的設(shè)店地點(diǎn)），而房地產(chǎn)的價(jià)位一直高居不下，尤其是具有潛力的商業(yè)區(qū)地帶，也到了寸士寸金的地步，因此房產(chǎn)價(jià)值、租金，其漲幅比例、租期年限……等等，都影響了業(yè)者在投資策略中的開(kāi)發(fā)定位，也攸關(guān)營(yíng)業(yè)額的預(yù)估和軟硬件投資的成本風(fēng)險(xiǎn)，所以談到開(kāi)店，尤其是開(kāi)發(fā)策略的正確與否，將左右近五成以上的經(jīng)營(yíng)命運(yùn)。好的開(kāi)發(fā)策略將領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)企業(yè)邁向成功之路，因此企業(yè)總部必須擁有或能掌控整個(gè)營(yíng)業(yè)地點(diǎn)不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)向，在將經(jīng)營(yíng)權(quán)交給加盟者之前，公司必須完成開(kāi)拓新點(diǎn)的開(kāi)發(fā)作業(yè)。在永

2、續(xù)經(jīng)營(yíng)的投資策略里，如果能夠延長(zhǎng)租約期限，自然相對(duì)地可投入較佳的營(yíng)運(yùn)系統(tǒng)及設(shè)備，如此才能確保展店品質(zhì)的穩(wěn)定與產(chǎn)值的提高。本章內(nèi)容：1商圈調(diào)查的標(biāo)的2　商圈調(diào)查的方法2-1商圈范圍劃分確定2-2商圈簡(jiǎn)圖2-3　抽樣點(diǎn)及發(fā)ＤＭ點(diǎn)之選擇確定2-4商圈特征2-5人潮狀況＜實(shí)地抽樣方式＞2-6消費(fèi)特征與人口特征2-7商圈類(lèi)型2-8預(yù)估收入、支出與可能凈利2-9建議地點(diǎn)之確定2-10商圈未來(lái)發(fā)展?jié)摿敖Y(jié)論2-11幻燈片、投影片之制作方式及目的3商圈調(diào)查報(bào)告方式4立地要素4-1立地點(diǎn)所在街道評(píng)估4-2立地點(diǎn)本身之評(píng)估4-3

3、門(mén)店預(yù)定點(diǎn)之選定4-4　挖掘金店面4-5屋主之探查4-6租屋談判需知4-7租貸契約要件1商圈調(diào)查的標(biāo)的商圈是活的，而商圈內(nèi)的人口是門(mén)店賴(lài)以生存的衣食父母，因此對(duì)于商圈內(nèi)的構(gòu)成因素就是在經(jīng)營(yíng)商圈前所應(yīng)了解的要項(xiàng)。所謂商圈，就是吸引消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物的有效范圍。然而，隨著距離之遠(yuǎn)近，商圈吸引力也有所不同。通常依門(mén)店預(yù)定之遠(yuǎn)近將商圈分為主要商圈、次要商圈及輔助商圈。主商圈是距離門(mén)店最近的商圈，也是門(mén)店最主要的業(yè)績(jī)來(lái)源。通常戰(zhàn)業(yè)績(jī)55-70%。主商圈是連鎖企業(yè)首要目標(biāo)，也是忠誠(chéng)率最高的顧客群。次要商圈占業(yè)績(jī)15-25%，

4、相對(duì)的老顧客來(lái)店率也低。輔助商圈是商圈的最外圍，只占業(yè)績(jī)的5%，所吸引到的也都是游離客人。而在商圈調(diào)查中所需探討的如下數(shù)據(jù)：1)固定人口數(shù):固定人口是指居住在商圈內(nèi)的住戶(hù)。2)人口密度:人口密度是將區(qū)域內(nèi)居住人口數(shù)除以土地面積所得出之每平方公里居住人口數(shù)。密度越高愈適合開(kāi)設(shè)門(mén)店。3)社會(huì)增加率:指隨城市發(fā)展而增加的人口數(shù)，例如新開(kāi)之市鎮(zhèn)、新區(qū)等會(huì)納入許多外流人口進(jìn)入。4)日夜人口數(shù):由于門(mén)店經(jīng)營(yíng)是一整天，有的更達(dá)24小時(shí)，因此對(duì)于白天流入之人口就非常重要。通常在辦公區(qū)或工業(yè)區(qū)，其白天人口是門(mén)店業(yè)績(jī)的主要來(lái)源，

