項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)指引

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1、______公司××××××項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)(指南)2011年月項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書(shū)（指南）一、目的1.本計(jì)劃書(shū)為經(jīng)營(yíng)性分析報(bào)告；2.通過(guò)對(duì)客戶(hù)要求、我方的難點(diǎn)困難及風(fēng)險(xiǎn)的分析，尋求解決方法，規(guī)避公司風(fēng)險(xiǎn)，并找出項(xiàng)目盈利點(diǎn)。二、基本情況（本模塊的相關(guān)資料可從拓展部前期研究資料中獲得）(一)客戶(hù)基本情況1.客戶(hù)資質(zhì)情況：【指南】：指客戶(hù)的資質(zhì)、實(shí)力、規(guī)模及在當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)量及影響力等。2.客戶(hù)類(lèi)型：戰(zhàn)略性大客戶(hù)中小客戶(hù)3.是否與思源合作過(guò)？4.若與思源有過(guò)合作，其合作情況如何？?客戶(hù)內(nèi)部決策效率【指南】：指甲方的決策模式，在項(xiàng)目

2、關(guān)鍵環(huán)節(jié)上的內(nèi)部決策效率，是否有決策拖沓的現(xiàn)象？?雙方溝通模式?客戶(hù)結(jié)算周期【指南】：指客戶(hù)在以往項(xiàng)目運(yùn)作中與思源的傭金結(jié)算是否及時(shí)，結(jié)算周期為多長(zhǎng)時(shí)間？是否有拖欠的現(xiàn)象？?客戶(hù)項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)格及慣例【指南】：指其在項(xiàng)目運(yùn)作中區(qū)別于其他開(kāi)發(fā)商的特點(diǎn)，如營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)投入過(guò)低等。5.若無(wú)合作，則做以下分析：1)客戶(hù)的可合作性分析【指南】：?客戶(hù)的誠(chéng)信度和信譽(yù)；?客戶(hù)的運(yùn)作是否規(guī)范。例如：是否按照正常開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作規(guī)范，有無(wú)投機(jī)取巧情況等2）客戶(hù)的業(yè)務(wù)概況【指南】：?客戶(hù)的財(cái)政狀況或主要業(yè)績(jī)指標(biāo)；?客戶(hù)開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品類(lèi)型；?客戶(hù)面對(duì)的終端

3、客戶(hù)類(lèi)型。(一)項(xiàng)目基本情況1.項(xiàng)目概況【指南】：包括項(xiàng)目位置及周邊環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及限制條件、產(chǎn)品業(yè)態(tài)及戶(hù)型配比、產(chǎn)品價(jià)格等。2.項(xiàng)目目前狀況及思源介入階段分析【指南】：?項(xiàng)目目前所處階段；?項(xiàng)目所處市場(chǎng)環(huán)境（開(kāi)發(fā)環(huán)境）分析；?思源目前介入的階段分析（如項(xiàng)目前期、等待開(kāi)盤(pán)、已銷(xiāo)售**％、尾盤(pán)等）。一、甲方要求(一)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)鍵訴求點(diǎn)【指南】：指客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的關(guān)鍵訴求點(diǎn)是什么？是長(zhǎng)期收入/利潤(rùn)最大化，還是快速回款或品牌效應(yīng)等？(二)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期和要求【指南】：指客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格/銷(xiāo)售速度/營(yíng)銷(xiāo)控制等的預(yù)期和

4、要求。(三)甲方在本項(xiàng)目對(duì)我方的關(guān)鍵對(duì)接人員及決策機(jī)制的具體要求?！局改稀浚?甲方對(duì)我方的對(duì)接機(jī)制及對(duì)接人的要求?對(duì)項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的要求（項(xiàng)目總經(jīng)理、策劃總監(jiān)、銷(xiāo)售總監(jiān)）?對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)的要求（策劃/銷(xiāo)售/品管）的要求?對(duì)其它人員是否有具體要求二、合同評(píng)估(一)服務(wù)模塊【指南】：列明服務(wù)模塊種類(lèi)即可，不需詳細(xì)說(shuō)明服務(wù)內(nèi)容：1.策劃類(lèi)：市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、營(yíng)銷(xiāo)策劃等；2.銷(xiāo)售代理類(lèi)：銷(xiāo)售前臺(tái)代理服務(wù)、銷(xiāo)售后臺(tái)事務(wù)管理服務(wù)、現(xiàn)場(chǎng)包裝管理服務(wù)、客戶(hù)滿(mǎn)意度維護(hù)等。(二)合同時(shí)限【指南】：指本項(xiàng)目合作的起止時(shí)間。(一)合同關(guān)鍵指標(biāo)分析1

5、.項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售額；2.項(xiàng)目銷(xiāo)售收入確認(rèn)方式；3.任務(wù)指標(biāo)及分析【指南】：包括任務(wù)要求、銷(xiāo)售底價(jià)、銷(xiāo)售均價(jià)、回款要求等；4.結(jié)算指標(biāo)及分析【指南】：?包括結(jié)算要求、代理傭金、超定價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)金、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)、是否有保證金、車(chē)位、甲方直接客戶(hù)的確認(rèn)及結(jié)算、退房的處理等關(guān)鍵點(diǎn)；?其他影響項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及收益的指標(biāo)或方式分析。5.考核指標(biāo)及分析【指南】：指甲方對(duì)思源的考核方式及考核指標(biāo)等（例如業(yè)績(jī)考核、客戶(hù)滿(mǎn)意度考核等）；6.服務(wù)指標(biāo)【指南】：指甲方的特殊要求、人員/團(tuán)隊(duì)要求、思源高層出席頻率要求等方面的服務(wù)指標(biāo)。(二)合同違約及罰責(zé)分析【指南】

6、：指甲乙雙方在哪些情況下被視為違約，其罰責(zé)條款是如何規(guī)定的？(三)合同風(fēng)險(xiǎn)分析【指南】：1.關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)?保證金、墊付營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)、客戶(hù)滿(mǎn)意度要求；?銷(xiāo)售進(jìn)度、銷(xiāo)售價(jià)格、回款要求、罰責(zé)條款、特殊服務(wù)要求等。2.風(fēng)險(xiǎn)判斷及分析一、項(xiàng)目機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)分析(一)項(xiàng)目運(yùn)作難點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)分析及如何規(guī)避（規(guī)避方法）(二)項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析【指南】：?項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)遇及風(fēng)險(xiǎn)分析（即市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析）；?項(xiàng)目硬件條件（如規(guī)劃、位置、品牌等）帶來(lái)的機(jī)會(huì)及風(fēng)險(xiǎn)分析；?合同機(jī)會(huì)（如特殊獎(jiǎng)勵(lì)等）及風(fēng)險(xiǎn)分析；?甲方經(jīng)驗(yàn)、工作效率及進(jìn)度對(duì)本項(xiàng)目造成的機(jī)會(huì)、難點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)等等。

7、(三)本項(xiàng)目盈利點(diǎn)分析；