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1、商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險分析
摘要：我國房地產業(yè)快速發(fā)展促使住房抵押貸款規(guī)模不斷擴大，個人住房抵押貸款已經成為商業(yè)銀行貸款發(fā)放的重要組成部分，由此對貸款的風險管理提出了很高的要求。文章分析了我國個人住房抵押貸款的發(fā)展現狀，并將中美兩國的個人住房抵押貸款風險進行比較，從美國次貸危機中找出啟示，在此基礎上提出具體可行的防范個人住房抵押貸款風險的對策。
關鍵詞：商業(yè)銀行；住房抵押貸款；風險
近年來，我國經濟的快速發(fā)展，城市化進程的加快，居民收入水平的提高以及居民對改善居住條件的渴望，促使我國房地產業(yè)迅速發(fā)展。與此同時，我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務的增長規(guī)模也相應加
2、快，個人住房抵押貸款已經成為銀行發(fā)放貸款的主要領域之一。美國次貸危機打破了住房抵押貸款是優(yōu)質資產的神話，同時也給了我國房地產市場及商業(yè)銀行一個很好的警示，對此我們應該引以為鑒。
一、我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展現狀
近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業(yè)銀行具有強勁發(fā)展勢頭的“零售業(yè)務”，被視為拓展信貸營銷業(yè)務、優(yōu)化信貸資產結構的主要手段，個人住房抵押貸款已成為商業(yè)銀行重點拓展的貸款投向。1998-XX年，住宅年銷售額平均增長率達到35％以上，然而，同期的城鎮(zhèn)居民可支配收入的年平均增長率卻只有10.1％，兩者間懸殊的增長差距再加上政府啟動內需的政策，極大地促
3、進了住房抵押貸款這一金融產品需求量的增長。2001-XX年我國個人住房抵押貸款及居民人均可支配收入情況見表1。
從表1我們可以發(fā)現，2001年以來，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在逐年增加的同時，個人住房抵押貸款每年期末余額基本上都呈現發(fā)展迅猛的態(tài)勢，而且其增長率高出收入增長率很多。原因是近年來我國房地產市場的高漲、房價飆升大大超出了人均收入水平，房貸市場便順勢迅猛發(fā)展了起來。截至XX年底，個人住房抵押貸款作為銀行消費信貸業(yè)務中所占權重最大的一種貸款種類，年末余額已達到30128億元，個人住房抵押貸款余額占金融機構全部人民幣貸款余額的比重一直穩(wěn)步上升，XX年末首次超過10％。
4、 XX年金融危機的影響開始波及全球，我國國民經濟各方面均受到不同程度的沖擊，GDP增速減緩，居民可支配收入增長率也出現下滑，我國房地產市場有所調整，商品房成交量減少，房屋價格漲幅有所回落。受房地產市場、個人信貸需求趨降等因素影響，個人住房抵押貸款XX年末余額29800億元，首次出現下降，占消費性貸款余額的比例比XX年同期下降了2個百分點。
XX年，為應對國際金融危機，我國采取了一系列促進房地產市場健康發(fā)展的政策。商品房銷售面積增幅持續(xù)增加，房價同比漲幅自6月份開始上漲后不斷走高。部分城市商品房銷售猛增、價格上漲的特點表現得更為明顯。在市場變化的影響和政府大力采用宏觀調控
5、手段的作用下，全國房地產信貸也出現較快增長。商業(yè)性房地產貸款余額快速增長，個人購房貸款持續(xù)回升。XX年末，個人住房抵押貸款年末余額達到47600億元。
商業(yè)銀行之所以積極發(fā)展個人住房抵押貸款，主要原因有兩點：一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持；二是商業(yè)銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優(yōu)質資產，不良貸款率極低，比批發(fā)類貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小并非必然，它是同經濟環(huán)境等因素密切相關的。
二、中美兩國關于個人住房抵押貸款風險的比較
房地產金融市場風險
我國房地產金融體系和美國相比相對簡單，地產金融參與者相對單
6、一。目前，我國房地產企業(yè)及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款，這種單一地產金融機制，使各商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應鏈兩端的風險壓力。各商業(yè)銀行既沒有建立客戶分級體制，也沒有對抵押貸款進行分級，個人住房消費信貸市場上的激烈競爭使銀行對客戶的選擇是單方面的，個人貸款客戶的市場準入基本上是最低標準，在具體掌握過程中，對符合準入條件的客戶，基本上給予全部的優(yōu)惠條件，缺乏有效明晰的分類產品體系和適當的風險補償機制。
利率風險
從XX年6月開始的兩年時間里，美聯儲連續(xù)17次提息，利率大幅攀升加重了購房者的負擔，美國房貸市場逐步出現自2001開始異?；鸨蟮慕禍噩F象
7、，而樓市的低迷正是引發(fā)此次次貸危機的導火索。與美國房地產發(fā)展相類似的是，我國央行從XX年10月開始連續(xù)8次加息，盡管單獨一次加息增加的還款額不算大，但多次加息后購房人累積的房貸負擔已不小，一旦房價出現波動，違約情況必然大增。這與美國次貸危機的誘因一致，一旦房地產市場出現降溫，購房者因此而無法及時還貸，房地產抵押貸款的風險將大量暴露。
信用風險
我國沒有美國的次級按揭貸款制度，但并不能否認我國存在著相似制度?！凹侔唇摇?，就是一種欺騙行為，主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金