5、但到了晚上，反而上班人回家后，商圈內(nèi)人口就明顯的減少了許多。5)年齡、教育程度、所得:不同的年齡層結(jié)構(gòu)，其對(duì)于商品需求偏好角度亦有不同。同樣的教育程度也有此情形。而商圈內(nèi)人口所得也直接影響到人民支出額度及門(mén)店消費(fèi)的客單價(jià)。6)交通:交通因素與地區(qū)考量同等重要，因?yàn)榻煌梢詭?lái)大量的流動(dòng)人口，提高商圈內(nèi)的消費(fèi)能力。換言之，便捷的交通關(guān)系著人潮，也關(guān)系著業(yè)績(jī)的成長(zhǎng)。7)大樓種類(lèi):不同的大樓有著不同的客戶(hù)。辦公大樓代表著穩(wěn)定的辦公人口，購(gòu)買(mǎi)力高。百貨公司及休閑娛樂(lè)場(chǎng)所及其營(yíng)業(yè)面積、價(jià)格、時(shí)間、情況及受雇人口數(shù)，代表

6、其所能吸引的顧客，亦即集客力的高低及消費(fèi)狀況，可作為企業(yè)門(mén)店經(jīng)營(yíng)的互動(dòng)指標(biāo)。本章內(nèi)容2　商圈調(diào)查的方法2-1商圈范圍劃分確定商圈范圍的劃定因行業(yè)類(lèi)別的不同而不同，一般以便利店來(lái)說(shuō)，主商圈大多為50米，次商圈為50--150米，輔助商圈為150-250米。但如果是以選購(gòu)品為主的專(zhuān)門(mén)店或大型店，擇期商圈范圍之估算可用車(chē)程來(lái)計(jì)算。商圈基本上是沒(méi)有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來(lái)為商圈推算。例如有以下各情況限制，可為商圈之范圍劃分點(diǎn)：1)商圈半徑以500公尺為限。2)馬路之分界、凡超過(guò)40米寬

7、之道路四線(xiàn)道以上或中間有欄桿分隔島阻隔、主要干道。3)鐵路、平交道之阻隔:因鐵路、平交道之阻隔,使人們交通受阻而劃分成兩個(gè)不同商圈。4)高架橋、地下道阻隔:因高架橋、地下道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。5)安全島之阻隔:因安全島阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。6)大水溝:因大水溝阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。7)單行道:因單行道阻隔，使人潮流動(dòng)不易而劃分成不同商圈。8)人潮走向:由于人潮走向之購(gòu)物習(xí)慣與人潮流動(dòng)之方向，使該區(qū)形成一獨(dú)立商圈。2-2商圈簡(jiǎn)圖商圈簡(jiǎn)圖的繪制目的在于能一目了然所

8、欲調(diào)查的商圈范圍與面貌，通常在繪制簡(jiǎn)圖會(huì)標(biāo)示下列地貌；1)周邊五百公尺簡(jiǎn)圖。2)標(biāo)出重要建筑物及樓別＜金融大樓，辦公大樓＞。3)著名門(mén)店及影響生活形態(tài)之地段特征＜戲院、百貨公司＞。4)人潮匯集之地段門(mén)店群及大型集客場(chǎng)所＜超級(jí)市場(chǎng)娛樂(lè)區(qū)··之同等類(lèi)＞。5)標(biāo)出競(jìng)爭(zhēng)店或同性質(zhì)門(mén)店所在之位置、抽樣點(diǎn)之所在位置。6)可與本企業(yè)連鎖店有互補(bǔ)作用之門(mén)店。7)政府重要之行政中心。8)車(chē)站、加油站、學(xué)校、停車(chē)場(chǎng)、市